区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年10月
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これ いいですねえ。

HOMES 不動産アーカイブ

http://archive.homes.co.jp/


これ 便利ですね。

検討している物件の売買価格や、賃料がDB化されています。

早速、僕の物件見てみました。

【門前仲町】
普通の価格で買った。
普通の賃料で貸している。

【代々木上原】
かなり安い価格で買った。
普通の賃料で貸している。

【東横線物件】
普通の価格で買った。
かなり安く貸している。

これで 競合の状況も俯瞰できます。

代々木上原あたりはやはり、マンションとかないですね。
こういうところは、長年にわたり、競争力を維持できるかなあ。

あっちなみに篤姫ブームの世の中。
徳川宗家の人たちって、代々木上原にお住まいなんですよ。

ちょっとしたトリビアでした。
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百合ヶ丘38000円かあ。厳しいねえ。

うちの新入社員。契約社員です。年収で言うと250万くらいでしょうか?

小田急線の百合ヶ丘に住んでいます。

一人暮らしをしてるというので、詳細を聞いてみました。

百合ヶ丘 徒歩5分 BT別 家賃38000円。

BT別で38000円かあ。大家としては厳しいなあ。

百合ヶ丘あたりは、昔ながらの大家さんの多い土地柄(残念ながら定量的なものはありません)

こんなところでワンルーム買っても儲かりません。

早晩、激しい価格競争に巻き込まれるでしょう。

利回りがいいとか、瞬間的な指標だけで購入すると、爆死でしょうね。

20年とか30年スパンで考えて不動産投資したいものです。




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家賃相場を調べてみた。

今日 管理をお願いしているKさんから電話があった。

ほんと 彼から電話があると「すわっ退室か?」とドキッとするんですよね。

10月の退室となると客付けも苦戦するだろうなあと思って、家賃相場見てみました。

          8月24日現在     10月13日現在
goo          68000-          67000-

ふぉれんと      76000-          74500-

HOMEs オートロック 80300-          77500-
       最上階  71700-          70500-
      角部屋  70300-           68000-


大体1、4%~3,5%くらい平均家賃が下落していますね。

やはり閑散期の客付けは苦戦すると見ておいたほうがいいですね。

来年2~3月もやってみよう。

それにしても家賃 63000円は弱気な設定だなあ。。

最低でも68000円で貸したいという取らぬ狸の皮算用。
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十分な住民サービス受けてますか?

今日は、住んでいる品川区のテニスコート利用の更新手続きに行ってきました。

以前は代表者の一人だけ、品川在住か在勤が確認できればよかったのですが、

なぜか「登録者 全員の身分証明書を提出して下さい」と言われました。

おいおい、全員の身分証明書集めるのにどれだけ労力かかるんだよ?

は?

ほんと住民税 月々5万くらい払ってるのに、なにも住民サービス受けてませんが?

この高い住民税が、働かない区役所の職員の給与に消えていくと思うと 本当に

腹立たしいことだと思います。



確定申告が赤字申告だと、融資に影響あるとの声もありますが、その辺は法改正等を鑑みながら、

慎重にやっていくとして、数年後には、住民税ゼロにしたいものです。




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一通の封筒が届いた

一通の封筒が届きました。

差出人は代々木上原の管理組合からです。

「第24期臨時区分所有者集会召集のお知らせ」

ふむふむ 議題を読むと

① 管理者○○が議長となる件
② 管理規約改定(理事会立上)承認の件
③ 使用細則改定承認の件
④ 管理組合役員選任承認の件 だそうだ。

物件を購入する際、修繕積立金の額と、履歴くらいはチェックするのですが、

なかなか内情までわからないのが本当のところ。

今回は、平日の開催ですが、なんとか出席してみようと思っております。

以前 CFネッツの倉橋さんが面白いこと言っていました。

「マンションの総会出席するマニアの投資家の方がいましてね。 その人は、

管理会社に 管理費は、値下げさせて、修繕費を値上げさせる プロなんですよ。」

うーん。本当にそんなことが出来るのか?と疑問に思っていましたが。。。

たしかに定年後の暇な人なら、十分できそうな感じもしますが。。。

自分の物件の管理状態を把握しておくのも大切な仕事ですよね。

「闘う楽しむマンション管理」

リゾートマンションの管理のお話ですが、なかなか参考になりました。


闘う楽しむマンション管理 (文春新書 654) (文春新書 654)闘う楽しむマンション管理 (文春新書 654) (文春新書 654)
(2008/09/18)
水澤 潤

