区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年03月
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今年の目標達成!

はやっ。


ということで今年の目標を達成してしまいました。

つうことで目標を上方修正。 

あと一部屋の購入を目指します。 

まず 立地。これは絶対 譲れない部分。

最寄り駅の候補としては、武蔵小山・神楽坂・麻布十番・白金高輪・中目黒あたり。

それ以外ならいらん!って勢い。

武蔵小山はすでに8物件くらい見ました(笑)

レクセルマンションなんていいんですが、なにせ管理が大凶(笑)

不動産屋見てみればわかると思いますが、武蔵小山って家賃が高いんですよね。

7万台で探すのって結構大変です。

それだけみんな住みたい街なんだなあと実感。


表面利回りで最低でも7%は欲しい。

融資も上手くいくといいのですが。。。


まあ ボーナス出るまで、頭金ないので、しばらくネットで見るだけにしときます。



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無事に決済終了しました。

代々木上原

年末のあわただしいなか、代々木上原の物件の決済が無事 終了しました。

晴れて2つ目をゲットしました。

設備面は脆弱ですが、立地はサイコー。

どんな風になるか 楽しみです。

早速 今週の日曜日、内覧希望者をご案内します。




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募集のお願いをしてきました。

明日 決済の物件、以前 お話したとおり、現在 空室。

つうことで、今日 客付けを頼んできました。


以前 門仲をお願いしたところと同じところなんですけどね。

ここのいいのは手数料が3%。

他は5%が多いので、この差は大きい。


でも ですねえ。あんまやる気が感じられないんだよなあ。

「専任にしたほうがいいの?」

「いやーどっちでもいいですよ。」

そんな感じ。

まあ 1ケ月様子見て、動きがないようなら、地元の不動産屋めぐりしようかな?


まあ 待ちの姿勢でもしょうがないので、自分であるサイトにアド出してみました。


すでに3件の問い合わせが。。。


自主で管理っつうのも経験を積む意味でもいいかもしれませんね。



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仲悪いなあ ほんとに。。

銀行と販売会社が仲悪いということを書きましたが、どうやら、販売会社の方に問題があるようです

ね。

この販売会社、ワンルーム販売の大手さんではなくて、三多摩地区で戸建なんかをメインで売ってる

ところ。。。


まあ なぜこんなところがワンルーム売ってんだ?って感じなんですが。。。


あのおっさん 本当にダメな人。


朝・昼・晩 いつでもどうしようもないことで電話かけてきやがる。

メールで連絡してくれたのは いいけど、全然 こちらの質問に答えてないし。。

基本的に、人の話を聞かないもんだから、銀行の若いねえちゃんにも怒鳴りちらしてる姿が目に浮か

びます。

しっかし、本当にあんなんでよく社会人やってきたなとある意味 歓心しますね。

ああ こんなヤツから買ったと思うと情けない。


これも勉強なんですけどね。。。

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チームを組むって。。

沢さんの講演などを聞きに行くと、「それぞれの得意分野のプロとチームを組んだほうが

いい」という趣旨のことをよく言われます。

不動産投資を始めて よくわかるのですが、やるべきことが沢山ある。

アウトシーシングする項目が多いので、信頼関係に基づいたチームが出来れば最強だと思います

ね。


で今回の代々木上原の物件。

販売会社と銀行が仲悪いのなんの(笑)


お互い 非難中傷の応酬。。

まず 銀行さん。

担当は若い女性なんですが、まあ 大雑把。 一時が万事「この子 大丈夫なの?」って感じなんで

す。

まあ 新興の銀行なんで、社員教育なんかやってないんだろうなあと思わせることがしばしば。。

で次は販売会社。

窓口は店長さんなんですけどね、これが全く人の話を聞かない。言葉のキャッチボールが出来ない

わけです。

どうでもいいことで電話をかけてくるんで、以降はメールにしてくれとお願いしました。

こんな御両人なので、 まあ あっちが悪い、こっちが悪いで 。。。。




正直 気分が悪いです。


うーん なんか凄く幸先の悪いスタートです。
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売買契約終了

