区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2010年03月
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不動産投資を始めたい

  
都内にお住まいのコートジボワールさん


(以下ジボさん)から不動産投資について


問い合わせをいただきました。



僭越ながらアドヴァイスをさせていただき

 

ます。




まず、目標の設定をしましょう。


お小遣いが欲しいのか?


セミリタリアが目標なのか?


何年後にどういった状態が理想か?

 



このへんを決めてみてはいかがです

 

か?





次に

 

地方か?都心か?

 

現在の地方の賃料の下落トレンドを

 

考えると 長期安定して賃料を維持

 

できる都心の方が 安定的だと思い

 

ます。

 

人気のある町であればさらに良い

 

でしょう。

 

借りたい人の行列ができますから。。

 


地方の高利回りは魅力的なのです

 

が、 現在の賃料相場は、下のチャ

 

ートの 下降を始めたばかりの局面

 

だと考えています。

 

将来に渡って、高利回りという保証

 

は全くありません。

 

 落ちてくる剣を素手で掴む状態に

 

なるかもしれません。

下降チャート

次に

一棟か?区分か?


まずは小資本で始められる区分を

お勧めします。


なぜなら

 


不動産賃貸市場が縮小する中で、

 

資本を一局 集中するのはリスクが

 

高いと考えているからです。



普通、縮小する市場に新規参入する

 

際に、 レバレッジ利かせてその市場に

 

参入しますか?

「小さく産んで育てる」のが当たり前の

 

経営判断なのではないでしょうか?

 

大きく資本投下できるのは 普通は経済

 

が右肩上がりか、勝算のある美味しい

 

市場に限定されますよね。


このへんはこの本が参考になります。


俺は、中小企業のおやじ俺は、中小企業のおやじ
(2009/02/24)
鈴木 修

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あと 建物の維持管理を考えると、いき

 

 

なり 一棟で買うよりも、区分で修繕計画

 

の流れを 知ってからでも遅くないと思い

 

ます。


いろんなブログを拝見してて、雨漏りが。。


とか修繕に関する記事を拝見するので

 

すが、 10年後は どうなっているので

 

しょうかね?




破綻リスクという面でも区分は、圧倒的に

有利です。区分では、破綻というか損切り


的な感覚でしょうね。


私も区分で10部屋行ったら、1棟ものに


チャレンジしようと思ってます。


1棟がダメというわけではなく、順番という


ものがあるのではないでしょうか?



ある不動産投資本で、区分は決済が

 

何回も するのがメンドクサイ旨の記述

 

がありましたが、

そこが個人投資家の最大のメリットです。

 

良い物件がでるまでジッと待ちましょう。


この本が参考になります。

東証1部昇格銘柄を事前にキャッチして資金を5倍にしたJ-Coffee投資法東証1部昇格銘柄を事前にキャッチして資金を5倍にしたJ-Coffee投資法
(2003/11)
J‐Coffee

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千昌夫の教訓 (小学館文庫)千昌夫の教訓 (小学館文庫)
(2000/04)
段 勲

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この2つのスタンスをまず決めましょう。


次にどこで買って、どこで借りるか?


このへんを決めましょう。



どこで買うか?


 

 

日本財託で買ってはいけません(笑)

本は読んでも良いですが、絶対に買って

 

はいけません。


まず高いです。



いろんな業者さんにアクセスして、


物件を紹介してもらい、ホームズ


アーカイブなどで相場観を養いましょう。


いつも売りに出ている物件とか判別


できるようになります。

あと個人投資家の間でネットワークを

作りましょう。

業者主導で物件を買うより、消費者側

で業者を判断しましょう。

 

古い体質の不動産業界で消費者主権

 

でも良いと 思っています。

 

 


どこで借りるか?

 

ジボさんの属性(有名企業に勤続何十年)

 

であれば どこでも貸してくれるでしょう。

 


でも最初のうちは、レバレッジを利かせす

 

ぎない ようにしましょう。


まずは現金で2戸程度買って、不動産

 

賃貸業の 流れを理解したうえ、レバレッジ

 

を利かせていって はいかがですか?

