区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2010年01月
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退去半月前に入居申し込み

おかげさまで空室1部屋埋まりました。


12月24日退去。


1月29日入居。


ありがとうございます。

 


さて 2月14日に退去予定の部屋。


まだ半月あるのに、2名から入居

 

申し込み をいただいているそうです。


客付けもいままでは、決めてくれる


業者が1社だったのですが、ここ


2件の空室は新しい業者さんが埋

 

めてくれました。

良い競争原理を働かせたいものです。

あと1社くらいパートナーがいると良い

んですが。。



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お米を買ってはいけない

日本人である限り もっとも高い


ランニングコストである「お米」。


実は昨年ある目標を達成しました。


「お米は買わない。もらうか届くもの」


昨年 一度もお米をお金を払って買った


ことがありません。

 

 

 

泥棒ではありません。

 

 


そう株主優待を使ったタダ取りです。


単純に 権利落ち日に売りと買いを


同時決済するだけ。


簡単です。

詳しくはタダケンさんのHPでどうぞ。

http://tadaken.web.infoseek.co.jp/index.html


今年もお米には一銭も使いません。

「らでぃっしゅぼーや」のように毎月

届くシステムにしたい(笑)

 


今日は図書館へ。


早速 不動産関係の本は鬼のようなリクエスト。


おっ返却棚にこんな本が。。

日経の書評に出てて買おうか買うまい


か迷ってたんですが。。

こんな大作ならお金を払っても良い

ですが、不動産投資の本はあたり

外れが大きくてリスクが高いですね。

 

それにしても伊藤博文って人気ないですなあ。

伊藤博文  近代日本を創った男伊藤博文 近代日本を創った男
(2009/11/06)
伊藤 之雄

商品詳細を見る

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家賃の運用

家賃のあがり みなさんどうされて

ます?



実はこれが大変 悩ましい。



金融機関口座から引き落とせるのは 

 

カブ ドットコムとマネックスくらいです

 

かね?

 



マネックスはノーロードの商品が少

 

 

ない ので論外。

 

 

 



カブドットコムで、毎月分配型の投信

 

 

でも 買おうと思ってます。




SBI証券は、口座の引き落としはで

 

 

きない のですが、住信SBIネット銀

 

 

行を利用し 、ハイブリッド普通預金で

 

 

指定口座から引き落としできるらしい

 

 

です。


でこっちはJリートでも積立しようか、

 

 

年末に 入居いただいた入居者様の

 

 

父上様が社長している 某企業に積立

 

しようか。。。


 

 

迷っております。


でさらにはパイプ作りに、信金3社で積立

 

開始。



信金は金融商品の選択の余地がないので



ありもので(笑)



つうか信金 記帳はできないわ、ネットバン

 

キングのようなナウイ機能はないのでかなり

 

不便。


満室経営が前提ですが、これがうまくサイクル


が廻るようになれば面白いんですけどね。


ま 今まで普通にメガバンクに入れてたの

 

ですが、それよりはマシかなあと思って

 

います。


みなさんはどんな運用されてますか?

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不動産投資の学校

不動産投資の学校

受講料358、000円

分割払い可(笑)

358,000円ですか?

高いんですか?

安いんですか?

ま 高いんでしょうね。

多くの卒業生の方がブログを

書いてます。

良い宣伝効果です。

不動産投資の敷居がずいぶん

下がったと思います。

イコール デフォルトリスク

に晒される人も増やしている

わけで。。

卒業生が100%デフォルトしない

なら別なんですけどね。

どうも僕の感覚からすれば

お布施をしているとしか

思えないんですよ。

こんな情報過多の時代

ネットでいくらでも有意義

な情報検索したり、オフ会

参加して、先輩投資家の

生声聞いたり。。。

お金の教養学ぶ前に

情報の教養学んだほうが

良いのではと率直に思います。

不動産投資って正解は

ないと思うんですよ。

区分や一棟

新築や中古

木造やRC

属性も違えば、資産背景も

違うじゃないですか?

学校で教わることじゃなく

自分に合った投資法を

咀嚼しながら 早期に見つけて、

PDCAサイクル廻すだけじゃない

ですかね?

不動産のリスク。

これはもう流動性の悪いことに

つきるわけです。

なら どうするか?

そりゃ逃げる。(笑)

ノウハウ溜まるまでいつでも

逃げれる状態にしておく。

ちょっとづつノウハウ蓄積しながら

ちょっとづつ勝負する。

そんなことの繰り返しかと。。

僕が358,000円払うなら

簿記学んで、宅建取って

マンション管理士とるために

勉強して、マーケティングの達人

の話聞きにいったり。。。

不動産投資やるなら、こんなことを

学んだほうがよっぽど実践的だ

と思いますけどね。

ロープ式エレベーターと

油圧式エレベーターの

違いわかります?

建物診断の流れ知ってます?

 

 

 

不動産投資するにあたり、利回りより

もっと大切なものがあると思うんです。

 

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入居申込が来るわ来るわ・・・

入居申込書が入りまくりんぐです。


恐るべし繁忙期。


恐るべしナウイ街。

 


で今回は30歳の女性。



この空室の物件ですが、スペックは

1階で洗濯機置き場のないイケてない物件

なんですけどね。

 

なぜか女性からの問い合わせが多い。

 

うーん不思議。

 

空室で悩んだ女性専用マンションの

 

ほうが眺望等よっぽど良いと思うのですが。


今の物件。

 

あと一部屋600万台で売りに出たら

 

買い増ししようっと。

 

総会に出たとき、もう売りたいって人


がいたんで

 

「売ってくれ~」

 

と哀願してみようと思います。

 

せっかく 区分のメリットである

 

立地を分散できるのに、この立地なら

 

もう一つくらい持ってて良いかも?

