区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2008年11月
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東京カンテイ

今日はセミナーで東京カンテイのN山さんの話を聞きにいきました。

実はN山さんの隠れファン。

N山さんの話をお聞きしたのは2回目です。

タイトルは

「マンションPER&PBRでわかる収益性と資産性判断」
~堅調に推移するワンルーム市場を中心として~

東京カンテイさんのセミナーなので、まあ 数字が出てくる出てくる(笑)

以前のブログでご紹介した山崎隆さんが定性的に街をとらえているとしたら、N山さんは

定量的な街の分析。 


いろんな数字を自分なりに予測することが重要ですね。




駅別新築ワンルーム 供給戸数ベスト10 (今後の競合の対策をたてることができます)

ワンルームマンションの利回り推移(現在の市場が、過去の比べて、どのへんの谷にあるのか?)

マンションの狭域立地と賃料水準(駅からの距離と賃料の関係)

マンションの広域立地と賃料分布(賃料水準が一目でわかります)

マンションの広域立地と資産価値(価格の下落幅がわかります)

利便性やブランド性の基準=賃料水準(賃料水準という物差しの資産価値との相関性)

価格上昇でもPERが変動しない駅の共通項

PERと中古マンション資産倍率との相関(買ってはいけない&分譲してはいけないエリア)

などなど。。。

約50ページにわたる凄い資料。

頭が痛いです(笑)



忘年会ですが、参加者の方にメールしました。

ご確認をお願いします。

まだ 来てないよーという方はご連絡下さい。
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満室なので、やることないのですが・・

現在 満室なので、記帳くらいしかやることがありません。

ありがたやありがたや。。。

ただ、洗濯機置き場くらいは増設してあげたいので、複数社と商談しております。

見積もりとったら、7万くらいでできるとのこと。

この金額 妥当なんでしょうか?

ホームプロで見積もりとったら、一番安かったのが7万です。

近所なので、会社訪問してみようと思っております。



いまさらですが、図書館で安藤泉さんの本、読んでみました。

なかなか良い本だと思います。

3本柱(清掃・コミィニケーション・財務)の視点でよくまとめられたいますね。

繰上げ返済凄すぎです。





専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法
(2005/08/25)
安藤 泉

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さて、区分所有派 忘年会ですが、まだまだ参加者募集中です。

現在 6名くらいの方が参加の予定です。

区分所有の達人の方たちといろいろ情報交換したいものです。


明日にでも場所を予約しようと思っております。



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やればできるじゃないか?品川図書館。

3連休も図書館通い。また本のリクエストをしようと思ったらですねえ。

なんと読みたかった本が、新刊のところにありました。

おお ラッキー

やればできるじゃないか?品川図書館。

「信用力」格差社会―カードでわかるあなたの“経済偏差値”「信用力」格差社会―カードでわかるあなたの“経済偏差値”
(2008/11)
岩田 昭男

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読みたかったのはこれ。

格差がこういう目に見えないところまで及んでいるんですねえ。

「クレジットヒストリー」なんかが日本に浸透してくると怖いですねえ。

クレジットのほか・消費者金融の話も沢山でてきました。


早速、消費者金融系のカードを処分しましたよ。


まあ お金払っても読む本でもないので、図書館で十分でしたね。

それにしても、最近 図書館 新刊本 ほんと多く入るようになりましたね。


で 今日のリクエストは

「日本の経営」を創る「日本の経営」を創る
(2008/11/22)
三枝 匡伊丹 敬之

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三枝匡さんの本が何年ぶりに登場です。

ご存知のように経営3部作で有名な方です。

コンサル兼文筆業やってて、突然、一部上場企業の社長に。。。

うーん 評論家のみならず、自分で経営するという実行力が凄いなあ。

そこの会社 事業の選択の集中とか激しくやられていましたね。

うーん これは楽しみだ。


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区分所有大好き忘年会(仮称)・・その後

先日 告知させていただいた「区分所有 大好き忘年会」(仮称)ですが、

意外と人が集まりそうですので、実行したいと思っております。


参加条件は以下のとおりです。

①すでに区分所有をお持ちの方
②一棟ものしかお持ちでない方の参加は不可
③業者さんの参加は不可


気軽に情報交換できる場を目指しておりますので、区分所有をお持ちの方はぜひご参加下さい。

12月6日(土)
PM6:00~
恵比寿(店はまだ未定です)
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経費削減のおり・・・

