区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2009年12月
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違和感

某一流経済紙をコンビニで立ち読み


していました。


借金パワーで有名な某大家さんが、


リスクの少ない不動産投資は区分所有


から始めることだとのコメントが。。。



いやいや数年前は区分に関しては

ネガティブなコメントしかなかったはずでは。。



いみじくも先日の某セミナーでハイレバレッジ

で有名な投資家の方が

「借金って怖いですよ」とシミジミと

のたまわっていらっしゃいました。

ハイレバレッジで有名なお二人が同時期に

ナガティブ発言とは。。。。


 

なんかパダイラムシフトが大きく変わって

きている感じがします。

空室率・家賃下落率など シュミレーション

 

の数字があてにならない時代かもしれません。

 

三菱UFJ証券の個人情報を漏えいした次長

 

さんも300万の借金のために大事件を

 

起こしました。

 

レバレッジとは借金であることに変わりあり

 

ません。

 

来年以降 より自己資本の強化を第一に

 

やっていきたいと痛感させられましたね。

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和合さんの新著

知れば得する収益不動産知れば得する収益不動産
(2009/12)
和合 実

商品詳細を見る



年末も不動産投資関連本は出版ラッシュ


ですね。


出版不況が嘘のよう。。。


数冊読んだのですが、和合さんの新著

はお勧めです。

 

今まで触れられてこなかった資金調達法が

書かれていたり、アパート新築法ー土地活用

法ーなど、参考になることが多かったです。

木造でここまでできるんですね。

というか木造には見えません。


区分には直接 関係ないことが多い

 

ですが、2年後にはさらに参考に

 

させていただきたいと思います。

 

 

あとは夏ごろ出版された

勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方
(2009/08/17)
工藤一善

商品詳細を見る



も良かったです。


現状回復工事業者が初めて明かすというサブ


タイトルが付いているように、「現状回復


空室清掃のノウハウ」など参考になることが


多かったです。

これなら図書館でリクエストせず、お金払って

も良いですね。





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気付くのが遅かった

通勤途中の中づり広告でハタと


気付きました。


あれ?


来年 後厄?


そう 私 ずっと今年が前厄で

来年が本厄だと勘違いしてました。

年の瀬に気付いてもなあ。

確かに 前厄の年である去年 営業

しかやったことがなかったのが、いき

なり事業計画を作る担当に。。。

本厄である今年は ドS部長の部下に。

今日久々に会った二人の不動産屋さんに

「ぴおほうさん 白髪増えましたねえ」

「ぴおほうさん 目の下にクマがありますが」

と言われる始末。

 

そう考えれば、意外と当たるものですね。

 

 

まだ厄年を迎えていない方要注意ですよお。

今年は絶対 お祓いしてもらおう。


さて 空室になった物件見に行ってきました。


クッションフロアー凹んでたのが、気になった

のと、ちょっと設備は直さんといかんかなあ

というところで、大きく修繕するところは

無さそうです。

 

テレビドアホンは3万くらいで新しくしようと

思っています。

さて、今日の収穫は、

同じ建物の空室物件を見せていただいたこと。

同じ建物で空室ということは全くの競合に

なるわけで、他の大家さんがどれだけの

リフォームしているのか参考になりました。


ちょっとシャンデリア風にしてたり。。


最近 リフォーム関係の情報も多いです


が、他の物件だとなかなかリアリティー


が無かったのですが、同じ物件だと、イメ


ージしやすかったですね。


年の瀬なので、ルームクリーニングは

1月10日ごろになりますが、いろんな

バリューアップしていきたいと思ってます。


豪華にしてたり・・・

つうか照明は不要なような。。




091226_1154~01[1]


091226_1154~020001[1]


IHを二口のものにしてたり、照明を
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決済即退去(笑)

クリスマスイブに無事決済が終了

しました。


今回は あるブラック企業から購入

 

したの で最後までドキドキだったの

 

ですが。。

決済前に いきなり「実は今度退去

 

になり ます」ですと。

賃料もそんなべらぼうな値段でも

 

ないし、 退去日までまだ2ケ月ある

 

ので良いのですが。。。。



この物件の登記簿みると、共同担保

 

目録になん と15件も記載が。。。


初めてみました、こんな登記簿。


当然 憧れのライフで借入です(笑)

共同担保が外れなくて、売るに売れ

 

なかった 白金高輪の物件思い出しま

 

した。

担保も慎重に入れないとあかんです

 

ね。

明日は空室になった物件見てきます。

連絡もらったところによると、綺麗に

お使いいただいてたとのこと。

これでまたルームクリーニング不要かあ。

ほんとは部屋 無茶くちゃに使ってもらった

ほうが、事後処理等でノウハウが蓄積されて

良いと思ってたのですが。。。

 

ま 綺麗に使ってもらうほうがいいですかね?

