区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年06月
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セミナー情報

33歳で資産3億円をつくった私の方法33歳で資産3億円をつくった私の方法
(2006/02)
午堂 登紀雄

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午堂 登紀雄さんが代表をされているプレミアム・インベストメント&パートナーズのセミナーが行われます。 「月100万円の不労所得をつくるこれからの時代の不動産投資戦略術&融資攻略講座」 今週の土曜日の開催ですが、まだ間に合うかもしれませんので、お時間のあるかたはどうぞ。

http://www.rei-masters.net/seminar/detail/20080705/index.html
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マイホームは負債

マイホームは負債 まあ 当然ですよね。

私のマンションは品川区にあります。

3年前に4400万で買ったんですが、今年の3月に不動産会社に査定してもらった際、「4500万~5000万」との回答をいただきました。

で最近 同じ不動産会社に問い合わせたところ、「もう春先のようにいきません。4000万前後じゃないでしょうか?」との回答。本当数ヶ月で市況って変わるんですねえ。

残債も半分以下に減っているので、焦って売る必要はないのですが、固定金利(1.5%)が再来年終了するので、借り換えを検討しています。ろうきんの10年1.8%とか良さそう。

住宅ローン減税で毎年 30万帰ってくるので、あと5年は住もうかなと漠然と思っております。


あともう一つ うちのマンション。利益を生んでるんです。

一部屋空いているので、外人さんに貸して家賃もらっています。

その外人さんは年の半分は海外、半分は日本で仕事みたいな感じ。

ま そんな感じで住宅ローンの半分は彼に負担してもらっているので、そんなに焦って売る必要もない んですけどね。


つれづれなるままに「マイホームは負債」について考える週末でした。


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最新刊

小さい文字
サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!
(2008/06/27)
加藤 隆

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最新刊の書籍のご紹介です。

区分所有派の方は読んで損のない本だと思います。

著者の加藤さんは 大家暦21年のサラリーマン大家さん。

数々のトラブルや、マルコー倒産時の話など生々しいですね。

僕のような新米もいずれ経験するであろうことが書かれており、参考になりました。

著者のブログです。


「20年の経験がモノを言う。修羅場を乗り切った投資家の独り言」
http://www.sftd.jp/kato/


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感性と科学と

今日 六本木ヒルズで行われた山崎 隆さんの講演「~激変する不動産市場を読む~「これからのマンションの資産価値はどうなるのか?」を聞きに行ってきました。

面白かったです。

山崎さんが作成された「賃料単価と専用面積との関係」「賃料単価と築年数との関係」「売買単価と専用面積との関係」「売買単価と築年数の関係」 以上 4つのグラフからいろんなことが読みとれるんですね。

不動産投資されてる方は、イメージ(これ感性ですね)はしっかりもたれていると思うのですが、科学的なデータ・定量的なデータがあると、投資するに当たっては鬼に金棒ではないかな?と思います。


イメージの部分を補足すると「人口動態の流動化」と「街の多様性」をあげられてました。そういう点では浜田山・成城学園なんかは買うのは躊躇するそうです。

あと面白かったのは紹介された書籍に載っていた「ブルーカラー比率」。都内でブルーカラーの多い地区を色分けしてるんですけどね。

山崎さんいわくブルーカラーの多い街は投資不適だと。。。これからは日本(特に首都圏)に人件費と地代の高い工場は不要であると。。たしかにインドに工場作ったほうが企業としてはメリットありますもんね。

なかなか考えさせられた講義でした。


下は① 「ブルーカラー比率」などいろいろな切り口で街が分析された書籍と②山崎隆さんの新著(各町の4つのグラフが見れます。)
新編 東京圏の社会地図 1975‐90新編 東京圏の社会地図 1975‐90
(2004/03)
不明

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東京マンション資産価値予測 DATA BOOK―エリア別データ2万件の定量分析による東京マンション資産価値予測 DATA BOOK―エリア別データ2万件の定量分析による
(2008/04/18)
山崎 隆

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セミナー情報

cozyさん コメントありがとうございました。


六本木ヒルズで行われるアカデミーヒルズの中で、不動産関連のセミナーがありましたので、紹介しておきます。

講師は 「東京のどこに住むのが幸せか」の著者である山崎隆さんです。

仕事帰りですが、なんとか行ってみようかと思っています。


激変する不動産市場を読む
「これからマンションの資産価値はどうなるのか?」
定量分析により価格形成のメカニズムを知れば、
未来を予測することができる
ベーシック不動産

2008年6月24日(火)19:00~21:30


「30年後も資産価値の落ちないマンションを見極めるには、どうすれば良いのか?」

このテーマは、消費者の財産形成する時にも、プロが企画する時にも、重大な問題です。
講師の山崎隆氏は、東京圏の2万件に及ぶマンションの賃料と価格を定量分析することにより、資産価値の下落し易いエリアと下落しにくいエリアを分類しました。
さらに、江戸時代から近代までの歴史的な背景によってその原因を説明し、街の将来性や不動産の資産価値を予測するという手法を確立しました。
つまり、過去から現在までに起きてきた事実を分析することにより、ある種の法則性を見いだし、その法則性を使って未来を予測するのです。


