区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年04月
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どっちがワルなのか?

ワルが教えるウラ技不動産投資ワルが教えるウラ技不動産投資
(2008/04)
片柳 靖

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新書で読んでみました。

「ワルが教えるウラ技不動産投資」

著者のプロフィール見ると 全然ワルじゃない(笑)

W大学卒・大手のゼネコン出身。

内容は「うーん」って感じです。

ワンルームで儲けた話の後で、いきなり「ワンルームマンションの投資はアリか?」なんて項目が

出てきます。論旨が一貫してないので、読みにくいです。

どっちかと言えばこっちのほうがワルです。(笑)

ワルが教える不動産投資マニュアル―建前抜き。本音で語る土地儲け学ワルが教える不動産投資マニュアル―建前抜き。本音で語る土地儲け学
(2006/07)
風間 俊二

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こっちはかなりのワル(笑)

ウラ技満載なので、読み物としてはこちらの方が価値があるかもしれません。


それにしても「ワルが教えるウラ技不動産投資」「ワルが教える不動産投資マニュアル」。

こんな似たようなタイトルつけてクレームにならないんでしょうか?

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売り込みがあった!

takesita2008さん ご来訪ありがとうございました。


先日 某不動産会社の大手さん(よく日経の夕刊に広告打ってるところです)から 弊社に売り込み

がありま した。

なにやら、うちの会社の福利厚生部門に営業させて欲しいと。。。

で そんな売り込みのハンドリングをする今の立場で 「いやー 支店さんの営業成績の片棒担ぐ

わけにはいかないので、御社の本社経由でお電話 して下さい。」などと高飛車なことを言って、電話

を切りました。

数日後、なんとその会社 執行役員連れてきた!

せいぜい支店長クラスだと思ってたんですが、スピード感あるなあとちょっと感心。


つうわけで先日 執行役員はじめ、4人 ご来社いただき、「不動産のソリューションで貢献したい」

という熱いプレゼンを聞かせてもらいました。


まあ バーターで仕事やるのもいいんですが、今度 個人的に物件紹介してもらおうと思ってます。

かなりの職権乱用ですかね?


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メルマガとってみた。

あるメルマガを取ってみました。区分所有が危険 極まりない投資であるというそのメルマガ。

著者の主張は下記のとおり。


●将来の残存価値が無い

法定耐用年数が終了したとき、理論的には土地分の価値が残ります。
しかし、それは机上の空論で、区分所有物件は自分で土地の活用を
コントロールできないため残存価値はありません。

●ぴおほうの所感
その通りです。数年後はマンション立替ラッシュで立替もスムーズに行くよう
な感じがしています。法改正には注視していこうと思っています。土地は活用するものではなく利用するものだと思ってます。

 


●0-100のバクチ投資

入ったら入居率100%で万々歳。
出て行ったら入居率0%。
空室の間、自己資金の持ち出しがある投資なんて・・・

●ぴおほうの所感
これ必ず言われますね。でも複数持っていれば、このリスク軽減されますよね。 


●管理を自分でコントロールできない

コストの低減による収益改善。
経営の基本です。当然大家業でも基本。
ところがこれを全くコントロールできません。
人任せにせざるをえない。

●ぴおほうの所感
あんまりコントロールしようと思ってないです。サラリーマンで管理は他人に
任せるのが一番だと思います。


●部屋の競争力を自分でコントロールしにくい

物件価値を上げようにも外観などはどうしようもないです。
せいぜい部屋の装備を充実させるくらい。
家賃アップにはつながらないケースがほとんどです。

●ぴおほうの所感
一棟ものの1Fとかはどうなるんでしょうか?不動産投資顧問さんのブログにあったように
最上階角部屋など、形容詞をたくさんつけられる物件持ってたほうが競争力あると思います。


●ワンルームは将来廃墟となる可能性があり
 そうなっても、所有権は永遠に放棄できない。

一番怖いのはこれですね。
私の住んでいる近くにも200万円くらいで
表面利回り15%くらいのワンルームがありますが、
空室率は30%程度です。
家賃は2万円台に突入しています。

