区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年02月
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出社前に物件見学

昨晩のこと。

なにげなく、メールをチェックしていると、いつもの不動産会社からの「お勧め情報」の

メールが・・・

でここの会社の「お勧め情報」なんですが、ぜんぜんお勧めじゃない(笑)

座間駅7分250万とか、高尾駅徒歩圏とか・・


で期待せずにスクロールしてたのですねえ。ありましたよ掘り出しものが。。。

んんんん?まじですか?という価格帯で。。。


早速 ヤフー不動産や、at home、Homes等で確認。

該当物件なし。

ないどころか、違う部屋が200万も高く売り出されてました。

ホームズアーカイブで売買事例・賃料調べようと思ったら、該当せず。

googleで周辺環境調べたら まったく申し分なし。

早速 21時ごろ、業者さんに電話したら、担当は不在のこと。

代わりの人に マイソクと買い付けをFAXで送ってもらいました。

あまりにも安いので、これを逃しちゃいかんと、出勤途中に途中下車して物件を確認。

いつもより気合を入れて1時間前に起きましたよ。


物件を見ると 立地があそこでなければ買わないなあという物件。

13平米で家賃6万8千円も取れる立地なんです。

(帰りに不動産屋数件みたんですが、6万台なかったです。8万くらいからですね)

ゴミ捨て場は意外ときれいだったのが救いです。(当然オートロックなどという

お洒落なものはついていない)

うーん。この立地じゃなければパスする物件なんですがね。とりあえず買い付けだしてみました。

早起きの努力が実り、幸運にも一番のりだったみたいです。

明日 20時30分に営業さんに会ってきます。

営業さんと電話で話した感じだとノリが悪いのであんまり期待せずにおきます。


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東京のどこに住むのが幸せか?(丸の内線編)

初めての一人暮らしである築古木造住宅があった「桜新町」から次に住んだのが、

丸の内線の「東高円寺」です。

大学で紹介された物件で家賃は6万。大家さんが1Fに住んで、2Fは3部屋ある

典型的なコーポでした。

場所は元リクルートの藤原和博さんが校長をされていることで有名な和田中の

目の前です(笑)

この頃は、大学生なので、エレベーター付の住居がえらく贅沢に見えたのを覚えて

ます。

その3部屋の角部屋に住んでたのですが、初めての角部屋。しかも2面採光。

ワンルームで2面採光ってかなりポイント高いと思います。

ベランダが小さいのがたまに傷でしたが、角部屋好きはこのころの延長なのかも

しれません。

あまりに居心地が良かったので、大学時代の4年はここで過ごしました。

さて、東高円寺ですが、蚕糸の森公園が駅の近くにあるのが、良いのですが、残念

ながらスーパーが近くにないんです。

買い物しようと思ったら、高円寺に行くか、中野に行くしかないんじゃないですかね?

この沿線で住むなら、「中野新橋」「新高円寺」「荻窪」あたりでしょうかね?

「中野新橋」「新高円寺」はご存知のように商店街がかなり充実してる街。

「中野新橋」は若手芸人が住む町のようなイメージもついてますよね。

「荻窪」ですが、中央線と2路線使えるのは大きいと思います。

ただし、個人的には「荻窪」は供給過剰のような気がしないでもないです。

そういう点では、「中野坂上」「方南町」は現在かなりの供給過剰ではないかなあと

感じております(かなり主観が入っていますが。。。)

で実際に見てみましょう。


新高円寺














がーん

「新高円寺」の家賃安すぎる(笑)

笑っちゃうくらい安いんですね。ほんとかなあ。


次回は「小田急線」編です。
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東京のどこに住むのが幸せか?(田園都市線編)

東京に住み始めて20数年立ちます。

18歳まで住んだ広島より長く住んでいる計算になります。

そんなこんなで数回にわたり、自伝的に今まで住んだことのある街と沿線についての印象

を書き連ねていこうと思います。

かなり主観が入っておりますのでご容赦下さい(笑)


東京に来て一番最初に住んだ街。

それは田園都市線の「桜新町」です。

正直に言うと、1年しか住んでいなかったので、「田園都市線」と「半蔵門線」の違いがわか

りません(笑)

「サザエさん」の長谷川町子さんと日体大で有名な町ですね。

最初に住んだはマンションではなく、木造のアパート。

結構 広かったのですが、なんと風呂なし(笑)