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後戻りできない感が・・

これで6部屋目になります。


家賃収入だけで、本業の給与

を超えるくらいになりました。


以前にもブログに書きましたが、

投資である以上、リスクに晒

されることを最小化すること

を常に意識してきました。


6部屋になると撤退すること

もなかなか大変。


というか現実的には無理。



あとはいかに円滑に運営して

いくかに注力していこうと

思っています。




今までは、お小遣い的感覚だ

ったんですが、ちょっとティッ

ピイングポイント超えた感覚

ですね。


10部屋超えたあたりからは、

お金がお金を生むスキームに

なってるのが理想なんですが。




重視するのは 瞬間風速的な

利回りよりも稼働率。

立地重視の不動産投資です。

一棟ものさんと競合しない

立地で勝負です。

 

当初は、区分5部屋・一棟モノ

2つかなあと漠然と考えてまし

たが、区分のこのババ抜き感覚

楽しいです。(笑)




もうちょっと区分を買い足して

いこうと思ってます。

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サラリーマンのリスク

今日は不動産の話ではないのですが・・


実は今 職場で猛烈なパワハラ受けてます。

 


これが凄い(笑)

 


ま 笑いごとじゃないのですが・・・

 

上司であるモンスター部長。

 

過去に何人も病院送り・退職に追い込み、

 

本人はなにごとも無かったように出世階段

 

まっしぐら。

 

(病気で死んでしまった人もいるくらい)


 

去年も被害者になった人を横目で見てて、

(案の定 長期離脱)「俺には、関係ないや」

と思ってたのですが、今期はなんと矛先が僕

に向いて来たわけです。


そのモンスター部長 勝間和代を崇拝している

らしく、仕事はすべて勝間流(笑)

 

いやー ほんと困るわけです。

 

ま 同僚も早稲田政経が4分の3で、 優秀

 

な人の集まりなので厳しいわけですが。。

 


パワハラ経験受けた人は少ないでしょうが、

これ本当に辛いですよ。


モンスター部長と会社のCEOを相手取り 

訴訟を起こすことも考えたりしたのです

がね。


ま 大人げないのでやめておきました。




8ケ月堪えてる僕はかなりの奇蹟だそうです。

 


あと2ケ月で頑張れば 異動なのでそこまで


は我慢したいんですけどね。

サラリーマンの給料なんて、所詮我慢料なんです。

しかし、サラリーマンやってる限り、誰でも

 

いつ経験するかわからないわけですから、

 

困りますね。


世知辛いこのご時世。いつ貴方がパワハラ

受けるかもしれませんよ。



ま 次に報告するときは、病院送りにされて

 

いないこと を祈りますわ。

 

サラリーマン業では、かなりパンパン

です(笑)


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週末は営業に・・・

12月22日に退去になる部屋。


実はまだあまり動いていません。


ということで、週末は営業活動に。。

 



そういえば、夏に総会があった時に

「空室が埋まんなくて大変なのよねえ」

と里中真智子風のマダムがおっしゃて

ました。

 

かたや、不動産投資の歴戦の兵のIさん。

 


「○○駅前の○○不動産に頼めばいいんだよ」


ということでその○○不動産へ突撃した

次第です。


 

 

その○○駅なんですが、最寄駅の一駅前。

 

 



以前 空室になった時も、物件がある駅前

に客付けを頼んだんですが、全くの不発。

一駅前にそんな不動産屋があったなんて・・


一歩店内に入ると活気があるんですよねえ。

(最近 ブラック企業と取引してしまい、

新規開拓にびびっています)



なんとかしてくれそうな雰囲気です。

 