今日 売買契約が終了しました。はあ 疲れた。

融資実行までは気が抜けませんが、ほっとしております。

さて 物件ですが、場所は小田急線代々木上原駅から徒歩3分。

ご存知だとは思いますが、新宿から急行で一駅、地下鉄千代田線の始発です。

山崎 隆さんの「東京のどこに住むのが幸せか」の中にも書かれていますが、希少性のある立地だと

思います。

物件価格は6○○円なので、表面利回りは13%になります。

都内の人気駅で この利回りは魅力的でした。

同じ物件の3Fは1千万台、2Fは980万台で売りに出ていたことを考えても、うーん安い。

門仲の物件が築浅なので、こういう利回りの高い物件をポートフォリオに加えるのもいいのではない

か思ったわけです。

5年後、売却してもそこそこの価格で売却できるのではないか?という目論見もありました。



しかし



1F
洗濯機置き場なし
当然 オートロックなし
現況 空き室


など、当然 条件はそんなに良くないわけです。

はてはて この物件、赤字垂れ流し物件になるか、金を生み出す物件になるか、新米大家には

いばらの道が続きます。



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ろうきん

電話があった 銀行に行ってきました。そこは「ろうきん」です。

そうまさに労働者のための銀行。

店頭に行っても 相手にされず、ネットで問い合わせても 剣もほろろ。。。

こりゃダメだ。

と思ってたところにあった昨日の電話。


なんでも 担当者が弊社の労働組合の窓口をしているとのこと。


それが直接的な原因ではないでしょうが、今日 話を聞きに行ったんですよ。

不動産担保ローンならご利用いただけますと!

わお。

しかも 金利安っ。

普通の住宅ローンとかわらんやん。

聞いたところ、10戸以上の事業的規模の物件は融資しない。

最大融資額は1億

頭金は2割必要。

戸数の制限はなし。

こりゃ利用しない手はない!


ということで、夏のボーナスが出たら、いっちょう当たってみようかと思います。

担当さんから、融資の窓口を紹介してもらう確約をとって、今日は終わりにしました。

ろうきん お勤めの会社と付き合いのある方は お勧めです。

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ローン

初めてのローン物件 なんとか融資がおりました。

融資額400万

期間 10年

変動 3,18%

正直 負債支払率の数値があんまりよくないです。ま はじめてのローンなので、勉強のつもりで

レバレッジってのがどういうものか、経験してみたいと思います。

希望は融資額500万、期間20年が希望だったので 正直、渋いなあというが実感です。


CFネッツさんのセミナーでは、この銀行は 借入年数は45年ー築年数が厳密と言われてたのにな

あ。

横浜のセンターでは 当初 洗濯機置き場のない物件には融資できませんと言われたのに比べれば

融資がおりただけで御の字かもしれません。


同じ日に 販売会社に提携ローンについて問い合わせてみたんです。

G社

融資額は価格の90%
金利は変動3,375%
期間 20年


R社
融資額は価格の90%
変動3.875%
ただし金利は半年毎の見直し、月々の支払い金額は5年間一定
期間 20年
物件の制約なし


販売会社によって、条件はちょっと違うんですね。良い勉強になりました。

融資は生き物

これが結論でしょうか?

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電話がありました。

仕事中 留守電が入ってました。

融資をお願いした銀行さんではなく、政府系の銀行から・・・・


以前 ワンルーム投資の融資の件で問い合わせしたら、鼻で笑われるような態度だったのです

が。。。

留守電を聞いてみると。。。

「先日のワンルーム投資の件 検討可能です」とのメッセージが。。

は??


18時前に 折り返し電話すると、。。。「もう帰宅しました」


はやっ。

というわけで明日、折り返し電話もらうようにしました。

どんな内容なのか楽しみです。



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東京で一番地震に弱い街はどこ?

AllAboutで面白い記事がありましたので、ご参考までに。。

地震が怖いのは誰もが知っていますが、地震が起きたとき、火災が起こりやすいのか、建物が倒れやすいのか、あるいは火災、建物倒壊が同時に起きる場所なのかなど、その危険度は街によって異なります。それを東京の市街化区域内の全5,099町丁目ごとに表わしたのが「地震に関する地域危険度測定調査」(第6回)です。これは東京都震災対策条例(当初は震災予防条例)に基づくもので、昭和50年に第1回が公表され、その後約5年ごとに調査が行われてきました。

