区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 不動産投資
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今更ながら一棟に参入しました。

今日 銀行さんから30年1,3%の融資がおり

一棟ものさんに参入することになりました。



昨年前半、自分が住む家を都内17区で

5千万程度の物件を探していました。



探してみればわかるのですが、 5千万で

駐車場付きってほとんどないです。



あっても八幡山かなあ。




あと 駐車場付だとリセールする際に1千万

以上高く売れる等々。



いろいろ実需の礼儀正しい(笑)営業マン

から教えていただきました。




実需で探したからこそわかる売れやすい

物件。



利回りは低いですが、なかなか売りに出て

こないエリア。



実需でも間違いなく売れる物件。




今更ながらの一棟参入ですが、区分を

ちょっとずつ売っていく戦略なので、

この物件を繰り上げ返済し、都内一棟地

に夢の無借金の物件を得たいという戦略。





年内に稀少立地にあと一つ欲しいですね。








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3年近く空室がないのが逆に不安

3年近く空室になっていないので、募集の

仕方忘れちゃてます。



以前から言っているように大家力が

一向にあがらないのと、市況の大変さが

わからないのでちょっと不安になったり

もします。



他のブロガーの方の記事を読んでると

空室埋める大変さを感じてます。



今後、どんどん難しくなるんでしょうねえ。




くねくねミラーなんかじゃ埋まらないです

し、やっと定量的な外部環境の厳しさが

リアルになってきましたね。





そんな大変な思いしなくてもクラウド

ファンディングなんかでもいい商品あるん

ですけど。



区分の利点は、個人の一棟さんが入って

これない超都心の立地。



で一棟やるときも立地は譲れないんです。



利回りよりも稼働率と出口の取りやすさ。


(あと分散することも重要かと)



あらゆる装置産業の会社さんの重要な

KPIは稼働率ですよね。



決して利回りじゃない。



不動産賃貸業も稼働率が一番重要じゃ

ないんですかね。



なんで利回り20%の○○買いましたっての

はあんま興味ないんですね。

だって長続きしないだもん。



というわけで 区分屋いや気分屋がやっと

こさ 一棟ものに参入寸前です。


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これが一番近いよなあ。

家賃相場。



悩ましいですねえ。



homesの賃貸経営とか使いこなせねえ。



つうか 役に立ちます?



でgooとかat homeとかの家賃相場も

全然あてにならね。



僕が持っている7戸の区分と一番

近い家賃が出てくるのがこのサイト


適正家賃ドットコム




これなかなかいいと思いますよ。
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区分の売却と一棟の買い付け

今週は 残債のない築浅区分の売却を

選任でお願いしてきました。



春先に4軒売ったところと同じところに

依頼。手数料は18%オフ。



1590万で買って、7年保有して、1800万

で売り。



これで売れればラッキーなんすけどね。



で一棟ものも買い付け。




都内某駅から徒歩10分。



土地(88㎡)の形はほぼ文句なし。




駐車場付きの戸建ても余裕なので

たぶん出口も問題ないでしょう。




で利回りは6%の半ば。




ただ この数字は、想定家賃が

すごく固め。というかかなり固め。




某悪徳建築士さんなんかは都内

で9%なんて言ってる人いるけど

東高円寺 徒歩7分22平米で

家賃85000円って。。。。











どんだけ~(古っ)




あと蒲田で15㎡ 8万円って・・・










これも どんだけ~




あとは 融資がどんな感じなのか?

オリックスを使いたいんですが、

千葉銀や八千代銀行で1%の融資

が出ればそちらでお願いするか?

これも縁ですからね。。。


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イギリス不動産とBLISS

年末の慌ただしい中 今週末も

セミナー三昧です。




今日はアジア太平洋大家の会さんの



英国1000万からできる不動産投資セミナー



10年間利回り10%保証かあ。



うさん臭いけど。。向学のために。。



ロンドン好きだし行ってみよう。



よく 不動産関係の人がいう

「東京オリンピックまでが・・・」

うーん ロンドンはオリンピック以後

も物件価格右肩あがりだと思うけど。。。




そこのへんも聞いてみよう。




不動産投資関係の情報過多なので、

こういうニッチなトピックじゃなきゃ

有料セミナーできないですよね。



普通のセミナー開いても、属性が低く

手間のかかるお客さんしか集客でき

ない時代なのかもしれませんね。




で日曜日は

新築アパート見学会


なーんだ 普通の新築アパートの見学会

だと思うじゃないっすか?




これBLISSさんが仕掛ける賃貸物件。



社長の馬場さんは

「東京都心賃貸アパート経営入門」

を書いた人。



BLISSって都内の狭小住宅建てるのが

うまい会社さんなんで、期待しております。




しかも米くれるんだぜい(笑)



2キロどうやって電車で持って帰れって

いうんだよお。


苦行だ苦行だ。




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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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