区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年02月
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田舎の古家

不動産投資顧問さん コメントありがとうございます。

今日も 会社を辞めて実家を継いだ同期と飲んできました。

飲み会続きやなあ。

彼と話してて、彼の実家のある長野県の一軒家を二束三文で売りたいって話ありました。

おいおい 待て待て。

それを俺に売ってくれ(笑)

売る前に有効活用しようぜっていうことで、その古家を使って、ある実験を計画してます。

コンセプトはあるんですが。。企画書に落とし込みしないとなあ。。

まあ ありがちなサイト作って、SEO対策してって感じなのですが。

マーケティングの専門家と打ち合わせしてみます。

3月になったら、物件も見に行く予定。

彼とは飲みの席上で、利用料はゼロでいいから、利益の半分をくれといわれましたが。。。

リフォーム次第では、3割で交渉しようかと思っています。

これは楽しみです。

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こんな本読んでみました。

帯の「この本が私の人生を変えた。byロバートキヨサキ」に興味をひかれて買ってみました。

「トランプ自伝」

そうアメリカの不動産王 ドナルドトランプさんの自伝です。


ートランプの手札ー取引の諸要素
①大きく考える
②最悪を予想して、最高を手に入れる
③選択の余地を多くする
④市場を知る
⑤レバレッジを使う
⑥立地の価値を高める
⑦自分を宣伝する
⑧断固戦う
⑨言葉だけでなく実行する
⑩コストを迎える
⑪楽しむ


不動産投資って交渉ごとが多いですよね。トランプさんのタフな交渉の様子が一冊にまとまられています。「低賃金の豪華アパート」の章は、いかに現居住者を追い出すかを克明に追った項目なのですが、一棟ものを所有されている方はぜひご一読いただきたいですね。

不動産投資する方には必読の書ですね。


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早期退職の先輩と飲んできた

今日は月曜日から先に早期退職した先輩と飲んできました。

彼、会社からの派遣でKBS(慶応ビジネススクール)に行ってた優れもの。

退職後、起業してて、それについていろいろ話を聞いてたんだけど。。。


彼が在籍中にいた部署の後輩(つまり僕にとっても後輩なわけだ)に不動産投資してるヤツ

がいるという情報をゲッツ!


なにやら国金で金を借りてて、金利が2%で、4千万くらい融資してくれるらしいという話をゲット。

みんな隠れてやってんだなあと歓心すると同時に、その先輩から後輩を紹介してもらうことに。。。


たしかに長期固定で2%で貸してくれるんならやりやすくなるなあ。。。

楽しみがひとつ増えました。



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横浜の物件見に行ってきました。

今日は 横浜の物件 見てきました。

なかなか良いです。


立地最高、総戸数53戸、ファミリー混合、角部屋、駐輪場は屋内、地下にはトランクルーム付き、設備も新築と全然見劣りしなくて最高なんですけどね。。。。。


いかんせん全然日が当たらない!!

投資用なので、日当たりは気にしなくていいんでしょうけど、本当に日が当たらない(笑)

普通に住むと気がめいりそうですね。

管理費・修繕費を控除した後の、実質利回りが6、6%なので、3%台の借入じゃないと難し

そうです。

現行の家賃はあきらかに安すぎですね。もう1万くらいはアップできそうですけどね。1万アップで利回りは7.35%になります。

仲介会社は 投資専門の会社じゃないので、最初 「するが」でどうですか?なんて言ってた

んですが、「するが」じゃ、採算合わないなあ。

横浜銀行等とか地元銀行も調べてもらうということで、今日は別れました。


良い借入先が見つかれば、買い付けだしてみようかと思います。

そんな悠長なこと言ってたらあっという間に売れちゃうんですけどね(笑)

CIMG0506.jpg


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近所の物件 見に行きました。

今日 東京は春一番が吹きましたねえ。すごい風でした。

さて、そんな快晴のもと、朝の日経新聞の折込広告を見てると、衝撃的なチラシが。。。

一戸建 1900万円!!

