区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年03月
コンテントヘッダー

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
このページのトップへ
コンテントヘッダー

今日も物件見学

今日も物件見学してました。







川崎市の主要駅から徒歩2分。

 


平成築で角部屋・2面採光・眺望最高など 

 

諸条件よし。


数軒 不動産屋さんに話しを聞いたのですが、

 

ネガティブ な反応が多かったですねえ。

 


「こんな場所買うんですか?」みたいな反応。


たしかに、店の広告見てると、2LDK7万とか

 

多かった ので、ワンルームじゃ厳しいのかな。

 


その駅ですが、いろんなサイトの賃料相場見

 てても、5万台。


うーん。ただ利回り的には、ゆうに10%超える

 

ので悩ましい ところです。

 

 

スポンサーサイト
このページのトップへ
コンテントヘッダー

東京R不動産 馬場さんの本

今 お勧めの本です。

「新しい郊外」の家 (RELAX REAL ESTATE LIBRARY)「新しい郊外」の家 (RELAX REAL ESTATE LIBRARY)
(2009/01/14)
馬場正尊

商品詳細を見る

 

東京R不動産の馬場さんの本。

馬場さん 個人がこだわって作って房総の

一軒家を作るまでのストーリーです。

馬場さんが借入れするために銀行と折衝

する過程や、「いい家を適度な値段でつくる工夫」

など建築家ならでは、こだわりが垣間見れます。

もう一冊は湯浅誠さんと堤未果実さん 共著の

「正社員が没落する」湯浅さんは年末に年越し

派遣村を主催した方。

堤さんは「ルポ貧困大国」の著者。

「格差」「貧困」に関するいろんな本があります

が、この本は、秀作です。

湯浅さんは現場を知っているリアリティーが

あるし、堤さんは貧困先進国アメリカの事情

の専門家。

単純に派遣切りされて可哀想的な話ではなく

、政治にどう訴えていくかの提言など貧困問題

をいろいろな角度から考えさせてくれる一冊です。

家賃滞納など、われわれにも身近な貧困問題。

ちょっと考えさせられる一冊です。

 

正社員が没落する  ――「貧困スパイラル」を止めろ! (角川oneテーマ21)正社員が没落する ――「貧困スパイラル」を止めろ! (角川oneテーマ21)
(2009/03/10)
湯浅 誠堤 未果

商品詳細を見る

 

このページのトップへ
コンテントヘッダー

魅力的なオファーが次々と・・・

なにやら、最近 魅力的なオファーが次々と舞い

込んできます。



今回は、ある業者さんから中央区の築浅の

 

物件が・・・

 


ネットでは、同じ建物が1800万で売られてい

 

るのですが、諸経費込みで1500万でOKとの

 

こと。

 


中央区といえば、将来 賃料下げの強敵である

 

一棟ものの皆様も皆無ですし、 この物件はなんと

 

ペット可。

区分所有で後から、ペット可にしようと思うと、

 

かなり労力がかかりそうですが、

最初からペット可なら、競争力ありそうかなあと。

 

at homeで調べたら、同駅でペット可物件 13し

 

かない。

 

おお ブルーオーシャンじゃん。


ブルー・オーシャン戦略 競争のない世界を創造する (Harvard business school press)ブルー・オーシャン戦略 競争のない世界を創造する (Harvard business school press)
(2005/06/21)
W・チャン・キムレネ・モボルニュ

商品詳細を見る

 

 



唯一 残念なのが、眺望がよくない点。



ちなみに下は 今 仕掛中の物件の眺望。

 


