区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年08月
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東横線でも大苦戦

客付けに大苦戦中です。




女性専用のマンションなので、部屋の中は

綺麗に使っていただいていました。


壁紙等はそのまま、新たな設備投資はなし。

 


あっ「消臭力」と「スリッパ」はあらたに購入しました。


さて、賃料ですが、オーナーチェンジで購入

した時は、63000円。

 


無謀にも68000円で約2週間 募集して

ましたが、内見ゼロ。

 


早速 今日、客付け業者さんと打ち合わせ。

 


9月1日より2000円ダウンで募集してみます。

資料見せてもらったんですが、やはりこの時期は

厳しいですね。

 

2月とかなら7万でもいけそうな感じですが。。。

 

競合物件にゼロゼロ物件が少ないのが唯一

 

 

の救いです。


 

なんとか9月中に決めたいものです。

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中古ワンルームマンションを笑う人たちとは?

不動産投資の新著です。

タイトルの通り、「安心」して取り組める

不動産投資についてかかれています。

デフォルトしてしまっては、家族を路頭に

迷わせる結果になりますし、

このような安心して取り組める不動産投資

が良いものです。

 




億単位のマンション投資はいかに危険か?


不動産投資はスキームが大事


バブル崩壊過程で起こったこと


不動産投資はレバレッジを効かせすぎない

 

ことが肝心

 


中古ワンルームマンション投資の儲けの

 

スキームは?

 

中古ワンルームマンションを笑う人たちとは?

 

借金を膨らませず資産を増やす不動産

 

投資法とは?

競売物件再生で資産を5年毎に2倍にしている人

 

がいる



一攫千金を狙ったレバレッジ投資法はなぜ

 

危険なのでしょうか?

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神樹 兵輔

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現在 アマゾンでは売り切れです。





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投資用マンションは廃墟になる?

よくそういうお話を耳にします。

 


このお盆休みの日にある物件の

通常総会がありました。





なあんと このお盆休みにもかかわらず

 


出席者が約半分も!!

 


わたしのファミリー向けの総会でもこんな

 

に集まりませんよ。

 

いやー 意識の高いマンションです。

当然 管理費の滞納者などゼロ。

(最近 増えてますよね)

 

勉強になったのは、輪番制にして、所有者

 

 

の意識を 高めている点と、積立マンション

 

 

ライフ総合保険のこと。

 

 

これ、払込保険料と積立保険料の2本建て。

 

 

来年 満期になるらしく、数百万ほど 修繕

 

 

積立金に 組み込まれます。

 

 


ただですねえ。一つ欠点があるんですよ。

 

 

このマンションは。

 

 

なあんと修繕計画がない。

 

 

 

 

 

 

 

がーん。

 


T通リビングなんかは無償で計画作って

 

 

くれるんですが、

 

 

質問すると数十万かかるらしい。

 

 

一時金の徴収が多いのもそういう理由

 

 

だったんですね。

 

来年は理事になるので、そのへんのところ

 

 

 

も、改善して いきたいなあと思っております。



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辞めた理由

今回の山手線物件辞めた理由なんですけどね。。。


まず、「管理組合借入金」という怪しい文言が・・・


ちょっとひっかかりました。


逆に言えば、それだけ統制が取れてるってこと

なんでしょうけど


「管理が良いマンション」っていいますが、


これなかなか難しいですね。


外観だけ見て、財務諸表見て、長期修繕計画みて。。。

何が「管理が良いマンション」かの軸を


持っていることが重要だと思います。





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あと、賃貸契約が複雑だったんです。


簡単に言えば 風俗嬢を住まわせているわけです。


どうりで家賃も高いわけです。

しかも、風俗の待機場所にもできる契約らしい・・・

 

前回の物件を購入する際 サブリース・転貸みたい

 

な 複雑な賃貸契約の物件は手を出さないように決

 

めています。


本当はこんなの調べてから買付けを入れるべき

 

ですが・・・


あまりに市況が白熱しておりまして。。。


ま 気長にやっておりますので、今回は良い勉強


をさせていただきました。

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あぶないあぶない(福田和子風で)

なにげにシコシコ活動しております。




実は難航している5部屋目。

 


あやうく決済することでした。

 


それは山手線 徒歩3分 平成築の物件。

利回りは実質で10%を軽く超える物件。

これからしてありえないわけです(笑)

しかも管理状態も良好なわけです。

しかーし 決済寸前で重大な瑕疵発見。

ふー あぶないあぶない。

今 区分所有は 空前のブーム。

完全な売り手市場なわけです。

売主さんもいろんなこと考えてきますねえ。

いやー ゲッツはできなかったけど

良い勉強になりました。

しばらく休もうか、それともあと数百万になった

2つめを早期返済しようかお悩み中です。

 


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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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