この調査は地盤やそこに建っている建物の構造、建築年代、階数などから建物倒壊、火災の危険度を測定、さらにその2つの危険度から街の総合危険度を出したもので、住んでいる人に注意を促すとともに、行政の防災計画の指標としても活用されています。そのため、前回危険度の高かった地域が建物の建替えで耐震化が進み、今回は比較的安全な地域になっているという例もあります。実際、建物倒壊の危険性は都内平均で約17%も減少しているそうです。では、以下危険度別にどのような地域に危険があるのかを見ていきましょう。

建物倒壊の危険度が高いのは地盤が弱く、古い木造住宅や軽量鉄骨造が密集している荒川・隅田川沿いのいわゆる下町地域度。具体的には足立区南部から荒川区、台東区東部、葛飾区西部、墨田区、江東区北部となっており、逆に地盤が強固な丘陵地帯にあたる多摩地域での危険度は低くなっています。


同調査では危険度上位100町丁目までを発表しており、それによると危険度5の最も危ない地域は84町丁目。うち、トップは墨田区京島2丁目で、墨田区は19町丁目、台東区15町丁目、足立区13町丁目、荒川区11町丁目、江東区10町丁目などとなっています。しかし、文京区、目黒区、新宿区などでも危険度5の地域はありますから、油断は禁物です。


火災危険度は出火と延焼の危険性から測定されていますが、危ないのは木造住宅が密集している地域。環状七号線沿いにドーナツ状に分布しており、加えて中央線沿線にも多いのだとか。具体的には杉並区東部から中野区、豊島区、北区、荒川区、足立区南部、葛飾区西部、墨田区北部など。品川区南西部も危ないようです。ここでも建物倒壊度同様、多摩地域での危険度は低くなっています。


こちらの危険度上位100町丁目でも危険度5の地域は84町丁目。トップは品川区豊町5丁目で、品川区は上位10町丁目の半分を占めており、危険度5の町丁目が19にも及んでいます。それに次いで多いのは中野区で11町丁目ですが、それ以外は北区、足立区、豊島区、墨田区などが数町丁目程度など分散している様子。集中的に危ない場所があるわけではないものの、分散して火災の危険度が高い地域があるといった状況のようです。


さて、最後はこれまでの2つの危険度を総合的に勘案したもの。やはり2つの危険度の高かった荒川、隅田川沿いの下町エリアが多く、具体的には足立区南部から荒川区、台東区東部、葛飾区西部、墨田区、江東区西部が中心となります。しかし、火災危険度が幅広い地域に分散していることから、品川区南西部や北区北部、豊島区北西部なども危険度5の地域は少なくありません。


実際にランキングを見てみるとトップは墨田区の墨田3丁目ですが、2位は新宿区若葉3丁目、3位が荒川区町屋4丁目、4位が品川区二葉3丁目、5位が足立区千住柳町とそれぞれ別の地域になっています。危険は思っている以上に広い範囲に渡っているというわけです。



危険度が高いといわれている墨田区では防災に力を入れており、京島地区でもあちこちで道路の拡幅や袋小路の解消などの工事が進められており、年々安全な地域が拡大している
ところで、ここまで危険度5の地域ばかりを取り上げましたが、それ以外の地域に危険がないというわけではありません。例えば、千代田区、港区、中央区といった都心3区は鉄筋コンクリート造が多く、不燃化が進んでおり、いずれの危険度も1の地域が中心です。しかし、火災、建物倒壊は起こらなくてもエレベータ内に閉じ込められるかもしれません。また世田谷区も比較的危険度が低い地域が中心ですが、家具が転倒したり、照明器具が落ちてきたり……と考えると、どこに住んでいても地震の備えは必要。この調査を参考に、地域の特性を知り、それに合わせた備えを考えていきたいものです。


門仲 バリバリ ストライクですやん!

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銀行行ってきました。

ちょっと気になる銀行へ融資のお願いに行ってきました。

おお 豪華な応接室に通されます。

それ自体は仕事で、何度も経験してるのでなんともないのですが、根掘り葉掘り いろいろ聞かれま

した。

取調べか?

