区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年05月
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5部屋目玉砕・6部屋目難航

こんばんは。

 


都心区分なので、相変わらず空室等

 


苦しむことなく毎日が粛々と過ぎていきます。

 

 

 

さて、5部屋目の日本橋物件。

 

 



築5年目の築浅物件ですが、

 

 

「気が狂ったかのような指値」

 

 

が通らず玉砕しました。

 

 

かなり安かったんですがね・・・

 

 

 

さらに狂ったような指値をしてしまい、

 

 

残念賞で終わってしまいました。

 

 

6件目は、これも

 

 

 


「失禁しちゃいそうな指値」

で・・

 

 


あまりの指値に売主さんが

 

 


「ちょっと待って欲しいとのこと」

 

 

長期戦の予感です。

 

 

さらに、また新しいプロジェクトが

 

 

開始されました。

 

 

これはあまりにも恐ろしい。

 

 

 

見事 成功したら、ちょっとだけ

 

 

 

公開したいと 思います。

 

 


これはかなり怖いです。

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マンション管理は難しい?

昨年暮れに購入したある物件の

管理組合から「火災報知器設置に

ついて」という というお便りをいただ

きました。




さて、この物件 実はちょっとした不満が

 

 

 

あります。


 

 

 

 

①修繕積立金が少ない

 

(前回の大規模修繕の際は、前所有者

 

 

が一時金をだしたそうです)

 

 

②修繕費・管理費が引き落としではない

 

③総会等の開催が平日である

 

 




①については、購入前からわかっとる

 

 

やろと言われそうですが・・

 

これについては、総会に出て、今後の

 

 

大規模修繕の計画書等を確認 させてい

 

 

ただこうと思ってます。

 


一時金の徴収が常態化しているのは、

 

 

ちょっと不満ですね。

 

 

管理費が高いので、それを減額して、

 

 

 

その分を積立金に廻せれば

 

ベストなんですけどね。

 


以前のブログにも書きましたが、

 

 

これを趣味にしてる人もいるそうです。

 

 


②については、過去 なぜ振込みだった

 

 

のか?を確認したいと思います。

 

引き落としの方が滞納の可能性がないん

 

 

ですけどね。

 

 

③この平日開催 本当にやめてもらいた

 

 

いんですが、平日開催は 当たり前なん

 

 

ですかね?

 

 

ま この物件ですが、最初の総会が8月に

 

 

行われる予定ですので、ちょっと ずつ改革

 

 

していきたいと思います。

 

 

 

 


本当は、修繕計画書等確認して買えれば

 

 

、ベストなのですが、中古区分 買う場合は、

 

 

そんな時間ないですよね(好立地の物件は)。

 


建物が立派でも、管理組合の実情なんて

 

 

わからないのが本当だと思います。

 

どうしても改革できないようなら、さっさと

 

 

売り抜けようと思いますが(笑)


 

よく区分所有の欠点として、「自分自身で

 

 

建物の維持・管理が出来ない」と いう

 

 

デメリットを言われますが、意外とそうでも

 

 

ないと思います。

 

 

 


主体的に、マンション管理に参加していけ

 

 

ば、意外と思うようにコントロール できるの

 

 

では?というのが実感です。

 

 

 

 

 

意外とファミリータイプの方が、意見の調整が

 

 

 

難しいなあと感じる今日この頃です。

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長嶋修さん「不動産のプロから見た日本経済の活路」

不動産のプロから見た 日本経済の活路不動産のプロから見た 日本経済の活路
(2009/05/01)
長嶋 修

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すごく読みやすい本です。

構成が良いと思います。

 


不動産のプロとしてよりは、経営者と

しての長嶋さんの 熱い想いが伝わって

くる本です。


サラリーマンも「志」を見つけるのが大変な

 時代。

2ちゃんねるで「年収1000万でもまともな家に

 

住めない現実」 みたいなスレがある辛気臭い

 

世の中ですからねえ。

 

 

今後 日本はどう「Change」していくんでしょうか?

