区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年04月
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4部屋目決済・5部屋目買付へ

金曜日 無事に4部屋目の

決済が終了しました。

 




決済日に、某有名サイトの

「新着情報」で物件が出てたのには


笑いましたが・・・






 





もう終わってるちゅうねん。


 


で返す刀で 5部屋目の買付け。



当然 中央区物件です。

 




いろいろ資料をいただくのですが、

 

 

さすがに中央区だけあって、

値段が下がらないんですねえ。



30年前と同じ貨幣価値ではないことは

考慮しなければなりませんが、



30年前に1200万で分譲されたワンルームが

30年後に800万台でも 十分売れるんですね。








こりゃびっくりです。




なにやら任売物件を専門に扱っている会社

 

 

 

さんから、中央区の驚愕の築浅の物件の紹介

 

 

をいただきました。




鬼のような指値を入れたのでどうなる

 

 

ことやらわかりませんが・・・

 

 


5部屋目くらいから注意しなければなら

ないのが、与信限度額枠の話。




 

 


銀行の年収倍率や返済比率を考慮しつつ



その枠内でうまく運用しなければなりません。




唯一、倍率も比率も問わないところは一つ

ありますが、 そこがいつ閉じるかもわからない

ので、最近は信金ルート も調査してもらってます。


 

 

 


1件目を担保に2部屋をフルローンで狙って

 

 

いたり、いろいろ画策 しております。

 




ちょっと古いですが、任売の参考本

 

 


「任意売却物件に投資して儲ける」

 



「こうして不良債権(不動産)売買で儲けなさい」

 



「不良債権(不動産)売買ビジネスの取り組み方」

 

資金別・投資コース別 かしこい会社は「不良債権(不動産)」売買で儲けなさい―競売・任意売却・SPC(特別目的会社)を上手に活用する (アスカビジネス)資金別・投資コース別 かしこい会社は「不良債権(不動産)」売買で儲けなさい―競売・任意売却・SPC(特別目的会社)を上手に活用する (アスカビジネス)
(1998/09)
乾 泰宏

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邱 永漢 先生を見直す

若い人はご存知ないでしょうが、邱 永漢 さんの

本をよく読みます。

最近 芦沢晃さんのコラムで紹介されてたので 

改めて読んでみました。

 

http://www.rakumachi.jp/navi/seminar/ashizawa/01.html?cmpid=MG08A9

日本で最初に借金して住宅を買おうと提唱された

のは、邱 先生だと思います。




お金持ちになれる人 (ちくまプリマー新書)お金持ちになれる人 (ちくまプリマー新書)
(2005/07)
邱 永漢

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財産としての不動産を手に入れる

 


人の動きで不動産の値動きも変わる

 


1にロケーション・2にロケーション・3

にロケーション



不動産投資に金ぐりは付き物

 

 


借金は収入で支払える限度内で

 


不動産も年をとります

 

不動産とは身動きができなくなる財産


 

 

 

この本は2005年発刊なので比較的新しいの

 

 

ですが、こちらは1990年。

 

バブルの真っ盛りの本。

 

その頃の時代の雰囲気を感じるためにも

 

 

読んでて損のない本だと思います。

財テクは不動産がらみで財テクは不動産がらみで
(1990/03)
不明

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不動産財テクで成功する人しない人

マンション投資の勝者に学ぶ

ここに注意!不動産投資にからむトラブル

アパート経営あれこれ 失敗談・成功談

 

 

 

 

 

 

最近 出版された本も読むのですが、

こういう古い不動産投資の本を読んだ

ほうが学ぶことが多いと思います。

誰か「千昌男失敗の研究」というタイトル

の本 書いて下さい。(笑)

最近の本は、時代背景がある程度わかり

ますが、1990年ごろがどういう時代だった

雰囲気を知ることは大変 有意義なこと

だと思います。

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日本橋が熱い

週末は次の物件の取得に向けて日本橋界隈

の物件を5部屋 見てきました。


新富町から、水天宮・築地まで・・・



いやーどこもかしこも風情があって良いですね。

 


以前 「日本橋シティ化計画」なるものがあり、

 

 

外務省にお勤めの人が 日本橋あたりのワン

 

 

ルームを買い捲っていた話を思い出しました。

 

ほんまかいな?