それにしても、この駅の周辺。

家賃高すぎです。

 

一番安い物件でも7万7万から・・・

 

貧乏人には住めない地区ですなあ。





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6部屋目・・・

さて 6部屋目ですが、今度の物件は月島

です。


月島ってほんと不思議な空間ですよねえ。

銀座までタクシーで1000円で行ける距離

 

にありながら、 なんとも風情のある街。

月島慕情 (文春文庫)月島慕情 (文春文庫)
(2009/11/10)
浅田 次郎

商品詳細を見る



月島もあんまり物件でないんですが、

築浅・駅近で「おっ!」と思うのが、出

てきたので買付を入れた次第。

物件名は融資が出ないことで有名な

あのシリーズ(笑)

夏に人形町の同シリーズの物件を打診した

ら、 「頭金4割入れてください」 と玉砕した

ので、今回もダメだろうなあと

思ったら、今回はすんなり。。

残念ながらフルローンではありません(笑)

よくわかりましぇん。


都心区分で一番儲かるのは、600万~

800万 のレンジだと思うんですが、そうなる

と築20年前後が対象。


朽ち果てるのが、同じころになる可能性が

あるわけで・・



そろそろ築浅の物件もポートフォリオに差し

込んでいこうと。。。


また月島だと家賃も高値安定だという思惑

もあるんですが。。



場所も分散・築年数も分散、本当は買う時期

ももっと分散 させたいんですが。。。


ま この慌ただしい時期、早くすっきりしたい

ものです。



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でたあ

200万円 ワンルーム 

築年月:昭和62年10月

ホテルプリンセスガ-デン 

 山手線目黒歩3

たぶん 瞬殺

 

ボーナス物件(笑)

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吉祥寺40㎡500万マンション

老朽マンションの奇跡老朽マンションの奇跡
(2009/11/18)
井形 慶子

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以前も紹介しましたが、井形慶子さんの最新刊。


最近 不動産投資の本は氾濫気味ですねえ。


「高速」系をはじめ、読むに堪えない内容が多いので


すべて図書館で手配しています。


井形さんと言えば、イギリス人のライフスタイルなんかの

本の著書が多くある方。

この本は、ま 通常の「高速」系の本とは趣が異なり、

吉祥寺の築古マンションを500万で購入し、リノベーション

するお話。

完全に不動産投資に応用できる内容です。

リノベーションの写真も豊富でお勧めなのですが、

ものぐさの僕にはちょっと真似できないですねえ。



なかなか面白いですよ。

渋谷紀伊国屋でもかなり売れてるみたいでした。

高速系の人には物足りないかなあ。

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5部屋目決済終了

5部屋目になる高円寺物件の決済が終了しました。


5度目なのですが、相変わらず慣れませんね。



売主さんは、すでに耳が遠い老人の方でした。


なにやら、定年前に新築で購入されたらしいです。


それにしても定年前に買われて、3300万もの


ローンを完済されたのは見事です。







資産形成において、時間を味方にすることを

考えれば、不動産投資は若いうちに始められると

良いと思います。







さーてこの物件の憧れのフルローンを組みました。


これで所有の5物件 バランスよくキャッシュからフルローン

まで揃いました。


 

当然のことですが、キャッシュほど強いものはありません。

ま サラリーマンですから、500万の種銭ためるのも

 

数年かかるのはしょうがないですが、できればキャッシュ

で買い進めるほうが正解かなあと思います。



そんな時間がないよというのであれば、鈴木ゆり子さん的に、

頭金半分入れて、残りは低金利の買い入れで買い進めるのが

 

リスクも少なく良いでしょうね。


対極のフルローンですが、残債がいつ無くなり、晴れて

自分のものになるのは、何年後やら・・・

今日の売主さんの年齢で完済ってのも嫌だなあ。

 


600万なので、5年後には繰り上げ完済したいところですが。


フルローンで買うとなんとまあ 落ち着かないものです(笑)









最後に売主さん

「この物件 駅近で入居者は途切れることはないんですが、最近は、家賃

交渉が厳しくてねえ。なんか娘を嫁に出すようでさびしいですが、


宜しくお願いします」


ですと。。。


なんとかうまく運営していきたいものです。


次は、クリスマスイブには6部屋目の決済です。




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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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