提出書類も多い多い。


そこの銀行さん、個人属性重視って話なので、期待してるんですが。。。


結果ができるまで、1週間~10日。なんとかお願いしますよ。


でも次の手も考えておかないとダメですね。


ひとつ学んだのは レバレッジを利かせた投資をする際には、期間を長く取った方が 断然 有利って

こと。

なんか当たり前のことなんですが、このへんのシミュレーションしておかないと銀行さんにいいくるめ

られる可能性があります。

ま 初心者なんで、何事も良い経験です。




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こんど 買う物件

今度 買う物件ですが、購入する際に気になった点が2つありました。

①1Fであるということ。

普通 区分所有で1Fなんて買わないよなあという声が聞こえてきますが(笑)

物件を見に行ったときに、1Fと図面には書いてあるんですが、中2Fになってるんですね。

なので、厳密には1Fじゃないんです。インターネットの募集画面でもちゃんと「中2階!」ってなってま

した。

場所は都内有数の高級住宅地なので、隣は大きなお屋敷の庭になってて、十分採光は取れます。

どれだけ1Fってのが賃貸募集に不利なのか、経験してみるのもいいかと思ってます。

でも 普通の1Fなら絶対買わないなあ(笑)

②戸数がちょっと少ないのと修繕積立金が少ない。

その物件 築20年越える物件。多分 そろそろ建物にもボロが。総戸数が3○戸しかないんで

す。修繕積立金も700万くらいしかない。。。(以前の元住吉の物件は3千5百万くらいあった)

でも エレベーターがない分、これくらいで十分なのかなあ。。。

あと水周りの修繕等が必要なんですかね。

このへんの管理のついては、もう少し、勉強しなければなりませんね。

それにしても元住吉の物件の3千万ってのはすごいです。

購入する前に、門前仲町の管理をお願いしている営業さんにこの物件の話を相談したら、「お買い得

物件だと思いますよ。いいんじ ゃ ないですか?」
ってことで決心しました。

こういう人のアドバイスはほんとに貴重ですね。

購入する決心はついたんですが、何が起こるかちょっと楽しみです。




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CFネッツさんのセミナー行ってきました。

CFネッツさんのセミナー行ってきました。

CFネッツさんでワンルームのセミナーってほとんどないので、貴重な時間でしたし、僕みたいな経験の浅い素人投資家には目からウロコのセミナーでした。

こういうセミナーで知識を身につけて、後は実践あるのみです。

やはり投資って自分でやってみないと身に付かないですからね。

早速、今度 購入予定の物件のシミュレーションをエクセルでやってみたいと思います。

これからレバレッジを利かせた投資をしていきたいので、今日学んだ投資指標でリスクを最小限にし

て臨みたいと思います。






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ひょんなことから。。。

ひょんなことから、物件を購入することになりそうです。

物件の詳細は後日にして、融資が通らなそうな物件なんです。

なので、キャッシュ+カードローンで行こうかと思っています。

カードローンって今 金利が安いんですね。

楽天カードは4.9%(3月31日までのキャンペーン)オリックスは5.5%

ローンを組む諸費用等を考えたら、こちらの方がお徳かな?と。

当然ですが、繰り上げ返済手数料は無料。

門前仲町の家賃とボーナスで 今年中には返済できそうなので、借入してみようと思ってます。

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2ちゃんねる

2ちゃんねるで面白いスレッドがあるので紹介します。

情報の信憑性は半々でお願いします(笑)

ワンルーム投資専門2軒目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1188187183/l50

中古ワンルームマンション投売り状態2部屋目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163996983/l50

不動産投資の問題点 4物件目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1192756939/l50

不動産投資始めたいんだけど
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1204362850/l50

自己資金500万円からの不動産投資できますか?
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1177170563/l50

アパート経営なんでも相談室110号室
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/l50

悠伸プロパティについて
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1176211690/l50




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田中実さんのセミナーにいってきました。

田中実さんのセミナーにいってきました。
参加者が4人と少なかったので、大学のゼミを思い出しましたね。
いやー田中さん 熱い人です。
いつも分厚い資料が参考になります。

http://www.tanakaminoru.com/

人数が4人しかいなかったので、いろいろ聞けたのは収穫が多かったです。

国金なんですが、
保証人必要
融資額 担保価格の50%
融資限度額 4800万円以内
貸付期間5年~15年

結論から言えば、区分を増やし、キャッシュフローを安定させた上で 一棟に行きたいので、まだ国金まで借りる必要はないかなあと漠然と思いました。

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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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