で物件なのですが、まあ玉石混交。

築年数は25年~35年なんですが、たまに

管理状態の良い物件がありますね。

あと、高層階は眺望が良ければ、賃貸付け

には問題はないでしょうね。

でも管理状態の良い物件は


 

 

 

 


秒殺!!

 

 

 


なかなか手に入りません。



http://towaly.enjyuku-investudent.com/archives/2007_08_post_24.html

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セミナー

残念ながら不動産ジャンボリーで

はありません。(笑)


野中清志さんの講演に行ってきました。




会場ですが、高田馬場にある週刊住宅

 

 

新聞社さんのオフィス。

 

 

それにしても年齢層 高っ。

 

 

私が最年少でしたでしょうか?

 



野中さんといえば、大手不動産会社で

 

 

役員までされた方。

 

外部環境分析などはさすがだなあと

 

 

思いました。

 

新築ワンルームの供給数が多い駅など

 

 

 

を調べたい時は、

 

 

 

東京カンテイさんの資料と野中さんの

 

 

資料があれば良いですね。

 

 

競合相手が多いと、将来の値下げ圧力

 

 

になります。

 

 

不動産投資している人で国交省のHP

 

 

 

見てる人さすがにいないですよね。

 

 

「都市再生緊急整備地域」なんかも

注視しておくといいですね。

その他 参考になったこと

モーゲージリダクション(純資産の増大)

アプリシェーション(資産価値増大法)



野中さんも言われてましたが、マンション

投資には、

1 マンションの居住性




2 マンションの資産性

 

 


3 マンションの収益性

 

この3つが重要とのこと。


 

 


で、突撃取材なんですがね。

 

 

 

 

 

 


今回はほぼ玉砕。



ただ、大体これくらいお持ちなのかなあ


 

 

 

というのは会話の中から推測できましたが。


 


かなり繰上げ返済されているみたいです。

 


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(2007/04/28)
野中 清志

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5部屋目に向けて

4部屋目も佳境に近づき、早くも5部屋目

のリサーチに入っております。



で気になった物件。

 

 



杉並区の某主要駅から徒歩数分。

 

 

2路線利用可。

 

 

最上階角部屋。

 

 

 

 


ス○イコートです。


 

 

大きな文字で買いてありました。


 

 

あれ どうも生理的に受け付けません。

 




武田双雲先生に依頼して「スカ○コート」

って書いてもらうと 購入意欲がわくかも・・・・

 

 

 

images.jpg  

 

 

 


Homesアーカイブで調べたら、徒歩数分

 

なのに、各住戸の家賃が6万以上の部屋

 

がひとつもない。

 

 



僕が学生時代に住んでた東高円寺徒歩

 

 

10分のコーポが6万だった ことを思えば、

 

杉並区で最も乗降客数が多い駅でも賃料

 

はそれだけ しか取れないのかあ・・・

 

と感慨深いですねえ。


やはり立地は超重要ですね。


 


もう1軒は大田区某駅のファミリー混載物件

 

で26㎡の1DK.



ファミリー混載は良いのですが、やはり駅力

 

 

には一抹の不安が・・・・

 

 


久が原は苦戦しているとは聞いたことがありま

 

 

すが、そのちょっと上の 田園調布あたりはどう

 

 

なんでしょうかね?


都内といっても、場所を選ばないと爆死する

 

時代ですね。

 

 

 

明日は 区分所有派らしく、野中清志先生の

 

 

講演聞いてきます。

 

 

 

先生が何部屋持ってて、どこの銀行で借入れ

しているのか突撃取材したいと思っています。

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目黒 契約終了。

先週 4部屋の契約が終わりました。





来週 銀行融資の本申し込みです。

 


なんとかうまくいって欲しいものです。

 

場所ですが、目黒です。

 

目黒川の近く。今は桜がきれいでしょうねえ。

 

でこの物件。


 

ちょっとやっかい。

 

サブリース契約を引き次ぐので家賃がなんと

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5万9千円。

 

 

 

 

 

 

02847e1cbf638c96.jpg 



 

 

 

 







ジャパネットたかたか? 

 

 

 


ちなみに目黒の家賃相場です。

 

 



無題 

 



しかも

 


転貸契約結んでいやがる複雑な物件。

しかも無期限。

ま空室損が0%で読めるのでありがたい

と思わなきゃですかね?

いつになったらCF3万の物件買えるのでしょう?

 


 




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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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