もう少し空室率があがったら、管理費を払わない大家も
出てくるでしょう。

そうなると、管理会社が管理できない。
修繕できない。下手をすればエレベータがストップ。
そうなると悲劇です。

全入居者があっという間に出て行き、廃墟の出来上がり。
あー200万円損しちゃった、で終わればいいんですが、
そうは問屋がおろさない。

毎年の固定資産税は永遠に払い続ける必要があります。

じゃ、この不動産の所有権を放棄します、
と言いたいでしょうが、

こんな制度は日本にはありません。
永遠に所有権を放棄できないのです。

だから、”無料”のリゾートマンションが世の中に
あふれているんですよ。

知っていましたか?

●ぴおほうの所感
若者が住みたい街にしか物件持たない主義です。極端な例で言えば、代官山に
空室率30%のマンションってあるんでしょうか?そこまで言わないまでもある程度
管理がしっかりした物件で、都心の若者の住みたい街・資産価値の高い街に物件
持ってたら、大丈夫だと思いますが。。




●銀行によっては区分所有物件は資産評価の対象とならない。

カンタンに言いましょう。
いくら区分所有があってもそれを担保に融資を受けられない
こともあるということです。

●ぴおほうの所感
うーん。あんまり担保を融資にって考えてないんですね。着実にやっていきたいので、
急激には考えていないです。
今日・明日にもリタイアしたい人はこの戦法もあるでしょうが、リスクが高いと思います。



さて、これが区分所有物件の真実です。
もちろん、都心の高層ファミリータイプマンションなど
投資対象としても成り立つ投資案件もないことはないですが。

多くのサラリーマンが手を出す、格安高利回りワンルームは

■■危険極まりない■■

物件です。



●さらに、考えてみてください。
こんな物件をいくつ持てばリタイアできるのか?

私がリタイアしたときと同じ部屋数であれば137室。
137棟買う手間も、137室買う手間も同じです。

●ぴおほうの所感
そんなにいらん!



これでもあなたは区分所有物件が欲しいですか?


メルマガの著者が言われることもある意味ごもっとも。実際に 自分が買った経験があって、

そう言われているのか興味があるところです。

まあ 区分と一棟 両方 バランスよくやっていくのがいいと思うんですがね。

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EMP

絶対損をしない!不動産投資実践ガイド (PHPビジネス選書)絶対損をしない!不動産投資実践ガイド (PHPビジネス選書)
(2006/04)
中村 嘉宏

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なかなか良書です。

著者はEMP経営者の中村嘉宏さん。

先日 EMPのメルマガで「SBI融資ストップ」の記事が配信されました。

SBIといえば長期固定で人気があったんですけどねえ。

販売会社としては、提携ローン先がひとつなくなるだけで死活問題なんでしょうね。


EMPさんの提携ローンは「オリックス」と「りそな」のみ。。。

「オリックス」も「りそな」も頭金2~3割近くいるから、販売も鈍るでしょうねえ。

あと EMPのHPは凄く見やすかったのに、今は全然みずらい。

昨今の不動産投資ブームで客を選別したい(一見さんお断りの意図が見られました)販売会社

の意向もわかるんですがねえ。。



あと 引越しもされたそうですね。



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がびーん

不動産投資顧問さん コメントありがとうございました。

はてはて、今日の内見者 3人とも見事にドタきゃん!


ガビーン!

つうか これで大丈夫か?日本の若者たち?


学校の給食費の未払い問題といい、モラルの低い人が多すぎですねえ。


まあ インターネットなので、ある程度予想はしてましたがね。。


その後、地元の不動産屋に客付けのお願いに。。




うーん 客付けって やはり難しい。

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内見 入りました。

代々木上原の物件 早速 3人の内見入りました。

明日 現地をご案内します。

今回は、あるサイトに募集広告を出したら、レスがあった3名の方。

満足していただければいいんですが。。。

一人は女性。

一人は大分から出てきた25歳の男性。

一人は広告関係に勤める28歳の男性です。

はてはてどうなることやら。。。





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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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