ま 家賃も45000円だったかな?場所から言ってかなりの割安だったわけです。

いくら桜新町といえども、そんな家賃の集合住宅にはドキュンさんしか住まないわけです。

つうか集まるんでしょうね(笑)

僕は1Fだったんですが、2Fの人が、深夜に平気で洗濯機廻したりするわけです。

うるさいのなんの・・・・

不動産投資をこれから始める人は、一人暮らししてみるといいと思いますよ。



僕の不動産投資の原点というかトラウマがここにあります。

①家賃を安くして集客する集合住宅には、ドキュンが集まり、スラム化する第一歩である

②防音の心配がある木造は住みごごちが悪い


この2つを学んだような気がします。

なお①については、かなり重要なような気がします。

自宅用にマンションを買う際にも、居住者の平均年収って気にした方が良いと思いますね。

会社の先輩で、埼京線沿線(戸田公園だったかな?)で居住用のマンション買ったんですが、

現在は周りのマンションの値下げのオンパレード。ここ数年でそのマンションの住民の質も

落ちてきたみたいなこと言ってました。

有名なブロガーの人が、「家賃を安くしても余裕のある利回り」みたいなこと書かれてましたが、

個人的には??です。

数年はいいでしょうが、10年後はそういうアパートはスラム化の可能性があるんじゃないで

しょうかね。麻薬の売人が住むアパートとか?(笑)





「桜新町」ですが、渋谷にもす15分くらいでつくし、駒沢公園・馬事公苑まで自転車でいけた

り、結構住みやすかったですね。個人的には駒沢大学(2部があるんですね)の図書館が夜

遅くまでやっていて、フリーパスで入れたのがうれしかったです。

先週のアエラで「三軒茶屋の家賃崩壊」の記事出てましたが、「桜新町」はどうなんだよ?と

突っ込みたくなりました。かなり高値安定だと思いますよ。実際は。



一番下の図ですが「homes」の家賃相場で赤字が「桜新町」の家賃、右肩下がりが

都内の家賃ですね。

マスコミの報道は鵜呑みにしちゃダメですね。

田園都市線沿線でほしい街と言えば、「池尻大橋」「桜新町」「用賀」あたり。多摩川

を越えると、将来的にはどれだけ家賃が下がるかちょっと不確定ですかね。

この3駅で1990年以降築 徒歩5分以内で700万以内だと即買いで良いのではな

いでしょうか?(当然 管理状態等最低限のクリアすべき項目はありますが。。)

次回は丸の内線編です。




桜新町
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ありえねえつうの。

春に向けて物件探しも佳境に入っています。

ネットで見つけた渋谷区の物件。

1990年築で、2駅利用4Fの2Fということでちょっと希望ではないんですが、780万という結構安い

値段だったので、早速問い合わせて見ました。

で業者さんから戻ってきたメールが下記の通り。。。

この度は○○にてお問い合わせいただき、誠にありがとうございます。渋谷区○○2丁目んも物件ですが、売主様の都合により価格が900万円に値上がりしてしまいましたので、○○からも落とさせて
いただきました。反響が結構あるので価格を上げたしまったみたいです。このような状況で大変申し訳ございませんが、とりいそぎ物件図面をお送りさせていただきます。何卒宜しくお願い致します。


おいおい値上げでSKY。


いやー売主さんも強気ですな。

900万だと誰も買わないと思います。

ちょっとウォッチしてみましょう。
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本日オープン!「東京不動産取引所」を使ってみた。

東京不動産取引所  http://www.reet.jp/


あのマザーズオークションで有名なIDUさんがまた新しいサイトを作られたので、

使ってみました。

感想は ま 使いにくいです(笑)


検索項目が少ないこと。

特徴であるチャートが正確でないこと。

「引用元」をクリックすると「物件比較」の下にあるインジケーターのようなものの意味が不明

動作が遅い


ま 実験サイトだそうなので、あんまり期待していなかったのですが、ちょっと酷い(笑)

もうちょっと完成度を高めてリリースしてもらいたかったです。

ニュースリリースはこちら。

http://www.idu.jp/data/ndtl_pdf/2009/090216tofujikkensite_release_up.pdf
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ケネス林を知ってますか?

