区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年09月
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セミナー行ってきました。

セミナー連荘終わりました。疲れた。

まず土曜日。

北野さんのお話ですが、滞納の話が気になりました。

77部屋も持っていると大変そうです。これを何十年も続けるのはかなりの労力でしょうね。

適正な規模感って難しいですね。

税引き後の利益の話。

まだ確定申告の準備をしてないのですが、どれくらいの納税額になるか把握しておくことは

重要かもしれませんね。




今日は大長さんのお話。

実直そうな性格で好感が持てました。

著書を読んだのですが、興味深かったのは、ゴミ置き場はじめ近隣とのお付き合いについて。。

物件に近所迷惑な住人が入居すると 大家さんは近所にお詫びに行ったりしなきゃいけない

でしょうし。。。

いろんなリスクがあるんだなあと改めて実感。

あとリタイアする前にこれくらいの借り入れがあって、利回りがこれくらいあれば、リタイア

できるのかあというのがイメージできたのが収穫でした。


2日のセミナー受けての感想。

今の投資環境みると株もダメだわ、投信もダメ、FXも不安定な外部環境。

当然 安定的に利益が稼げる不動産に関心が向かうのもしょうがないです。

かなり加熱気味です。

こういうときは、あんまり投資しないほうがいいのかなあと漠然と思っております。

「人の行く裏に道あり 花の山」

最近の不動産投資の出版ラッシュはちょっと異常ですよね。

とりあえず、来年まで買い向かう予定はないので、新興市場株でも買ってみようかなあと

思っております。
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今週末はセミナー三昧

今週末は セミナー三昧です。

まず土曜日 は「ホームズ」さんの投資物件購入セミナーへ。。。

 金融機関も参加の個別相談会は興味深いですね。

 
http://toushi.homes.co.jp/HOME%27S%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%82%BB%E3%83%9F%E3%83%8A%E3%83%BC/




そして日曜日は大長さんの「安定経営堂シリーズ」 (銀行融資・収支編)。

http://so-support.net/


なにやら、今度本も出版されるそうなの で、それも楽しみです。

 

土地なし頭金500万円で始める サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術土地なし頭金500万円で始める サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術
(2008/09/26)
大長 伸吉

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胸に響いた言葉

今日は珍しく3本目(笑)

台風ですることがないですねん。

今でこそ「区分所有で行こう!」なんてブログ書いてますが、なにを隠そう

最初は一棟ものを狙ってたんです。(2年前の話)

で購入直前まで行った物件があったんですね。

場所は京王線 幡ヶ谷徒歩8分。商店街を歩ききったところにあるRC。

間取りは、1LDKが6部屋。(隣の住戸と接していない3F建て)

築3年くらいだったかな。。

部屋の広さも25㎡、当然BT別・脱衣室・床暖房付き・ペット可仕様

9900万くらいだったと思います。

まだ不動産投資始める前で、頭金もたっぷりあり。。。

おお これええやん。

思わず「これ 買います!」

と思ったんですけどね。

一緒に同行した仲介会社の女社長(結構 有名な人です)から 物件の

概要の説明を受け、じゃ融資に。。。。

そこで諭されたんです。

「ぴおほうさん 最初に大きな借金したらダメですよ」

おいおい さっきまで良い物件だって言ってたじゃん。

結局、その話で買う気のマインドは急低下。

なんかねえ 母親に説教されてる気がして。。。

それで一棟ものを買う話は無くなったんですね。

結局 社長の言うこと守って不動産投資やってる状態です。

頭金20%入れて、戸数増やしていって。。。

今でも、ちょっぴりの後悔と本当に今進んでいる方向が正しいのか?わからなくなる

ことがあります。

幡ヶ谷なら客付けも問題ないだろうし、3年後 7000万くらいで売りに出ることを

密かに期待しております。

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リーマン父さん

リーマンが逝っちゃいましたね。

僕が狙っている区分には大きな影響はないと思うのですが、気になるのは

リーマンで働いていた人たち。

外資の人は常に覚悟してるんでしょうけどねえ。

リーマンに勤めてた友人の友人は、2年前はかなーり豪勢な生活を送っていた

みたいですが。。

年収2000万、住まいは当然六本木で、家賃は50万。

栄枯盛衰とはまさにこのこと。

実はこれ、不動産投資にもあてはまると思うんですよね。

太く長くやりたいもんです。

 

 

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ちょっと気になる記事

敷・礼なし「ゼロゼロ物件」トラブル続出、若者ら提訴へ
9月18日14時36分配信 読売新聞


 敷金・礼金なしでマンションやアパートが借りられるとして低所得者にも人気の「ゼロゼロ物件」。だが、「家賃の支払いが数日遅れただけで、部屋の鍵を交換された」といった苦情も多く、入居者への強引な措置が問題となっている。

