区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年07月
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百花繚乱

それにしても今月は

不動産投資本ラッシュですね。


年収1億円を生んだ幸せケチの法則年収1億円を生んだ幸せケチの法則
(2009/07/23)
鈴木 ゆり子

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「金持ち大家さん」になる! アパ・マン成功投資術「金持ち大家さん」になる! アパ・マン成功投資術
(2009/07/30)
浦田 健

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「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術
(2009/07/30)
浦田 健

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(2009/07/28)
石原 博光

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(2009/07/27)
大谷 義武

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(2009/07/30)
両角 吉士

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お金を生み出す家を買いたい!お金を生み出す家を買いたい!
(2009/07/30)
長谷川 高

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さて 実際に不動産投資をしていない

著者は誰でしょう?(笑)

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げっ

クウシツになった物件。


同じマンションの部屋が3部屋


募集かかっています。


なんやろ?



モンスター入居者がいるとか?


建物に問題があるとか?


なんか問題があるんかいな?



それともこんなもん?



ま 運営に問題があるんなら


売ればいいや。


不動産投資の最大のリスクは


「換金性」が低いことですが、


区分の場合は逃げやすいし、損きり


してもたいしたことがないのも


良い点だと思います。


あなたの不動産は売ることができますか?


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お勧め本

暑いっすねえ。



こんな暑い日は読書に限る。


本当は勉強しなければならないですけどね。

 


おもろい本紹介します。

何もしないでお金持ちになる方法 (セオリーBOOKS)何もしないでお金持ちになる方法 (セオリーBOOKS)
(2009/07/25)
山崎 隆

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「東京のどこに住むのが幸せか」の

山崎隆さんの 新著。





不動産のほかにも、保険・相続について

 

書かれています。

 


最初に レバレッジを利かせた投資に

 

ついて全否定(笑)

 

本当は鈴木ゆり子さん並に借入れは

 

半分でやるのが 正解なんでしょうけど。

東京「進化」論 伸びる街・変わる街・儲かる街 (朝日新書)東京「進化」論 伸びる街・変わる街・儲かる街 (朝日新書)
(2009/06/12)
増田 悦佐

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東京について書かれた本です。


「中高一貫教育」=中野・高円寺に学生

住んだ人は そのまま住みつくの意味。


など 斬新な視点で書かれています。

 


雑司が谷は評価が高いようですが、

 

ボクは「谷根千」 の方が好きですねえ。

 


「谷根千」=「谷中」「根津」「千駄木」の

 

古い町並みが 残った風情のある地域です。

 

ラブホテル経営戦略ラブホテル経営戦略
(2009/04/25)
山内 和美

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先日 新松戸に行ったときのこと。


新松戸は常磐線と武蔵野線が交差する駅。


ここの駅前にラブホテルがあるんです。

 


しかも住宅街の真ん中に(笑)


こういう郊外でアパマン経営するより、


ラブホ経営するほうが儲かるような・・

 

本書も、「経営戦略」というくらいなので、

 

なかなか鋭いご指摘が多くあります。

 

ラブホテルの方が 滞納もないし、空室

 

もないし、よっぽど良いような気がしますが・・・




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さあて空室ですよっと

やってまいりました。

空室ですよ。クウシツ。



某東急線沿線の物件。


徒歩2分。


最上階角部屋。


眺望良好物件。

 

 

 

シーズンが悪いせいもあり、またこの

 

経済環境のもと、かなり苦戦が強いられそう。

 

 

 


いくら人気路線でも徒歩8分もいくと家賃が1万も

 

下がるそうだ。

 

(東急沿線でこれだけ下がってるってことは

 

それ以外はどれくらい下がってるんだ?)

 

 

そんな逆境の中、家賃は5千円プラスで

 

募集。

 

 

 

客付けに強そうな業者さんも3社キープ。

 

 

エイブル・ミニミニさん等は入っていません。

 

 

 

今回は3社の中に女性担当者もいる。

 

 

 

早速 洗濯機置き場が室外にあること・

 

 

備え付けの家具があることなど、デメリット

 

 

になりそうなことについて提案をいただく。


 

 

 


女性専用アパートメントがどれだけの

 

 

反響があるのだろうか?

 

 

これはちょっと楽しみ。


 

 

今まで 買い進めた物件ですが、本当は

 

 

すべて最上階角部屋を欲しかったんですが、

 

 

現実 それは難しい。

 

 

 

4部屋中ここも含め3部屋は眺望良好です。

 

 

家賃デフレスパイラルの源である一棟ものさん

 

 

と競合しない地域・眺望等 競争力ある部屋

 

 

を買い続けていきたいもんです。





来週の月曜日から早速ネットで公開です。

 





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最強 営業マン

不動産投資はコミュニケーションだ

と思っております。

購入も客付けもなんでもこの能力が

一番大事。


私も営業1○年やってまして、今の

 

ような企画の 仕事は非常に向いていない。

 


また、売り込みに来る人も何人も見てて、

 

実際、 伸びるか伸びないかは一目で

 

