区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年08月
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契約完了しました。

おかげさまで無事 契約が終了し、晴れて3戸オーナーになりました。

年内の目標も達成しました。

しばらく 物件探しも中断し、ゆっくりします。(休むも相場ですね)



今日 都内某所にてオーナーさんとお話してきました。

そのオーナーさん 売買価格より多い残債があるそうです。完全な損切りですね。

200万近い損切りだそうです。

理由は聞かなかったのですが、急にお金が必要になったんでしょうね。

オーナーさんの立場で言えば、200万の損きりで売れたので良しとしたのでしょうね。

それにしても 売れない不動産って怖いですねえ。





11年近く保有して、賃貸人については、空室期間はほとんどなかったそうです。

あと管理も意外としっかりしているみたい。

その管理会社、あんまり聞いたことのない会社なんですが、もうちょっと調べてみて、そこが

管理する会社のマンション買うのも面白いかもしれないですね。

なにやら管理組合で、防犯カメラ設置しようとかいろいろ活発なやりとりがあるみたいです。

これで3部屋になったので、精神的には楽になりましたね。

年内の目標もこれでひとまず達成。

来年早々には、もう2部屋追加して、早く5部屋にしたいものです。

なんか良い物件があったら、もう一部屋買ってしまいそうなので、自制しなきゃらなんですね。




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経験値をあげる

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当然のことながら、諸先輩方のブログを拝見し、勉強させてもらってます。

皆様 客付けの苦労話が多くて、参考になります。

まだ駆け出しですが、僕なりにどうやったら付加価値あげられるかを考えているんですが、

その一つが駅力で、あとは、中身(部屋の中)の勝負です。

駅力が動かしがたい外的要因だとすれば、中身は内的要因。

内的要因は工夫しだいで、いくらでも付加価値を高められます。


そんなことを漠然と考えながら、代々木上原のボロ物件、今度 空室でたら、こんな商品

を入れたいなあという商品がヤマダ電機にありました。

Panasonic  VIERAワンセグテレビ。

上位機種だと録画できるものもあります。

色はピンク等3色もあります。

防水テレビって今までツインバードしかなかったんですが。。。。





結構 安いので、こんなものを導入したらお洒落なんじゃないですかね。




あと1Fがデメリットなので、こんな感じのものを導入してあげてもいいかもしれないですね。

付加価値あげる施策についても経験値をあげていきたいもんです。




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契約間近

母ウッチーさん、マーチンセブンさん コメントありがとうございました。

東京は雨続きですね。早く晴れて欲しいものです。

さて東横線の物件 今週日曜日の契約に向けて、着々と進んでおります。

物件価格 750万
諸費用   70万

R銀行から500万強を19年/2,675%変動で借入れます。頭金は3割入れます。

変動にした理由ですか?

今のこの景気と日本の財政状態だと すぐには金利があがらないだろうという判断からです。

政策発動かなんかで金利が急激にあがりだしたら、すぐ繰り上げ返済する予定です。






この物件を購入すると年間の不動産の収支はざっとこんな感じになります。

売上       348万
管理費       27万
修繕積立費    14万
賃貸管理費    10万
借入金       83万
営業利益     214万
経常利益     ???

年間の収支が200万弱。これを5年かけて磐石なものにしていきたいもんです。
これを見るだけで、やらなきゃいけないこと沢山あるなあと思います。

ホント 不動産経営っていうだけあって「経営」ですね。


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女性専用マンション

はまださま コメントありがとうございます。場所はまだ秘密です(笑)

実は 今 仕掛中のマンション 「女性専用マンション」なんです。

これ 意外とポイント高いのかなと思い、管理をお願いしているプロに聞いてみました。

結論から言うとデメリットの方が多そう。

①当たり前のことですが、男は入れないので対象が半分になる。

②若い女性を中心に、BT別を望んでる人が多いので、BT同じだと厳しいかも?