 

 

日本人は農耕民族だし、単一民族だし、


 無性に変化を嫌う民族だと思います。

 

 このままだと活力のない国になっちゃうよなあ。

 

個人的には、ヒト・モノ・カネすべてで アジアと

の交流を活発にして、アジアのスキーム

の中で発展していくしかないんじゃないかな

と漠然と考えています。

外国人が住みやすい国にしなきゃならんと思うし

羽田も海外線も大幅に増便せんといかんと

思います。

そういやフィリピンからの看護師の受け入れ

もうまくいっていないような・・・

  

中原圭介さんといい、経済の専門家とは

違う視点から経済を俯瞰している本は

面白いですね。

 

 あと、「自己投資が大切な時代」の章

ですが、勝間さんとほぼ同じことを言われてた

のが興味深かったです。

 

なにはともあれ、不動産投資も大局観を

もって臨みたいものです。

 

 

 

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利率変更ご通知

某銀行より 利率変更ご通知が来ました。


旧利率 2.675%


新利率 2.275%

 



なんと -0.4%

 

 

これはまいうーですね。

 

 

 

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これは安い!

自宅の住宅ローンですが、公庫から5年

1.5%借りています。

それが来年で終わるので、金利の安い所

を検索してたのですが、

川崎信用金庫 10年1.8%

http://www.kawashin.co.jp/02kariru/10home21/10juutaku_tokubetsu.html

 

 

これはいい。




区分で有名な某大家さんは、住宅ローン

 

 

をだしに、投資用のローンも まとめて借り

 

 

換えされたらしいですが。。。(某みずほで)

 

 

川信さんでまとめてくれないかなあ。

 

無理でしょうねえ。

 

川信さんは区分への融資しないと聞いて

 

 

おり、まず無理そうですが、

 

いちよう聞いてみよう。


あと 埼玉りそなのりそなフリーローン

 

(有担保)2.775%

 

 http://net.resona-gr.co.jp/saitamaresona/sai/shouhisei_loan/tamokuteki/prop09_2.html

 

30年 最高1億まで

 

 


これも安くないですか?






 

 

 

 



もう完全に主婦感覚ですな。

 

 

 

 


もっと安いのがあれば教えて下さい。

 


木下工務店さんのメルマガ

 

http://www.mag2.com/m/0000282065.html

 

お得な借り換え情報とかあったんですが、

最近 更新されていない 残念です。

 

まだ1千万ちょいの借入れですが、そろそろ

借り換えも視野に入れて いかないとですね。


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投売りが始まりましたね。

たまたまノムコムさんのHP見てたら

投売り物件 発見しました。





http://www.nomu.com/pro/index/module/RealEstateInfo/id/36956/

 

 




ぬあんと200万ですと。

 


ほぼ軽自動車(笑)

 

 

利回り的には20%超えなんですけど・・・

 

 

どうなんでしょうか?買いますか?


 

ポートフォリオで一つは持ってて面白いと

思いますが僕的には ネガティブです。

 

 

 


青梅線などは以前から投売り路線でした

 

 

が、ターミナル駅の立川なんかも 便利なの

 

 

に、価格下落が止まらないようです。

 


この桜前線ならぬ、価格下落前線、どこで止

 

まるのでしょうかね?

 

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5部屋目苦戦・6部屋目買付

なんやら猛烈な勢いで買付け入れて

ます(笑)



5部屋目に買付を入れた日本橋物件。

 


なにやら大苦戦中です。

 


業者さんは 任売専門の会社なんです

 

 

が、なにせ銀行にルートがない。

 

某銀行のサイトから、融資の申し込みし

 

 

てるくらいですから かなり見込み薄いで

 

 

しょうねえ。

 


 

 


6部屋目は、ネットで発見しました。

 

ネットは全部ダメというわけではなく、

 

 

 

探していれば良い物件あります。

 

物件価格や家賃など相場観養うことも

 

 

できるし・・・

 

ちなみに今まで検討したマンションリスト

 

 

300越えました(笑)

 

 

 

 


6部屋目を見に行くついでに、上野あたり

 

 

 

をプラプラしました。

 

 

「ぶらり一人旅」の阿藤快状態

 

 


49c84f65fe566948.jpg

 



そこは自殺物件


 

 



もう霊が漂うような物件でした。

 


あれは間違いなくお化けでますね。

 


それにしても買付け出しすぎです。

 

 

ちょっと自重します。

 

 

 

 

 

 

 任売に興味がある方に参考になる本

 



タイトルは「住宅ローンを返せなくなった

ときに読む本」 とありますが、小さな字で

 


「競売回避の極意 任意売却のススメ」と

 

 

買いてあります。

 

 

任売は価格は安い面はありますが、リスク

 

 

もありますので、 理解されておいたほうが

 

 

良いと思います。

 


住宅ローンを返せなくなったときに読む本―競売回避の極意 任意売却のススメ住宅ローンを返せなくなったときに読む本―競売回避の極意 任意売却のススメ
(2006/04)
伊藤 光記

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ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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