目黒眺望 

残念ですが、中央区の物件は、見送りになりました。



先日 ある不動産投資会社の社長さんのブログで

面白い記事を見かけました。


では区分ワンルーム投資が全て悪いかと言えばそうで

はなく、上記に当てはまらない物件を購入されると良い

のです。

それには1.中古で一度は入居者が入れ変わっていて

割安である物件を買い。

2.家賃が既に相場レベルに落ち着いた価格で契約され

ている物件を買い。

3.1戸だけ買うのではなく数戸買ってリスク分散する。

という戦略を取る事です。

また、キャッシュフローは最低でも3万程度ないとやる意味

はないでしょう。

CFは3万円ないとやる意味はない!と。


CFで3万円だすとしたら、築40年くらいでちょっと

 

広めのしかないと思うのですが。。。

 

今度、向学のため、どんな戦法が良いか聞いてこ

 

ようと思っております。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

銀行融資について

先日のブログで書いた「見慣れぬ銀行」について

聞いてきました。

47年ー築年数

15年固定金利OK

築浅の物件で、95%ローンなんて物件を健美屋

さんでもたまに見かけますが、

そういうところはほとんど変動金利なので、不動産

投資のリスクのひとつである「金利上昇リスク」を

真っ向から受ける可能性があるわけです。

築浅で、15年の長期固定金利でローンが組めると、

ポートフォリオが安定すると思います。

港区・中央区などはこの融資でなんとかゲットした

いものです。

しかしこの「見慣れぬ銀行」条件が厳しい(笑)

自宅を持っていること

勤続10年以上

年収700万以上

厳しい!!

ここまで厳しいと、該当する人は少なくなるので、

該当する人はチャレンジする価値があるかもし

れません。

不動産を買うときは、銀行融資がどうしても重要

です。

販売会社さんがどんな銀行と取引しているのか?

その銀行の返済比率・総借入額の基準を手に入

れておくと、今後 進めやすくなるかもしれません

ね。

融資の基準が厳しいところで借りるだけ借りて、

その次に融資の基準のゆるいところで借りていく

なんてパターンが良いんじゃないかなあと漠然と

考えております。

以前も紹介しましたが、小堺さんは元銀行の融資

係りで、現在は税理士の作家です。

書籍はどれも参考になりますし、大体1時間もあれ

ば読破できるのでお勧めです。

 

晴れた日には銀行から傘を借りよう晴れた日には銀行から傘を借りよう
(2007/10/23)
小堺 桂悦郎

商品詳細を見る

 

このページのトップへ
コンテントヘッダー

出口戦略かあ

タイトルどおり、この「出口戦略」っつうのが難しい。


この前のHomesセミナーでも意見が真っ二つ。



猪俣さん・北野さん =  出口戦略重要


重吉さん・税理士さん = 売るつもりはないの

                 で不要。


僕ですか?あんまり考えていません(笑)



考えていない理由としては


まず何年後に売る状態になるかはわからないこと。


そのときの世の中の状況がどうなっているかわからな

 

いこと。



それを考えたら、あんまり意味がないかな?と。



そもそも売るときって

①急にお金が入用になった。


②入居者がつかない。


③建物が老朽化してきた。

 


そんな理由なのでしょうかね?



売る時は、買い手がいないのが一番

 

辛いんですかね?


地方の物件 買ってくれる人って出てくるんで

 

しょうか?


レバレッジ利かせてる場合は、残債を上回る

 

売却価格で売れるのでしょうか?


でも売却価格の根拠は?


 

考えば考えるほど


 

 

わからんとです。



都内の立地がよく、管理のしっかりした区分で

 

あれば そんなに考えなくても良いんじゃないか

 

と漠然と考えています。


つうか 区分で有名なA沢さん ポロっとおっしゃ

 

いました。


「いやー 古い2部屋売って、新しい1部屋に変え

 

ていけばいいんじゃないですか?」



軽~い感じで仰ってましたが、こういう立位置でい

 

 

いんじゃないでしょうかね?