会社では 事業計画作る仕事なんざやっています。

入社以来、営業畑だったもんで、いきなり事業計画作れと言われても・・・・

つうわけでバランススコアカードの書籍なんかもしこたま買いあさってました。

アマゾンで書籍代が1ケ月、3万円を超えることもしばしば・・・

うーん 家計の見直しせなあかんなあと思う今日この頃。。。。

そう 図書館です。

こういうときこそ図書館を活用しましょう。

新書も、図書館に頼めば2週間で取り寄せてくれます。

品川図書館の場合、1週間もあれば新書を取り寄せてくれます。

いやー この生活 2ケ月続けるだけで、6万円以上の経費削減になりました。

こんな本も、図書館で取り寄せてくれるなんて、品川図書館太っ腹です。


あの4億円脱税主婦が教えるFXの奥義あの4億円脱税主婦が教えるFXの奥義
(2008/11/01)
池辺 雪子

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税金は「裏ワザ」で9割安くなる―元国税調査官が明かす禁断の節税術税金は「裏ワザ」で9割安くなる―元国税調査官が明かす禁断の節税術
(2007/11)
大村 大次郎

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こんな中身の薄い本はぜひ図書館でリクエストしましょう。

でも下記のような本は、しっかり購入して、会社の席の脇にでもおいておくことをお勧めします。



コトラー&ケラーのマーケティング・マネジメント 第12版コトラー&ケラーのマーケティング・マネジメント 第12版
(2008/04/02)
フィリップ・コトラーケビン・レーン ケラー

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忘年会しませんか?

いきなりですが、区分所有好きの人で忘年会をしませんか?

儲からない!辞めろ!と酷評されつづける区分所有。(笑)

そんなマイノリティが酒でも飲みながら情報交換してみたいものです。

つうかですねえ、どんな人がどんなポジションで投資してるか非常に興味があるし、

自分にも勉強になると思うんですよね。

販売会社とか、管理会社など有益な情報をシェアできればいいですね。


参加条件は、区分所有をお持ちの方で、区分所有に否定的でない方(笑)

        (これから所有したいと言う方はすいません)
        (一棟ものしかお持ちでない方もすいません)
        (業者さんの参加もできません)


最小催行人員は3人くらいで・・・

12月6日(土)
恵比寿あたりを予定してます。

参加希望の方はコメント欄にメールアドレスを記入して下さい。

メーリングリストでも作ろうかと思います。


ドライな職場なので、忘年会等ありません。

憧れの忘年会(笑)

ぜひ 皆さま ご参加下さい。
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実践報告会に行ってきました。

日曜日、ファイナンシャルアカデミーさんの実践報告会に行ってきました。

凄い人の数でした。

これだけ株とかFXが儲からないと、不動産に流れるのはしょうがないですね。

しかし、プレイヤーが多くなると、物件獲得の競争が激しくなるなあ。

投資のサイクルといえば、2000年ごろからIPOやってたんですが、当時は1日で数百万儲かった

時代。2003年ごろがピークでしたかね。それが今や・・・・

不動産もそういうサイクルだと考えれば、今は休みどきなのかも。。。




セミナーの感想ですが、改めて「①購入」→「②運用」→「③売却」のプロセスを磐石なものにしたいと

痛感しました。(ちょっと「バリューチェーン」のぱくりっぽいですね)

①は比較的ハードルが低い(参入障壁が低い)んでしょうけど、②は何十年にもわたる作業。

一口に何十年っても長いですよ。

3~5年の経営計画立てれない会社が多い時代ですからね。

②の「運用」の切り口は山崎隆さん的な「街力」しかないと思います。

代官山は、20年後もステータス高いでしょうけど、街選びを間違うと、その街はどんどんスラム化す

るでしょうね。

スラム化 → 低所得者の流入 → 家賃滞納・ひょっとして殺人・自殺?