過去を辿ることにより今を知る
江戸の近代化と歴史的意義を考察する
都市形成と不動産価格形成の因果関係を知る
街の形成史から東京を8エリアに分類する
定量分析によりエリア特性を把握する
賃料と価格を定量分析すると何が分かるのか
8エリア55ゾーンの地域特性を読み解く
マンションの資産価値を予測する
不動産の鑑定理論を援用し今の資産価値を検証する
街の環境に対して賃料と価格が極大化する条件を探る
価値が維持され続けるマンションの法則


講師
山崎 隆(やまざき・たかし)
財営コンサルティング株式会社 代表取締役

1960年、東京生まれ。学習院大学経済学部経営学科卒業。大手住宅メーカー、外資系生命保険会社、不動産コンサルティング会社を経て、1996年に独立系の資産運用コンサルティング会社、財営コンサルティング株式会社を設立。主に「不動産と相続」に係わる業務に特化したサービスを提供している。一級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士(厚生労働省認定)、CFP(NPO法人日本ファイナンシャルプランナーズ協会認定)。
主な著書に『不動産でハッピーリッチになる方法』『遺言書は書いてはいけない』(ともにダイヤモンド社)、『東京のどこに住むのが幸せか』(講談社)他がある。

財営コンサルティング株式会社


日時 2008年6月24日(火)19:00~21:30
受講料(税込) 一般:10,000円
定員 120名
※定員になり次第締め切らせていただきます
主催 アカデミーヒルズ
会場 アカデミーヒルズ49(東京都港区六本木6-10-1六本木ヒルズ森タワー49階)
※都合により40階に変更する場合、受講生には直接ご案内いたします。
詳細はhttp://www.academyhills.com/へお願いします。

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1億達成!

といっても私じゃないんですがね。

実は5年くらい前から 株仲間とメーリングリストやってます。

そのうちの一人が 資産1億円に達成しましたあ。

パチパチ。

もともとはヤフーの掲示板で知り合った5人の仲間たち。

みんな35歳くらいで200万くらいからの種銭から始めたんですけどね。。

それが5人のうち3人目の1億円プレーヤー誕生。

いやーすごい。

今回 達成した彼は、すでにリタイアして1年。この逆風の相場の中、よく1億に到達したなあと

ある意味 感動。

ここ1年はかなーり苦労したみたいですけど。。


昔は 薄商いの株をみんなで発注して、値をあげたり、年末の忘年会には有名なブロガーさんもいらっしゃって、取材受けたりと。。。貴重な思い出ですね。


そんな彼はキャッシュで1億持ってても、不動産には全く興味がないらしいです。

ま 今は 財務がタイトなので、復活できませんが、しばらくしたら、株もちょこちょこ買ってみようと思っています。


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北京オリンピック

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今日は旅ネタです。

8月9日から北京オリンピックへ行ってきます。

まずは10日に天津で行われる日本VSナイジェリアのサッカーのチケットが届きました。

チケットはちゃちいなあというのが実感。

重厚感がないんですよね。

あと 中国なので、偽造チケット すごく出回りそうですね。


滞在は1週間の予定なので、目一杯 競技を楽しみたいと思います。

今のところ、柔道・北島康介・陸上100m決勝は手に入っているらしい。。

らしいというのは中国の友人に頼んでるんですが、実券がまだ届いていない。


航空券はマイルでゲット、宿も友人に頼んでいるので、ほとんどお金が不要なのが嬉しい。

次の物件ゲットに向けて、できるだけ貯金しておきたいので。。

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性懲りもなく物件見学

今日は東京地方は好天でした。

つうことで、物件見学へ。。

今日の目的地は、ある始発駅。

都内で、始発駅って座れる確立が高いので、人気があるのではないか?と考え。。。


現地へ行くとですねえ。坂が多い。坂が。。。

徒歩6分ってことですが、10分くらいに感じました。

やっぱ現地行ってみないとダメですね。

建物も平成築なので、比較的綺麗なんですが、管理がダメ!

掲示板に「管理人様 玄関の生ゴミが臭いので、処理してください。 住人より」みたいな

張り紙がある!!


基本的に 掲示板でネガティブなことが書いてあるとドン引きですね。

つうわけで、全く徒労に終わっちゃいました。

まあ 物件探しは時間をかけて臨みたいと思います。



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怪しい。。。

きんぎょさん コメントありがとうございます。

昨日 先週物件めぐりしたうち 候補の残った1件の不動産屋さんに行ってきました。


怪しい


そうかなり怪しい場所なんです。

そこは 某霞ヶ関の近くの有名なビル。そんじょそこらの不動産屋では入居できないような

オサレなビル。

某役所なんかも入ってるくらいです。


しかーし。。。


セキュリティがあまい。


余裕でビルの中に潜入。しかも15階に上がって、入れないかなあと思って、扉を押すと、あらビック

リ。

真っ暗なんですが、中へ入れた!!

誰もいない様子なので、営業さんに電話。

電話つながらない。


怪しい


仕方なく、1階に降りてタバコを吸ってると、営業さんが。。。


「すいません、すいません」というなり また15階へ。。。


提出書類を提出して、審査してもらう手はずを整えました。

それにしても怪しい 不動産屋だ。

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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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