うーん でもよくわかりません。



このページのトップへ
コンテントヘッダー

加藤ひろゆきさんの影に隠れて・・・

加藤ひろゆきさんの書評は多く

散見されますが・・・・

同時期に出版されたこの本の書評は

全く見ませんが、なかなかの良著です。

 

すぐに役立つアパートマンション経営の法律と税金実務マニュアル 改訂新版すぐに役立つアパートマンション経営の法律と税金実務マニュアル 改訂新版
(2009/02/21)
石丸 喜博

商品詳細を見る

つうか まずこっちを読みなさい!

と言いたい(笑)

加藤さんの「鬼のような指値」である

とか「一軒家をリフォーム」云々はある

意味「達人」の領域。

素人は真似できるものではありません。

まずは、堅実な大家業を営むためには、

法律の知識はかかせません。

Part8には「区分所有建物に関する法律

知識」があります。

●建替えや大規模修繕がしやすくなった

●マンション管理適正化法は投資にどう

影響するか

など、区分所有派に貴方にもきっと満足の

一冊だと思います。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

国金 撃沈!

タイトル通りです。



これで「出社前物件」は流れてしまい

 

ました。


あとはなんとか「退社後物件」を入手

 

したいものです。

これはこれから審査です。

 

国金ですが、最後に先方からいろいろ

 

ご提案をいただきました。

その提案のどれもが、○○なため、今回

 

は見送りましたが、

「ああ こうやったら借りられるんだなあ」

というのが体感できたのが良かったです。

決して 貸し渋りなんかじゃなく、先方は、

 

貸したがる理想像みたいなものが判ったの

 

が最大の収穫でした。

ま 次 頑張ろう。

 

ぜひ みなさんも突撃を!簡単です。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

胡雪岩を知っていますか?

先日 ご紹介したマダムホーさんの本。


日本・アメリカ・中国の投資観の違いについて

書かれていました。



日本で言うと本田健さんや神田昌典さんが有

名ですし、アメリカだとロバートキヨサキ なんか

はメジャーですよね。




中国は?というと、なかなか思い浮かばない

じゃないでしょうか?


中国で「商売の神様」「財の神様」と崇められ

ているのがこの胡雪岩。


清代末期に活躍した中国の大商人で、中国・

台湾は言うに及ばず、韓国でも有名なお方。



なぜか日本では、知名度ゼロ。



そんな彼の商売哲学を紹介しています。



①利用できる機会はすべて逃してはならない。

②継続は必ず大きな成功を勝ち取る。

③商売は拡大すればするほど、視野は遠くに

置くべきである。


④最も大切なのは、転換点をうまくつかむこ

とである。

 


⑤資金の運用は、商人の腕の見せ所である。


⑥「8個の壷に7つの蓋」戦略を使いこなせ。

 


⑦金が金を生み出すしくみをつくれ

 


⑧他人の金をうまく利用して自分の商売を行え

 


⑨先行投資はいつか利益に変わる

 


⑩価格競争に追従してはならない


「8個の壷に・・」の章は資金をうまく回転させて、

不足を補う手法を考えるべきである。と説いて

います。


なんか不動産投資に通じるものもありそうですね。


中国商人儲けの知恵―一代で巨富を築き上げた胡雪岩・商売79の秘訣中国商人儲けの知恵―一代で巨富を築き上げた胡雪岩・商売79の秘訣
(2005/03)
欧陽 居正

商品詳細を見る

このページのトップへ
コンテントヘッダー

Homesセミナーでの収穫

土曜日にHomesの不動産投資セミナーに

行ってきました。

皆様 ブログ等で書かれていますが、会場は

立ち見もでるほどの盛況ぶり。

同日開催の沢さんのセミナーも満席だったそう

で、不動産投資も今がピークですかね。

投資は、

「人の行く道の裏に花あり」

が原則。


今はかなりの危ない時期なんですかね。

 