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読書の秋

読書の秋ですねえ。ということで今日は3冊も読破してしまいました。

3冊もうち、まずはこの2冊

自己資金ゼロ!一生現金が稼げる不動産投資自己資金ゼロ!一生現金が稼げる不動産投資
(2008/09/27)
中村 武司細矢 益通

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借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成
(2008/10)
沢 孝史

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まず 前者ですが、いかにも大衆受けを狙ったタイトルです。

地方都市で、新築木造アパートをフルレバで投資されています。

後者ですが、ご存知沢さんの新著。

これ 1年前くらいの後援で話されてましたから、相当 構想を暖められてきたんでしょうね。

 力作です。

 
「3匹のこぶた」の話は、なるほどと思いました。

 また 「投資家になることの厳しさと可能性」の章は、沢さんの苦悩が伺いしれて興味深かったです。

この2冊、比較して読んでみると、いろいろなものが見えてくると思います。

つうか沢さんの本と同じ時期の発売は想定してなかったのでは?

これはかなり売り上げに影響するでしょうね。

で次の一冊は藤田憲一さんの本。

あるブロガーの方の記事を読んでて、ガンで亡くなったとか。。

末期ガンになったIT社長からの手紙末期ガンになったIT社長からの手紙
(2006/06/09)
藤田 憲一

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藤田さんと言えば、不動産投資するにあたり、3年前に下記の本を読みました。


金持ち兄さんの王道―専門家をカモにする人・される人金持ち兄さんの王道―専門家をカモにする人・される人
(2003/04)
藤田 憲一

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藤田さんも最初に区分を買われていたので、非常に参考になりました。

その藤田さん ガンで亡くなられてたんですね。

 まだまだやりたいことがあったでしょうにね。

 ご冥福をお祈りします。

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管理をお願いしてきました。

東横線物件の管理をお願いするために、管理会社を訪問しました。

書類一式をお渡しし、その後 雑談。。。

 なにやら、販売の方が儲かっているらしく、社員旅行でハワイへ行っているらしい。。。

 ぼくらみたいな 個人投資家の投資意欲が旺盛なんですねえ。

 その後、最近の賃貸の面白い事例や、国金の話など。。。

賃貸事情ですが、さすがの都内もエリアを絞らないと客付けが難しくなっていること。

 また みなさん どれくらいのスピードで物件を増やされているかなんかも参考に なりました。

 国金は興味があるので聞いてみたのですが、 なにやら 国金を利用されている 神奈川に

お住まいの一般投資家(大企業の部長さん) の話は今後 参考になりそうでした。

 その人、 すでに20件近く持ってるのに、なぜだか彼に、賃料のデータやその他資料を

提出させたり、最後の一押しをいつもお願いしているらしいです。

20件持ってて 慎重なんですねえ。

 来年はぜひ国金から 融資を受けてみたいもんです。

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契約終わりました。

東横線の物件 月曜日に無事 契約が終わりました。

これで3部屋になり、ある程度 空室リスクから分散されることになります。

契約の際にちょっとしたハプニングが。。。

火災保険に入ることが融資の条件だったのですが、この担当者、

金消のときも含め 2度も遅刻してきやがった。!

とりあえず、約束破りは許せんので違う保険会社と契約しようとしています。

2万くらいですが、遅刻は許さん!


さて次なる手を考えております。

来年も2部屋 購入し、更なる安定化を図っていく方針は変わらないのですが。。

まず資金調達・・・

禁断の情報商材買ってみました。






ヤフオクで(笑) 2500円

「即効 資金調達!国民生活金融公庫から借りる極意」

公認会計士が書いた本だけあって、妙に説得力がありますね。

頭金の話・「こんな人は国金に嫌われる」などは参考になりました。 




次に 違う用途への活用 mixiで話題になってるのですが、今のもっている3戸物件ですが、

マンスリーマンション形式で貸したほうが収益がいいんじゃないかということ。

この辺は ちょっと研究の余地あるかもしれません。

マンスリーマンションで貸すことの方がメリットがあれば、3点バスユニットや洗濯機置き場の

デメリットもカバーできます。

ま しばらく買い出動できそうにないので、いろいろ妄想を膨らませていきたいと思っております。

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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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