 

なんて この大フィーバーで思っています。



今週末 契約。29日から入居希望予定。


さくっと決まってくれるのはありがたい

のですが、滞納をせず、ちゃんと入金

 

してくれる店子さんであることを切に

 

願うばかりです。


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リフォーム打ち合わせ中に・・・

今日は 例の空室物件にて、


4社のリフォーム業者さんと


打ち合わせ。


クロス・CFなど相見積り


とらせてもらったり、斬新な


提案をもらったり。。。


貴重な時間でした。



この物件 現在築23年。

30年目に、ミニキッチン

取替・ユニット取替などに

チャレンジしようと思ってます。


実は数社さんと打ち合わせしてた

3時間のうち、なんと3件も

内見者さんが。。。


私も根っからの営業なもんでして。。

「このへんは芸能人が住んでましてね」

とか

 

「下北・新宿・渋谷・原宿へも


自転車で行けるんですよ」

などと内見者さんが妄想で

 

いっぱいになるように

 

セールスしてしまいました。


おかげさまで1番最初に内見した

内見者様から申し込みをいただきました。

このまますんなり入居となると

良いのですが。。。

とりあえず 今回はリフォームはしない

予定ですが、次の入居者対策には

即対応できそうです。

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二兎を追うものは一兎もえず

現在 空室の物件。


実は先週 2件の申し込みが入ってました。


結果的には 2件とも不成立。


1件目の申し込みを優先するあまり、2件目


が同じ建物の別部屋に決まるという


最悪の事態に。。


ま 2件とも今まで客付けしてくれたK君の

ところではなかったのが唯一の収穫。

すでに当該部屋には3回も足を運んでいます。


なんか部屋を改造する快感に浸っています。


今週末は業者さん3社に来ていただき、更なる

改造計画を推進する予定です。

 


ちょっと誤算だったのは、ルームクリーニング。

つうか先月の24日に退去して、作業終了が

今月の18日ですと!

正月を挟んでいると言え、実質3週間後。

退去日はわかっているんだから、翌日・1週間後

にはしてもらいたいものですけどね。

まだまだこの辺は理論武装できてないんですが、


あまりにも遅すぎますよね。



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もっとも口座開設が厳しい銀行@糀谷

蒲田の先に糀谷という小さな駅があります。


そこに区分に融資してくれる金融機関が


あるという噂を聞きつけ、行ってみた


のですがね。。。

 

 

 

 

 

 



なあんと


 

 

 



「半径500mに住んでいる人以外は

 口座開設できません」とな。。。


 

ガーン。


銀行の口座開設は誰でも平等にできる


もんだと思ってました。

どんだけセレブな街なんだ糀谷は。。


ということで、年末、この金融機関の


本店に口座開設に行ってきました。


ここでも簡単に口座開設できず、色々

質問攻めの始末。。。

 



ま そう言わんと口座作らせて下さいよ

と懇願してやっと口座開設できました。


ちょっと奮発して○○十万円の定期


預金に入ると態度が一変。


いきなり融資目当てだと思われるのも

 

いやなので、さりげなく不動産への

融資もちょっと聞こうとしましたが、

なんかIPO乞食みたいでいやらしい

感じだったので、次回以降にしようと

思ってます。

 

 

口座開設は四苦八苦したのですが、

 

定期に入ったのが功を奏したのか

今日 営業部長から

 

「口座開設の御礼」が来ていました。


とりあえず、家賃用の口座にし、積立

で実績を作り、なんとか年内には

融資を受けたいものです。

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あけましておめでとうございます。

新年 あけましておめでとうございます。


昨年中はいろいろお世話になりました。


こんなくだらないブログにお付き合い


いただきありがとうございました。

 


昨年は3部屋購入でき、これで合計6部

屋 となりました。


またMLを通じて、区分大好きな大家さん

と沢山知り合いになり、怪しいと言われる

不動産投資について、有意義な情報交換


することができたことで、実りの多い一年


になりました。


6部屋にすることはできたのですが、客付け

やリフォームなどまだまだ大家業としては

駆け出しだと思っていますし、ノウハウレベル

まで達しているとは思っていません。

 

今年は、さらにスキルアップしていきたいと

思っています。

さて 新年の目標ですが、08年・09年と

年初の目標を達成することができました。

10年については、2部屋目の完済を5月

まで実施し、あと4部屋購入し、いよいよ

事業的規模に入ってきたいと考えています。


自己資本の充実と事業の拡大のどちらか

 

悩んだんですが。。。

 

10部屋はまさに未知との遭遇。どんな

状況が待ちうけているのか、体験したいと

思っています。

過去2年よりハードな目標だとわかっていま

すが、2013年のプチリタイアには避けて

通れない試練の一年だと思っています。


11年は2部屋の完済。12年はいよいよ


一棟ものへの挑戦と漠然と考えてはいる


のですが。。。


今年もナウい立地で勝負です(笑)

そんなこんなで今年も宜しくお願い致します。


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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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