「退社後物件」の仲介会社の人も「最近、サラ

リーマンの初心者の人が多くて」と嘆いていま

した。

たしかにリストラされる前に、借りれるときに借

りておこうというのは正しい選択だと思います。


うっちゃんさんの旦那さんもそんな感じだったん

ですかね。



著書にちらっとそんなことが書いてあります。


リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!
(2008/09)
内海 芳美

商品詳細を見る




さて 土曜日のセミナーですが、2つ収穫があり

ました。

①重吉社長がどういう借入れしているのか聞け

たこと

②レジュメに「おお・・・」というものを発見したこと。


①ですが、講演中、重吉社長が「私も15部屋持

ってまして。。。」みたいなことを言われてました。

実はそのフレーズがずっと耳に残ってたんです。

で講演終了後、また突撃取材!(笑)

ぴ「社長 どういうところで、借入れしてるんです

か?」

社「○○で頭金は○○%入れて、××・・・・・

こういう手法で・・・」

ということで、重吉社長 ご自身の借入れについ

て詳しく教えていただきました。

社長自身、この業界で20年。

ご自身で最適と思われる方法なんでしょうね。

これは参考になりました。


②ですが、実は、区分で長期の固定金利が組

めるところはR銀行しかないと 思ってました。

でR銀行は先日のメールにも書いたように、3軒

目以降は融資してくれない。

そんな中、あるレジュメを見ると、見慣れない銀

行名が・・・・・


んんんん??なんじゃこれは?

 


早速 問い合わせてみると長期固定で貸してく

 

れるんですよ。


国金よりは0.3%くらい金利は高いんですが、

 

借入れの中で、固定があると 運用しやすいで

 

すよね。


しかもその銀行、家賃収入も70%見てくれるあ

 

りがたいところ。。

うーん こういうところで3件くらい借入れしてる

 

といいぞ。


この2点は滅多に手に入れないナイスな情報

 

でした。


ギブコムさんのセミナーは・・・・

すいません。2コマ目はつまらなかったです。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

突撃!国金レポート

なにやら、突撃!隣の晩御飯みたいですが・・・

 


行ってきました。国金へ。。。


それにしても「コッキン」という呼び名が定着し

過ぎてて、新しい 略称を誰か考えてください。

 

今日の持参品

①預金通帳

②毎月の借入残高がわかるもの
③固定資産税の領収書
④免許証



で面接をしてくれた人。

 

いかにも堅物な銀行マン。

 

うわー苦手なタイプ。

 

 

もう 終始一貫して、圧迫面接みたいな感じでした。

 

まず聞かれたのが、

 

「サラリーマンで副業規定に抵触しないか?」


これを延々と尋ねられました。

 

東芝とか副業を認められるところも出てきてますが、

 

まだ多くの 会社が認められてないでしょうね。

 


これ ひどく長い時間突っ込まれました。

 

「労働協約読み込んでないのでわからない」

 

と答えたのですが、全然納得してませんでしたね。


 

次に質問された項目を。。。

①不動産投資を始めた動機はなにか?

うーん これは当たり障りのない答えで、先方

から得に質問もなく・・

 


②プロフィールを尋ねられ。。。(出身地や、出身大学)

③確定申告がマイナスの件

昨年2部屋仕入れてるので、当然、今期はマイナス

なわけです。

つうか融資担当者ならわかりそうなことなんですけ

どねえ。

④「不動産賃貸業と、投資はどう違うのか?」


もうこうなれば禅問答。

なんかストレス耐性を試されてるような気がして

きました。

「投資には融資できないと言われました!」



ぼそっと、「サラリーマンの副業に貸すというより、



⑤自己資金が少ない点について。

持参品の①預金通帳ですが、生活用の通帳と、

 

不動産関係の通帳しかもっていかなかった んで、

 

かなり突っ込まれたましたね。

 

うーん この面接官

本業で働いている人に貸すのが普通 ですから・・・」

とか「普通 10年しか貸せないですからねえ」なー

んて、言われちゃいました。

さすがに、良い雰囲気とは言えなかったです。




先週 相談に行った人とはまったく正反対でや

りにくかったです。

 


で 今回の反省。

①通帳にはしこたま現金があるように見せか

けよう!