今 品川に住んでるんですが、どう考えても、このあたりの坪単価は200万はくだらないはず。。。

当該物件は10坪弱の狭小物件だったんですが、明らかに安いので、アポ取り 早速 今日

内見させていただきました。

品川駅から数駅から徒歩5分の表記ですが、実際は3分で十分いけそうな距離。

昭和51年築なので、外観はさすがにぼろっちい。

鉄骨造3F建てで、各フロアー 25㎡以上なので、「女性専用のペット可ルームシェアハウ

ス」なんてできないかなあと思ってたんですよ。

明らかに安いので、内見希望者が続出らしかったんですが、なんとか1番で内見できました。



各フロアーはそこそこ広いし、各部屋ごとに貸し出しても17万くらいは取れるかなあと思って

3階に行くと、水漏れの跡が。。。なにやら売主がそれを放置してるらしい。。。


うーん ちょっと気になるなあ。

でも価格といい、立地といい、うーん好感触。

でもですねえ。9坪で建ぺい率が80%・60%ということは、立替しようにもたいした物が立替

できない。

うーん悩む。

女性のためのルームシェアハウスを想定してたので、女性についていってもらったんですが、

彼女曰く「玄関入って、カビ臭かったわ」。。。


うーん萎えました。 女性に来てもらってよかった。


将来的に一棟ものもやってみたいですが、自分で管理しなければいけない項目が多すぎると

思いました。カビ臭さも おそらく水漏れの影響だろうし、それがどれだけ躯体に影響与えてる

かわからないし。。。

一棟ものについては、慎重にやらないとダメだと思いました。あとやはり一級建築士などの専

門家をつれていかないと難しいでしょうねえ。

瑕疵担保責任の期限内で露見されない部分はやはり 専門家が必要ですよね。


ちょっと勉強になった一日でした。


明日は横浜の物件の内覧です。

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これは気になるなあ

横浜のとある駅にでたこの物件  気になります。

2000年築(築8年)
横浜のとある駅徒歩3分
6/11F
35.77㎡
総戸数 52戸

1600万
家賃    103000
表面利回り 7.73%
管理費 7160円
修繕積立金 2150円


間取りは使い勝手が悪そうですが、平米あたりの単価が無茶安い。約44万くらいです。
都内だと郊外と葛飾区などはこのくらいの価格はあると思いますが、横浜の人気駅で
この価格は安いのではないか?と。。

35㎡あるのも魅力的ですね。なんか15㎡の第一期ワンルームマンションって買う気がしないんですよね。10年後、20年後 一等地を除けば競争力があるかどうか不安なんですよね。



image.jpg

ちょっと要チェック。

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入門書ではお勧めです。

不動産投資の本もたくさんあります。一棟ものに絞ったもの・ワンルームに絞ったものなどいろいろありますが、ワンルームに絞った本ではなかなか良著がありません。その中でも本書は基本的なワンルームマンション投資に絞って書いてあると思います。利回り優先の人には向いていないかもしれませんが、これから始めようという方にはお勧めできる本です。




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田中実さんも来場するセミナー

メインテーマ 2008年不動産は買いか?否か?

 

当日のスケジュール

・2008年不動産は買いか?否か?フリートーク

・ご意見番「2008年をどうみるか?」田中先生

・今後のコミュニケーションプラン

2008年2月29日(金)

19:00~21:00

西新宿

参加費2000円

限定15名

 

ひさしぶりに田中さんのお話が聞きたいと思います.



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セミナー情報です。

「現場の仕入れ担当者が熱く語る!ワンルーム投資からの不動産投資」
~失敗しない不動産投資をするために、他の投資家の実例を知ろう~
平成20年3月8日(土)
受付:PM1:00
講演:PM1:30~4:30
※セミナー終了後、懇親会を予定しております。申込は当日受付にて。
(要別途費用:3,000円)
【会 場】 フォーラム8 5F-504
東京都渋谷区道玄坂2-10-7
(JR山手線「渋谷駅」ハチ公口より徒歩7分)
【受講料】 お一人様 4,000円
CFネッツさんのセミナーです。
他の人の実例が聞けるということでちょっと期待して参加しようと思っています。


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3月9日 フィナンシャルプランナーから見る不動産投資の戦略について

ランドネットさんのセミナーです。無料ですので、行ってみてはどうでしょうか?