判断できます。

 

 


さて、日曜日に新規開拓に行ってきた

 

 

某社の営業さん。

 

 

うーん なかなか見込みがありそうです。

 

 

 

北部さん以上かもしれません。

 

 

 

すでに何人も、数十部屋にした実績。

 


なんと若いのに名刺見たら、「店長」と

 

 

書いてある。

 

 

そればかりか2店も任されているそうです。

 

 

会社名は、ちょっと引いてしまうような

 

 

名前なんですが・・

 

 

今回も斬新な提案が素晴らしい。

 

 

うーん 彼についていくしかないかなあ。

 

 

不動産買えるか否かも縁ですが、人との

 

 

出会いも 縁ですなあ。

 

 

なんとかうまくいきますように・・

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買い付け5連敗・・・

トホホ

買い付け5連敗と相成りました。

大体 指値したところで、現金でかっさわれる

パターン。




現金強し。

 

 


この3連休も新規開拓してきました。

 

 

なんとかこの閉塞感を打破したいものです。

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自宅マンションを査定してもらった

某D京さんのキャンペーンで、

 





自分の住むマンションの査定

 


をお願いしてみました。

 


4年前に4400万で購入

 

 

したのですが、


 

 

なんと査定金額は


 

 

 

 

 

 

4400万~4800万 




 


でこのマンション 先日のブログに


書いたように、実質3万くらいで

 

住んでいます。


 

あと頭金かなりぶちこんでいます

 


ので、残債も順調に減っております。

 


さあーて、これどうしたら良いか思案中です。

 

平成26年まで「住宅借入金等特別控除」

 

がありますので、26年くらいの売却という

 

シナリオを考えています。

 

あとは税金との兼ね合いで売却か賃貸か

 

を決めたいと思います。

 

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区分オタク 復活

賃貸管理をお願いしてた会社のKさん

この春 その会社を退職されたとのこと。

なにやら実家のある南国に帰ったという

風の便りが・・・

 

 

しかーし 彼。

別の会社で働いていました。

某不動産会社へ物件の問い合わせ

をしたらですねえ・・・

なんと彼からのメールが・・・

過去記事にも書きましたが、その彼 

マンション名を言えば、賃料・間取り等

諳んじることができるくらいの区分オタク。

なんどもアドヴァイスをいただき、助けて

もらいました。

今度は彼の新しい会社へお願いして

みようと思っています。

 

 

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深夜の買い付け劇

区分の足が速いです。


秒殺なんてザラです。

 

 


今日も仕事終えてメールチェックしたら、

 

 



あらびっくり。

あと10歳若ければ、今からでも見に行く勢

いですが・・

なんと築浅が驚きのプライスで・・・

(春先に見た日本橋より安い)


 

シコシコ買い付けかいて

 


 

 

 

なんとか1番手ゲットの模様。

 

 

 

ま 最近 運にも見放されていますので。。。

 

 

 

どうなることやら・・・

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山本モナがメジャーにした街

今日も運動不足解消をかねて物件見学です。


まず、半蔵門線の江東区にある物件。

 


意外とこの駅 家賃が高く取れ、物件もあまり

出ないとこ。

前から気になってた物件なんで見に行きました。


30戸くらいなんですけどね。

 

 

 

 

 

 

 

 



自転車が 50台くらい。


なんじゃ 数 合わんやん。


街の不動産屋に聞くと、「あの物件は回転

 

 

が速いんですよ」と教えてもらいました。



なんとバブルの頃は3億でも買い手が

 

 

付いたそうですよ。


 

 

 

 

 

2件目 

 


埼玉の人になじみがあるターミナル駅

 

 

から1駅の築浅BT別物件。

 

 


池袋まで歩いていけるのは、いいんですが、

 

 

可もなく不可も なくといったところ。

 

 


CFもあんまり出ないのと、駅が寂れてた

ので、ちょっとパス。


3件目

 

 

 


メーリングリストに書いた世田谷の物件。

 

 


1階の角部屋なんですが、バルコニーが

 

 

鉄格子みたいな 感じでまるで牢獄。

 

 

 


世田谷の物件で、駅2分なんですが、

 

 

駅前は古びた1棟ものが多く、ちょっと

 

 

雑然とした感じでしたね。

 

 

 

某本を書いた人が世田谷ブランドなんで、

 

 

客付けは万全 みたいなこと言われてまし

 

 

たが、同じ世田谷でも今後は 駅力の差

 

 

が出てくるでしょうね。

 

 

 


で4件目。

 

 

このころになるとさすがに疲労困憊です。

 

 


場所は山本モナがメジャーにした街。

 

 


しかもラブホテル横(笑)

 

 


ここ オートロックなんですが、なにせ

 

 

着飾ったおねえちゃんや 怪しいおにいさん

 

 

などの出入りが頻繁なので、オートロック

 

 

の意味がない。

 

 


さすがに、風俗店が入っているビルは

 

 

 

購入意欲が萎えるなあ。

 

 


なかなかピンとくる物件ないですねえ


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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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