②資料として、マイソクもって行ったんですが、

 

「投資用!マンション」みたいなこと書いてあった

んで、これ心象悪くしたかなあと・・・

 

特に①はまったく持って失敗でしたね。

ま こういうのも経験ですから・・・

これがスタンダードじゃないこと祈るだけです(笑)

 

帰りに下の本、読んだんですが、国金のこと出て

 

ました。

「先発は信金、中継ぎは国金、迎えの切り札が

 

ビジネスローン!」

こんな使い方もあるんですね。

あと不動産投資で失敗した人に自己破産を薦め

 

る話も ちょこっと出てて 参考になりました。

借金バンザイ!―税理士は教えてくれない!「自転車操業」の極意借金バンザイ!―税理士は教えてくれない!「自転車操業」の極意
(2004/03)
小堺 桂悦郎

商品詳細を見る



このページのトップへ
コンテントヘッダー

やばい・・・

「退社後物件」なんですが、期待してたR銀行の

融資が難しそうです。



なにやら 3部屋までの人には融資するけど、

それ以上の方には融資しないとのこと。

初耳でした。

2,2%の金利は魅力的だったんですけどねえ。

あとはO銀行だけです。

うーん やばすぎる。

今週末はセミナー三昧です。

土曜日はHomesさんの不動産投資フェア

http://toushi.homes.co.jp/HOME%27S%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%83%95%E3%82%A7%E3%82%A2/

 

この講師陣で無料は太っ腹です。

日曜日はギブコムさんの「中古マンション経営セミナー」

 

http://www.givecom.co.jp/20090315/

 

こちらはまだ3席あまりがあるようです。

お時間のある方はぜひ。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

重吉さんのところの・・・

区分所有大好きなら、重吉勉さんを知らない人

はいないと思いますが。。。。


中古ワンルームマンションで収益を上げる!―管理会社20年のベテラン社長が書いた! アパート1棟買いより都内の1室買い!中古ワンルームマンションで収益を上げる!―管理会社20年のベテラン社長が書いた! アパート1棟買いより都内の1室買い!
(2007/07/03)
重吉 勉

商品詳細を見る




重吉さんの日本財託で、無料の冊子を配布

してるのはご存知ですか?

 

 


今回 家に届いたのが「資産が資産を生む

マンション投資術 常識を覆すローン活用法」

って冊子。

 

 

 


無料で配布してますので、ぜひ問い合わせて

 

タダでもらっちゃいましょう。

 


で今回の冊子ですが、まあ至極まっとうなこと

 

を書かれてるわけです。

 

 


というかある意味理想論。

 

 

この冊子によると、まず2部屋はキャッシュ

で買いなさいと!

 

 

 

 

その後、その粗利でもう1部屋分繰上げ返済

していきなさいという話。

 

これには大賛成です。

区分をローンで買うと、たいがいが、粗利は

1万~2万ってところが精一杯。

 

 
しかも都下なんかで買っちゃうと、一棟もの

の大家さんとのダンピング合戦であっという

まに ダンピングスパイラル。

 


この冊子で推奨しているように、2部屋まで

はキャッシュで買って、ちょっとずつレバレッ

ジを 利かせていくのが正しい姿だと思います。

 

後は自分の借入れ余力の関係をみながら、

戸数を増やせていけば、ロットの力で、「廻る」

って 感覚なんでしょうねえ。

 

 

 

門仲の物件は残債がないので、まだ「廻る」っ

て実感ないですが、代々木上原の物件の残債

がなくなるころには「廻る」って感覚が体感でき

るんでしょうかね?

 

 

 

それにしても残債のないまっさらな不動産って

「カイカン」です。(ちょっと古い?)