2008年3月9日(日) 13:00~17:00
メトロポリタンプラザオフィスタワー12F
第3会議室 アクセス方法
参加費:無料
講義内容(予定):
・地域マーケティングリサーチの方法について
 リスクが少ないと言われる都内、東急東横線沿線について具体例を見ながら検証致します。
・各自の投資スタンスに合わせた物件選びについて
 年代やタイプ別の投資スタイルに合わせた物件選びについてお話いただきます。
・ローンを利用するメリット、デメリットについて
 ローン利用による投資効果の向上がどう働くのか実例を元にお話いただきます。


佐藤益弘氏

東洋精糖㈱の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。
㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ゙、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱ という3つの独立系FP会社設立に参画する。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、カスタマーソリューションセンター(株)提携ファイナンシャルプランナー、(株)エクスバリュー取締役として活動中。2006年11月、株式会社優益FPオフィス(代表取締役)設立。
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利益確定しました。

先日 購入したイオンと大和證券 無事 利益確定しました。


イオンは権利落ち日に信用売りで翌日買戻し、優待ゲッツです。

優待マニアの人には負けますが、ちょっとづつ取れればと思ってます。


大和證券は約8万の利益。


株は3~4年前にやってたんですけどね。

一日に100万負ける日があって、こりゃ精神衛生上 良くないなということで ちょびちょびトレ

ードしかやっていません。

3月に向けて 大和證券は再度仕込む予定です。
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三菱東京UFJその後。。

先日書いた三菱東京UFJ銀行の融資の続きです。

なにやら、セカンドハウスローンを使うらしいです。

本人又は親族の住民票を移すことが条件らしい。。。

ラッキーなことに甥っ子が4月から大学生になる(予定)

甥っ子に住民票を移させばいいや。。。。



まあ あんまり金利は期待できないかなあ。。。

販売会社の女性によると 来週 金利教えてくれるとのこと。。。

できれば 10%の頭金で20年以上の固定で良い金利が出れば前向きに考えてもいいのかな?

なんて思ってます。

まだ物件 見てないんですけどね。

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宇和島にて

今 愛媛の宇和島に来ております。

いやーこの宇和島、かなーり辺鄙なところにあります。

数年前 バイクで四国を横断した際も、あまりの辺鄙さに断念したところ。。

念願かなってやっと来ることができましたよ。

松山から鈍行で3時間、特急で1時間。。

そうそう来れるところじゃありまへん。


昼食時 レンタカー屋のあんちゃんから薦められた「ほづみ亭」へ。

http://gourmet.yahoo.co.jp/0005987654/M0038000322/

郷土料理である「鯛めし」を食べたんですがね。。。

これが松山の鯛めしとは違うんですよ。

鯛の切り身を特製タレと卵で溶かし、ご飯のかけて食べるというもの。。

これは宇和島独特の食べ方らしいです。

これがマイウー。激ウマ。こんなの食ったことがありましぇん。

宇和島といえば「じゃこ天」が有名ですが、この「鯛めし」も 絶対お勧めです。



で性懲りもなく夜も行ったんですけどね。


これがスゴイ。


食したのは「寒ぼうたれ」「赤なまこ」「ほごの煮付け」「魚治部煮」「寒ぶり七味焼」

特に「赤なまこ」はコリコリしてて歯ごたえ十分。


つうか今日の日替わりメニュー見たら刺身20種類、煮付・塩焼15種類。しかも聞いたことのない魚ばかりで、季節によって全然魚の種類が違うらしい。


大将に話を聞いたら、宇和島は豊後水道へ流れる寒流と暖流の影響で云々。。。ようわからんですが、たくさんの種類の魚が捕れるらしい。


しっかし、この町は間違いなく魚の種類は日本一でしょうなあ。


宇和島へお越しの際はぜひ、「ほづみ亭」へ。

明日は旬には早いですが かつおを求めて高知へ向かう予定です。

途中 ジョン万次郎博物館にも寄る予定。
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三菱東京UFJ銀行

一昨日、またある会社へ物件の問い合わせをしました。

電話にでた担当さんいわく、「三菱東京UFJ」も提携ローンありますよって。。

ははは??初めて聞きましたワンルームで三菱東京UFJ融資してくれるの??