 こうした中、同物件の入居者が10月、不動産会社に慰謝料など1人あたり数百万円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こす。非正規雇用の拡大など収入の不安定な人が増える中、被害対策弁護団は「行き過ぎた『貧困ビジネス』は見過ごせない」と話している。

 提訴するのは、不動産会社「スマイルサービス」(東京)のゼロゼロ物件に入居する都内の男性ら20~30歳代の3人。弁護団によると、同社の物件では、敷金・礼金を払わなくていい代わりに、家賃の支払いが1日でも遅れると、家賃約6万円に「違約金」などの名目で約2万円が上積みされる決まりで、無断で部屋の鍵を換えられたり、留守中に荷物を処分されたりしたケースもあった。



不動産会社の行き過ぎた取立てが問題になっているのですが、この記事、ちょっと気に

なりました。

先輩ブロガーのブログを拝見して、大変そうなのは、「客付け」と「滞納」。

「客付け」については、都心もゼロゼロ物件増えてきて、当たり前になりつつありますが、

ゼロゼロって 苦肉の策ですよね?

ゼロゼロだと 初期投資が少ない分、属性が悪い入居者が集まるような気がするんです

が。。。

特にアパートなど1棟ものなんて、これやっちゃうと、変な人が住みついちゃう危険性は

ないのだろう か?「類は友を呼ぶ」って言葉もありますしねえ。

結論として、ゼロゼロ物件は 属性の悪い入居者にはメリットありますが、大家にとって

はなんのメリッ トもないってことだと思います。

(短期的には収益あがりますが、それはもう負のスパイラルでしょうね)

あと「滞納」

あいにくまだ滞納経験ないんですが、国策でこれだけ弁護士増やせば、日本もいずれ

アメリカ並みの 訴訟社会になるのは確実。

さらにモンスターペアレンツなど 変な権利意識が根付いちゃってますよね。

電話で督促しただけで「精神的苦痛を受けた!」なんて時代はもうそこに来ているのか

もしれないですね。

こういうのも面倒なので、管理会社を複数にして、クレーム対応力を調べていきたいん

です。


まあ こういうのも時代の流れなので 抗うことは出来ないですよねえ。

いやだな~こんなんで告訴されたら(笑)

「3丁目の夕日」のDVDでも借りてこよう。。



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販売会社

私の物件 3つとも違う会社さんから買っています。

まだまだ、ひよっ子なので、いろんな会社へコンタクトとっています。

昨日 某社から電話がありました。

そこからはまだ買ったことはないんですが、実はそこに賃貸管理をお願いしたいと思っています。

今 管理をお願いしている会社は、賃料3%で客付けも1ケ月で決めてくれるので、そんなに問題は

ないのですが、やはり、賃貸管理も2社くらいで競争させたいのが本音。

そこは 賃料の○%ではなく、定額制、しかもオプションサービス!

早く管理会社も分散できるように戸数を増やしたいもんです。


営業マンと会話

「まだ物件探されてます?」

「もう買っちゃったよ。(中略)金利も2.625%で・・・」

「安いですねえ。うちの雪谷大塚の物件どうですか?」

「ちょっと検討しとくわ」


雪谷の物件見たのですが、建物は新しい目なのですが、徒歩7分とちょっと遠いのと、その7分

にコンビニもなにもないので、却下しました。

その営業マンからメールが来てまして。。。

「金利2、375%でどうですか?」


おいおい 7月に話したときはそんな金利言ってなかったじゃねえか?


今年買うかどうかはわかないですが、こういう営業マンとは常にコンタクトをとっていたいですね。

下の本のように「捨てられるお客」にならないようにしないと。。。





外資系トップ営業マンは「捨てるお客」を上手に選ぶ!外資系トップ営業マンは「捨てるお客」を上手に選ぶ!
(2004/04/21)
森瀬 教文

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意外と遠い徒歩5分

性懲りもなく、週末は、某大井町線沿線の物件 見に行ってきました。

徒歩5分の表記だったんですが。。。。。

トオイ。 遠いです。


ここんところ、駅2分とか3分の物件を立て続けに購入したので、5分がかなり遠くに感じました。



物件自体は、外観もあまり綺麗ではなかったです。

近くにスーパーがあったんですけど、こちらも客の入りが悪そう。

あんまり購入意欲わかなかったですね。


でも町自体は良かったです。

大井町線沿線も結構いいかもしれませんね。

中延なんかは商店街が古いけど、大きいので、良いと思ったんですが、駅の近くに、葬儀場作る

らしいので×。

なにもそんな嫌悪施設を駅近くに作らなくても良いのになあ。。



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不動産投資本ブーム

家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術―本気でオーナーを目指す人のための夢実現手引書家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術―本気でオーナーを目指す人のための夢実現手引書
(2005/07)
山田 里志

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山田里志さんの「家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術」がすごいことになっ

ております。


「アマゾン」で定価を大きく上回る2300円!で中古が販売されています。

理由はアマゾンで在庫がないこと。(もともと流通量が少ない?)