 

いろんな不動産投資のやり方があるので、

 

トライ &エラーを繰り返せば良いと

 

思います。

といっても最初に億単位の物件を買って

 

しまうと トライ&エラーとは行ってられな

 

いですけどね。

 

つうか、最近 Jリート買った方が良いと思う

ようになりました(爆)

ジボさん 木曜日の飲み会宜しくお願い

しますね。

 


Jリート市場は宝の山Jリート市場は宝の山
(2010/02/27)
伊山俊介/イヤマシュンスケ

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浜町陥没

ある業者さんと話してたとき。


「最近 浜町・水天宮あたりの家賃が暴落


してるんですよねえ」との一言。


これ いみじくも違う業者さんからも


同じことを言われました。

 


相変わらず中央区なら安泰だろうと


思ってたら 現場の話は違うんですね。


都内でも家賃暴落地区がでてきています。


場所を選ばないと本当に苦労する時代


かもしれません。


ホームズさんのサイトを鵜呑みに


するだけでなく、こういう現場の


声も大事にしたいものです。

 

福岡で家賃1万円のワンルームがある

と聞きましたが、都内近郊でもそんな

時代がくるんじゃないですかね?

 

先日 Gucciさんから新宿から3駅で

4万8千円ですか?と驚かれましたが、

20年前にあのへんに住んでましたが

当時 4万円台なんて無かったですから。。

 

区分はあっちゃこっちゃ分散してる

 

ので、賃料下落の波に抵抗できますが、

 

1棟だと直撃なので、そのへんも

 

リスクなのかもしれませんね。



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最新 区分融資事情

安く買って、安く借りて、高く貸したい。


常にそう考えていますが、昨今の


賃貸不況を考えると、貸す方は


現状維持が精一杯ですね。 

 


つうわけで、安く借りるために、

月曜の平日休みに銀行さんへ行って

 

きました。


まずはお馴染のあそことあそこです。(笑)

片方の融資が厳しくなったという話

は聞いてましたが、本当でしたね。

あそこまで細かく突っ込まれるとは

思いませんでした。

最後にひけたフルローンは記念


ということにしときます。


で以前にもブログに取り上げた害人銀行。

やはり ここはよさげです。

返済比率も家賃含め40%以内。


いくらまで借入できるんだ?という

くらいの枠がありそう。


ただ、事前審査の書類が、入国カード

みたいで書きにくいのが難点ですな。


HPに○○万円以上みたいな制限


があったのですが、


「ノンノン。あれは、一見さんお断り

するためですよお」だって。



800万クラスにもいけそうです。

金利は2.6%。

 

「オオ、2.1%は無理ですか?」

 

と交渉してみたのですが、2.6%

 

だそうです。

 

 

 


あとは、某業者さんからフラット35


を使った融資の提案。

いろいろ条件が付くのですが、私のように

すでに住宅ローン組んでても、フラット

35で組めるスキームを紹介されました。

35年で1%台の金利。

思わず5部屋それでお願いしますって

言いそうになりましたが、そこは

理性でぐっと迎えました。

まだ 今年は購入できてませんが、

風向きが変わらないうちに購入したい

ものです。


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平日休み

今日は平日休み。


性懲りもなく物件見学へ。


まずは新宿より3駅の格安物件。


なんと500万。


100308_1155~010001


いかにもメゾンドって感じが

しますよね(笑)


つうわけでちょっと却下。


家賃はもう下がらんだろう?という


くらいの46000円。

 

新宿から3駅でこの家賃は激安

 

ですね。 

 

 

もうひとつは 中央区の物件。

旧耐震の物件なんですけどね。


駐車場・バイク置き場などの希少性。

 

修繕積立金も6千万以上。


ちょっと食指が動いたのですが、


まだ準備不足なので今回はスルー

 

ですかね。

もうちょっと高層階ならなあ。

 

今日からレインズに乗っけるらしい

 

です。





100308_1721~010001 


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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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