都銀では、りそなは有名ですけどね。。

某社の社長がSMBCでも融資してくれますよってのも信憑性ありかな?

弊社提携ローン会社の内容です。



◆ジャックス◆

長プラ連動型変動金利(65歳まで)…2.952%

短プラ連動型変動金利(65歳まで)…3.516%

固定選択期間5年(65歳まで)……4.368%

固定選択期間10年(65歳まで)…4.296%

フル固定35年(65歳まで)………6.300%



◆ダイヤモンドアセットファイナンス(旧京セラリーシング)◆

長プラ連動型変動金利(55歳まで)…2.700%

短プラ連動型変動金利(55歳まで)…2.975%



◆オリックス◆

短プラ連動型変動金利(新規)(新規顧客もみ・55歳まで)…2.875%

短プラ連動型変動金利(優遇)(条件多数有り・55歳まで)…4.000%

短プラ連動型変動金利(通常)(55歳まで)…3.125%



◆SBI◆

フル固定 手数料105,000円(54歳まで)…4.720% 

フル固定 手数料2.10%(54歳まで)……4.590%

フル固定 手数料4.20%(54歳まで)……4.190%



◆りそな銀行◆

短プラ連動型変動金利(65歳まで)…3.475%

固定選択期間2年(65歳まで)……3.900%



◆スルガ銀行◆

変動金利(スルガレート連動)(55歳まで)…3.625%

変動金利(スルガレート連動)(55歳まで)…4.000%



上記全ての商品、借入諸条件等がございます。
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実家に帰ってきました。

実家の広島に帰ってきました。

飛行機で帰ってきたんですけどね。

飛行場はかなり郊外にあるんですよ。

途中 広島大学のある西条駅を通過し、車窓を眺めてたんですが。。。


学生向けのアパートがたくさんありました。

西条駅周辺は広島大学以外はなんもない辺鄙なところ。。。


学生需要を狙って、雨後のたけのこのごとくアパートができたのんでしょうが。。。


ほとんど空室。。。おそろしやおそろしや。


立地的には、よく大学の周辺を狙えなんていってる人がいますが、あんまりよくないですよね。

できれば社会人と学生 どちらも狙える立地がいいもんです。

八王子とかは大変だろうなあ。

需要と供給のバランスが崩れてるような感じがします。



需給のバランスで言うと、笹塚・中野坂上なんかも ちょっと物件多すると思います。

笹塚なんかは住みやすい街だと思うんですけどね。



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久々に株を買ってみた。

久々に株を買ってみました。

大和證券とイオン


大和證券は3月末日の優待取りに向けて打診買い。

信用買いで2000株

大和の優待の何がいいかって?声が聞こえそうですが。。。


大和のポイントプログラム交換ポイント2000ポイントがほしいんです。


IPO当たりやすくなってほしいとの願いをこめて。。。



イオン

現物で100株

これも優待ですね。イオンで買い物した金額に応じて半年に1回株数に応じてキャッシュバック。


これは美味しいということで。。。優待狙いです。




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これは気になる

ルーブル江古田

1988年築(築18年)
江古田駅徒歩4分
3/4F
26.88㎡
総戸数 不明

1180万
家賃    不明
表面利回り 11.25%
管理費 12560円
修繕積立金 3150円

広さはいいですねえ。
しっかし管理費高っ!
あと総戸数は少なそうだなあ。。

ちょっと要チェック。
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賃貸人決まった~!!