加藤ひろゆきさんの著書で「おススメの書籍」にあげられていたのも影響するのでしょうかね?

ちなみに山田里志さんがもっとも参考になった本は 下記の本だそうです。


サラリーマンの私が3年で2億円驚異のアパート投資法―素人の私がゼロから資産2億円を築いた実践記録サラリーマンの私が3年で2億円驚異のアパート投資法―素人の私がゼロから資産2億円を築いた実践記録
(1999/10)
小川 慎

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野中清志さんの書籍なんかもなかなか値段が落ちないですね。

意外と安心ラクして儲けるワンルームマンション投資法 改訂第2―サラリーマン・OLでもできる!家賃で安定収入確保低リスク・高利回りはウソじゃない意外と安心ラクして儲けるワンルームマンション投資法 改訂第2―サラリーマン・OLでもできる!家賃で安定収入確保低リスク・高利回りはウソじゃない
(2007/04/28)
野中 清志

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いやー なにか ここまで不動産投資本の人気が出ると、今後の市況が気になりますねえ。

数年前の株ブームの時は、株の本が雨後のたけのこのように出版されてましたが、その後は。。。。


地に足つけて投資していきたいもんです。

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良書です。

250万円の資金から始める失敗ゼロにする実戦「不動産投資」入門250万円の資金から始める失敗ゼロにする実戦「不動産投資」入門
(2008/08/25)
秋津 智幸

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不動産投資の新刊です。

「年収250万の資金から始める」って書いてあったので、フルローンとかオーバーローンで!みたい

な本なのかなあと思ってたら、「失敗ゼロにする」を強調して書いてあります。

筆者は、個人投資家ではなく、不動産投資コンサルタントなんですね。

特に共感したのが、25ページの「自己資金と融資のバランス」と第三章の「不安な投資リスクはこう

してバッチリ解消!」第四章の「買うべき時代か見極めろ」のところです。

第四章では、景気を点でとらえず波でとらえろ!と説いてます。

1時間で読める本です。


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これから・・・

これからの戦略について思いめぐらせております。

戦略のキーワードは「分散」。

場所も、時間も、建物も。。。。

すべて「分散」がキーワードです。

株仲間は一極集中で億単位の現金を手にしたので、「集中」といいたいところなんですけど。

普通のリーマンが一攫千金狙うのなら、もう集中の方が正解だと思います。

一攫千金狙うならば・・・ですね。

それはもうギャンブルです。

株仲間が一億達成する過程を見てきましたが、数人は晴れて億でリタイアしてますが、

数人はドボン しています(消息不明)

『集中』はそういう可能性があると思うんですね。



そんな分散戦略を考えているんですが。。。年度計画はざっとこんな感じなのかなと

思っております。

2008年 区分所有 3戸 ← 計画達成
2009年 区分所有 2戸購入
2010年 一棟もの  購入
2011年 一棟もの  購入
2012年 一棟もの  購入
2013年 晴れてリタイアへ。。。


まず今年は当初目標の2戸を達成。

それまでに現金購入したのが2部屋分あるので、今回はローンを組んで。

頭金は3割~半分を入れております。

これは、2010年くらいからロットの大きい買い物をする予定なので、その剰余金で繰り上

げ返済を予定しているために、頭金を多く入れているんです。

借金が無くなれば、それだけエンジンが増えるので、キャッシュは増えていくかな?という

目論見があります。

今年購入の2部屋と来年購入予定の2部屋は 5年以内に完済する予定です。


来年は2戸の区分を目標にしています。

同じく頭金は3割程度入れて、将来のエンジンにするべく、資金は頭金に惜しみなく投入

する予定です。

計5戸のワンルームはあくまでも将来のエンジンへの布石ですね。

5部屋体制になれば、1部屋 空室になっても、ローン返済額が補填できるような体制に

なります。

理想を言えば、この辺でローンの借り換えができれば嬉しい(笑)



問題は 2010年の戦い方。

区分についてはある程度、経験値をあげていると思うので、区分路線をもう1年続けるか?

それとも 1棟ものを早めに購入するかで悩んでおります。

区分については、今までの都心ではなく、地方の高利回りかつ最上階角部屋等の

プレミアム付き物件に分散ということも考えております。

1棟については、これも売り易い物件が、条件になるんでしょうが。。。これに関しては

知識もないので、来年あたりから勉強していこうと思っています。


2010年以降は、経済情勢等もあるので、あくまでも想定で、当初 計画をローリングする

ことも視野に 入れております。


ま 5年間あるので、ゆっくりまったりやっていきたいと思っております。



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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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