「退社後物件」の審査の書類を山のように

コピーしながらふとそんなことを思っていま

した。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

「退社後物件」・・・その後

「出社前物件」やら 「退社後物件」やら、ややこしいですね。



実は、今 2部屋同時に進行しているのです。



なんとしても2つゲットしたい心境です。



でタイトルの「退社後物件」なんですが、「HOMESアーカイブ」で過去の売買

事例を見てみました。



坪単価で見ると1100万くらいでもおかしくない!



やはり かなり安いんでしょうね。



ここでも厚かましく約10%の指値を入れております。



今日は 物件が家から近いので見に行ったのですが、ますます欲しくなりました。





世界一愚かなお金持ち、日本人 (ディスカヴァー携書)世界一愚かなお金持ち、日本人 (ディスカヴァー携書)
(2008/01/13)
マダム・ホー

商品詳細を見る



今日はマダムホーさんの「世界一愚かなお金持ち日本人」を読了。



ホーさん、日本育ちのアメリカ在住で、旦那さんは華僑の不動産投資家。



日本人・アメリカ人・中国人の3つの視点から投資を見ているのが興味深いですね。



第二章 「はじめての不動産投資」



所得税として納めるか、投資を始めるか

2度目の不動産投資で学んだ「たいまつは自分で持て」




などの章は不動産投資家の方は参考になるのではないでしょうか?
このページのトップへ
コンテントヘッダー

国金に逝って来ました。

先日 買い付けを出した「出社前物件」。


実は、当日夜の8:30に営業さんと会ってきた

わけです。

僕も営業経験十何年・・・

とりあえず はじめて会う人には多く話させる

ことが鉄則です。

先方あまりに気持ちよくなりすぎたのか話す

話す・・・・

結局 開放されたのは10時過ぎでした。


で、当該物件なのですが、狭小ゆえに、融資

がつきそうもない物件。

営業さんに「国金行ったらどうですか?」とアド

バイスをいただきました。


つうわけで、先日、国金さんに融資相談に行っ

てきました。


国金のネックは融資期間が短いこと。

ちょっと工夫したで10年の融資期間を15年に

してもらえそうでした。

やはり10年はちょっと厳しい。

 



あと、ヤフオクで2千円出して買った「国金攻略

法」なる情報商材に出ていた裏技を試してみま

したが、 これは×。

2千円返せ(涙) 

 


とりあえず、フルローンに近い融資の希望をさ

せていただきました。


国金といえば、敷居が高いと思われますが、

全然、そんな感じはないです。


来週 金曜日に面接に行ってきますので、また

結果をご連絡します。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

退社後にも物件見学

先日、出社前に物件見学しましたが、今日は退社後に物件見学です。

しかも2件も(笑)

場所はJR中野駅の物件と、JR目黒駅の物件。

まあ なにせ歩きましたよ。

中野の物件は、価格は安いと思ったのですが、建物のグレード感等はイマイチ。

駅からちょっと歩くのもネックでした。



目黒の物件は、良かったですね。

駅近でファミリー混載。

ひとつネックは、家賃保障してて、59000円しか入ってこない。

目黒から徒歩圏なら 7万でも十分貸せると思うんですけどね。

仲介会社さんに、指値入れて、融資の希望条件を話して、買い付け入れてきました。

その仲介会社さん、管理業務を3%でやってくれるらしい。

今 任せているところと同じ率なので、「分散」という視点では、ぜひお取引したいところです。

最近、ほんと物件探しが忙しいです。早く4部屋目をゲットしたいものです。
このページのトップへ
このページのトップへ
ブログランキングに参加しています。
ブログが紹介されました
FC2カウンター
みんなのアンケート
enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz
プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

不動産投資おすすめ本
最近の記事
最近のコメント
月別アーカイブ
カテゴリー
最近のトラックバック
この日記内を検索
検索したい語句を入力して「検索」をクリックしてください。
フリーエリア
メールはこちらから

名前:
メール:
件名:
本文:

好きなブログです。
RSSフィード
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。