いやー無事に賃貸人が決まりました。

50代の地方から単身赴任で出てくるサラリーマンだそうです。


1月10日ごろに退去の報告を受けて、約1ケ月で決まりました。

しかも今度の賃貸人さん 内見もしないで決めてくれました。

ありがたやありがたや。。


賃貸の管理は 買った会社にお願いしてるんです。

管理料って5%が多いけど、そこは3%だったので。。。


客付けについてどれだけ実力かあるか見たかったんですが、まずは第一関門突破ですかね?


預かってた敷金2ケ月分でルームクリーニング等も全部やってくれるらしい。


内見にいったときにその会社の人が言ってたのは、バストイレ別はすぐ客が付くってこと。

うーん2件目もとりあえずバストイレ別にしとくかなあ。。
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レバレッジについて

不動産投資をする場合、レバレッジを利かすのは定石のように言われています。

金森重樹さんの本なんか読むと、それはよくわかるんですよ。

まあ 投資スタンスは人それぞれ。。。

僕のスタンスとしては、金利の情勢を考えながら、将来的にはレバレッジを利かせた投資をしたいんですけどね。


mixiのコミュでオフ会があって、そりゃみなさん 恐ろしいくらいレバレッジ利かせてるわけで

すよ。。。おいらの場合は、5年後の目標に向かって着実にやりたいんですね。

そのオフ会には、本を書いてる有名な人いるんですが、定年寸前でまだ借金が1億あるです

って。

つうか明らかに なにかあったらアボーンですよ。

ある人は短期間の間に8億の借金。。大丈夫かしらん?

元住吉の物件はローン借りようと思ったけど、やはり2件目まではキャッシュで購入する方向

で考えています。

やはり最初は 不動産投資のなんたるかを学んでからと思ってます。
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これは気になる。

シティハイツ新小岩

1989年7月築(築19年)
新小岩駅徒歩2分
8/9F
21.48㎡
総戸数 119戸

800万
家賃75000円
表面利回り 11.25%
管理費 9400円
修繕積立金 1880円

*間取りは 脱衣所があるのがいいですね。
しかし この物件 家賃が高すぎないかい?調べたところ、新小岩の平均家賃は6万前後。

あと気になるのは、管理費の高さと修繕積立金の少なさ。100戸以上あるから、かなり溜まっているのかな?修繕履歴も要チェックですね。

新小岩は秋葉原にもすぐいけるから、客付けも苦労しなさそうだけど。。。


キャッシュがあったら、要検討の物件でした。



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資産運用

振り込んでもらっていた家賃なんですけどね、当然のことながら運用しています。


①米ドルMMF
ここんところの円高と利下げによる利回り低下で マイナス4万くらいになっています。マネックスで始めたときは4%だったのが、いまでは3%に。。そろそろ損きりかなあ。


②投資信託
損保ジャパンーフォルティストルコ株式オープン
ほんとジェットコースター的な値動きする投信でしたねえ。サブプライムが起きる直前で売却。
利益はあがったんですが、地政学的なリスク(中東での戦争懸念)等考えたら、長期では持てないですね。

ということで
これまたマネックスで
欧州新成長国株式ファンドを始めました。

申し込み手数料 0%
信託財産留保額  0,3%
信託報酬   1,26%

これを定期積立にしようと思ってます。


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確定申告

今日は東京地方は雪。特に予定もないので確定申告の資料を作ってました。


【収入の部】
賃貸料  93、600円×4ケ月 =374,400

【支出の部】
租税公課  119,724
(固定資産税24,724+不動産所得税95,000)
減価償却費 150,967
(建物価格11,660,000+仲介手数料281,925+移転登記費135,500)×償却率0.025×6ケ月/12ケ月
管理費等 56、832

計327,523

つうわけでほとんど節税効果はありませんでした。


ローン使ってないからこんなもんかしら?

まあ 当初から節税目的で買ってるわけではないからいいんだけど。。。
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目黒の物件

目黒の物件 やはり辞めときます。1Fってのがひっかるのと、総戸数が19戸しかないってこと。やはり50戸以上は欲しいよなあ。

20㎡以上で築10年で1400万ってのは値段的には最高だったんですけどねえ。

まあ じっくり行きましょう。
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門前仲町の物件

眺望

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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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