カリフォルニアの不動産王―ケネス・S・林の見果てぬ夢 (ノンフィクション群書)カリフォルニアの不動産王―ケネス・S・林の見果てぬ夢 (ノンフィクション群書)
(1991/01)
三浦 公英

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不動産投資関連の本は大概読むのですが、こういうマニアックな本も読みます。

そうケネスS林さんの生涯を描いた本。

林さん 実はロバートキヨサキさんより前にアメリカで不動産投資で成功した人。

本家本元の「金持ち父さん」なわけです。

そんな彼は1980年代にカリフォルニアで投資用アパート買い捲って一財産築いた人。

本著からはそのサクセスストーリーが垣間見られます。

ちょっと感じたところ
①不動産投資の参入障壁の低さ
②時流に乗って投資することの大切さ


ググッてみたのですが、現在もご健在のようです。

http://www.hayashiusa.jp/

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株その後・・・

年初にブログに現在の保有株を公開しましたが、現在は多少中身を入れ替えております。

4745東京個別指導学院  
買い増しホールド中
そろそろ売り建て時?

8893新日本建物 
@87買い→@105売り

7014名村造船所
@314買い→@346売り
@339買い→@305売り

新日本建物は儲かりましたが、名村はトントンでしたね。

今はイオン・三菱UFJ・野村ホールディングスを持っております。

最近 長期で持つとリスクが高いのでスウィング中心です。

優待銘柄も積極的に取りにいきたいので、3月に向けてもうちょっとつまむ予定です。



株は今、底値ではないかと勝手に考えております。

あっくれぐれも自己責任でお願いしますね。



この日本株をいま買わずしていつ買うのかこの日本株をいま買わずしていつ買うのか
(2008/09/04)
杉村 富生

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金森重樹さん最新刊

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
(2005/10/28)
金森 重樹

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借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記
(2009/02/05)
金森 重樹

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「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」でおなじみの金森重樹さんの最新刊を読みました。

金森さんのこの本にかなり影響を受けた方も多いと思います。

そんな金森さんの自伝的(風?)金銭哲学を書いた本。

金森さんが不動産投資を始められたきっかけ等記述してあり、面白かったです。

「毒を以って毒を制す」

なかなか重樹だけに刺激的な動機だったんですね。

もう少し、彼の不動産投資暦等買いてあるとうれしかったです。

この本を読んで

①彼の商売人堅気なところに感動
②彼自身のブランディングの再構築

みたいなことを感じました。

金森さんって岡山だったんですね。

読み始めてすぐのころは、重松清さん的な文体で、ちょっと笑っちゃいました。


とんびとんび
(2008/10/31)
重松 清

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ブログ開設1周年

なにげにブログを書き始めて1年になりました。

デフォルトすることなく、堅実に大家業を勤めております。

1年前は、1部屋だったのが、今では3部屋。

これでワンルームの空室リスク云々言われることもないですね。

レバレッジ利かせることなく、相変わらず資金効率は悪いですが、当初の予定どおり、鈴木ゆり子

さん的に、頭金をがっつり入れて、堅実にやっていきたいと思っております。

5部屋になったら、いよいよレバレッジのスタートです。

大家業は10年・20年にわたる事業。

まだ土台を固める時期かなあと考えております。

これからもご指導ご鞭撻のほどよろしくお願い致します。



レバレッジ・マネジメント―少ない労力で大きな成果をあげる経営戦略』レバレッジ・マネジメント―少ない労力で大きな成果をあげる経営戦略』
(2009/01/16)
本田 直之

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ベストセラー作家の本田直之さんの本。

ブランディングとIRの件 面白かったです。

本田さん なにげに日本ファイナンシャルアカデミーの役員なんですかね?

泉正人さんのブランディング 面白かったです。
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節税大家さんとテニス

サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!
(2008/06/27)
加藤 隆

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昨日は「節税大家さんで儲けなさい」の加藤隆さんとテニスをしてきました。

テニスの前、確定申告についてご相談をさせていただきました。

約2時間、親身にご相談に乗っていただきありがとうございました。

申告書の書き方以外にも、「なるほど」と思わされるときがあり、本当に勉強になりました。

(この「なるほど」が節税になるんですよね)


加藤さんの凄いところは、21年も大家業をされていること。

先日、不動産オフ会の時に、55歳の方が、もう少し早くやっとけば良かった!としみじみ言われてい

たのを思い出しました。

加藤さんのように20代から不動産やっていると、50代になったときは一財産築けますね。

うーん。おいらも購入ペースを速めよう。。


加藤先生、いろいろありがとうございました。

またテニスしましょう。

よろしくお願いします。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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