という予想外の回答でした。

女性専用マンションもどういう展開になるか想像できないので、購入する方向ではあるんですけどね。

(経験値をあげるため)

駅近で比較的 高層階の角部屋ということで、もうちょっと家賃取れると思うんだけどなあ。





ご連絡いただきました物件につきましてですが、築年数と3点ユニットである点
を考えますと家賃につきましては少し低いという程度のレベルだと思います。
相場としては65,000円±3,000円程度かなと思います。
女性限定マンションであるので、3点ユニットというだと高めの家賃設定をする
と少し苦戦するかなと思います。
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仕掛中の物件

仕掛中の物件 順調に契約へ向かっております。

現在の状況です。

購入価格 750万(諸経費除く)

表面利回り 10、08%
実質利回り  7、85%


実はこの物件 家賃が安すぎると思っています。

この駅の家賃相場調べてみると

goo            68000円
homes オートロック付 80300円
     最上階    71700円
     角部屋    70300円
ふぉれんと       76000円


どのサイトもこの駅の家賃相場は軒並み7万以上なんですが、今は6万ちょっとで貸して

この利回りなんです。


捕らぬ狸の皮算用なんですが、7万で貸せたとしたら、実質利回りは8.94%にアップします。

この物件、東横線駅徒歩2分・最上階・角部屋・女性専用・オートロック付なんで 十分戦える

と踏んでます。


銀行からは 2,675%19年で交渉中です。
(最初 スルガで長いローン組もうと思ったのですが、金利が高すぎですね)


月の返済額は3万円程度ですかね。

負債支払率 1,37%
ローンコンスタント 4.88%

区分所有派の方から辛口のコメントいただけると助かります。


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物件見てきました。

買い付けだした物件 見学に行ってきました。

夜の9時に。。。

最近 仕事が忙しいので、しょうがない。

横のマンションを見学しようかと思ったこともあるので、土地勘もばっちり。

でも夜行くのは初めて。。。

駅2分なので、あっというま。ちょっと街頭が暗いかなあ。

建物は経年にくらべ、そんなに汚れてはいなかったです。

あと1Fに店舗が入ってましたが、美容院が退去された直後のようでしたね。

店舗が入った物件って購入したことがないんですが、ややこしいのかな?

まあ スナックとか入ると問題でしょうけど。。

このへんは質問してみよう。

本当は買い付けだす前に実際に見ないといけないんですが、今回だけは手順が逆になってしま

いました。

でも 現物見て、買い付け引っ込めたりしません。

購入できるといいなあ。




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買い付けだしてみました。

久々に買い付けだしてみました。

東横線の某人気駅より徒歩2分。

最上階角部屋

洗濯機置き場はバルコニー

自転車置き場なし

カーペット

と築年数なみの条件の悪さ

築21年

790万を750万でどう?と打診中です。

いちよう3割くらい頭金入れて、R銀行と交渉する予定です。


まだ不動産不況長引きそうなので、焦ってはいないのですが、明らかに安いので、ちょっと気になりま

す。

あと気になるのが、この駅でこの近さで驚くほど安い家賃で貸してるんです。

なにか理由あるのかな?

ちなみに同じ駅・距離・ほぼ同じ広さ・同じ最上階・築18年の物件は980万でヤフーにでてました。



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オリンピックに行ってきました。

北京オリンピックへ行ってきました。

思ったよりチケットがなく、ダフ屋の値段も高騰してました。

友人との入れ違いで結局見たのは

9日   柔道ヤワラちゃん
10日  サッカー 男子日本VSナイジェリア
12日  ソフトボール 日本VSオーストラリア
13日  バドミントン 準々決勝 野球 日本VSキューバ
14日  水泳 北島康介金メダル!
15日  柔道 石井金メダル!

金メダルを2回も見れるなんて貴重な経験でした。

1998年のソウルオリンピック以来のオリンピックだったんですが、次のロンドンも行きたくなったなあ。






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北京オリンピックへ行ってきます

明日から北京オリンピックへ行ってきます。

観戦予定はざっとこんな感じです。

柔道女子48kg級  
柔道男子100kg超級  
水泳平泳ぎ100m・200m
野球 日本VSキューバ
ソフトボール 日本VSアメリカ
バレーボール 日本VS中国
サッカー 日本VSナイジェリア
体操 男子団体決勝


これ 普通のツアーで行くと100万円はオーバーするような種目なんですが、同居人が安価でチケット手配してくれました。

いやー楽しみ。楽しみ。

スポーツのイベントはライブが最高ですね。 では。 現地で国際交流を楽しんできます。


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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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