おお まさしく負の連鎖。



今日は休みだったので、ある街を散策してたんですが、昼間から黒人が大麻売ってたり、酔っ払い

が日本酒をばら撒いたりと。。

東京の某区では、日中、成人男子が歩くのも危険な地域があるみたいですし、都内でもそういう兆

候が見られてきましたね。


③についてですが、なにか予期せぬ事態が起きたときに、すぐ逃げれる体制を取っておきたいなと。

なので、小口であちこち、買っているわけですが。。。

億単位の借金して、資産価値の下がる地域に物件は持つのは怖い。

レバレッジ信奉派もわかるんですが、借金は借金ですからねえ。



このセミナーで良かったのは、トラタヌさんの「人脈レバレッジ」で「質問力がつく」とくだりと、「ブログ

レバレッジ」、非常に良かったです。あと「実践力」。

実は セミナーで聞きたかったのは、理念というか考え方的なところ。

会社でも事業でもそうですが、結局は理念ありきですからねえ。。



それにしても、ファイナンシャルアカデミーさん 儲かりますね。

先日の牛堂さんのセミナーもそうですが、主催する側は儲かりますね。

年金不安・社会不安・・・不安解消ビジネス。。やはり「不」がつくビジネスは儲かる。

セミナー主催するのはいいんですが、数年後、デフォルトする人 続出みたいなことにならない

ことを祈るだけです。




そうそう 今日は久しぶりに感動する本を見つけました。

ちょっと経営に近いサラリーマンの方にお勧めします。


プロフィット・ゾーン経営戦略―真の利益中心型ビジネスへの革新プロフィット・ゾーン経営戦略―真の利益中心型ビジネスへの革新
(1999/08)
エイドリアン・J. スライウォツキーデイビッド・J. モリソン

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遁(に)げろ家康 (上) (朝日文庫)遁(に)げろ家康 (上) (朝日文庫)
(2002/01)
池宮 彰一郎

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オフィスビルのテナント獲得戦略

なにげに忙しい週末です。

平日 あるサイトを見てたら、こんな物件発見しました。

文京区某駅 徒歩2分 築9年 23㎡ BT別(脱衣所付) 10F

で価格がなんと驚愕の800万!

1800万の間違いかと思いましたよ。

早速、メールで問い合わせするも、時すでに遅し。

つうわけでそこの会社さんに面談に行ってきました。

投資のスタンス等をお話して、どうして、そんな物件が出るのか理由を聞いてきました。

フムフム。。。。

時間をかけて、良いブローカーさんを探すのは重要なことですね。


でその後は佐藤義典さんの講演へ。

佐藤さん ご存知ない方も多いと思いますが、有名なマーケッターの方。

彼の代表的な本である「経営戦略立案シナリオ」の最後の方に「オフィスビルの

テナント獲得戦略」なんてのがありますので、お暇な方はご覧下さい。

あっでも最初から読まないと理解が深まらないかも?

佐藤さんが提唱されてるBASICSですが、これ、不動産投資にも当てはめることが

できます。

不動産投資するにあたって、「自分の強み」から考えてみると面白いかもしれません。


あなたの強みは何ですか??

あと最近 読んでるのが、「イギリス式 年収200万円でゆたかに暮らす」。

これも書店で立ち読みしてたら、わからないんですが、リフォームして高く売るイギリス

式のやり方なんかも出ています。

第一章の「セミリタイアメントで肩の荷を降ろして楽しく働く」に興味があって、購入したん

ですがね。。。


経営戦略立案シナリオ (かんきビジネス道場)経営戦略立案シナリオ (かんきビジネス道場)
(2007/05/22)
佐藤 義典

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イギリス式 年収200万円でゆたかに暮らすイギリス式 年収200万円でゆたかに暮らす
(2008/10/21)
井形 慶子

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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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