区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2010年08月
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先週は

マイル欲しさに 関西へ行ってきました。



興南VS 東海 大相撲 観戦


せんとくんに会いに


最後は なぜか橿原市の今井町へ



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なるほど

サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選びサラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び
(2010/03/25)
藤山 勇司

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信金に月5万積立て


手数料落とす


さっそくやってみよう。
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都内で500万以下 利回り12%以上

おっと危ない。

自殺物件でした。

あぶないあぶない(福田和子風で)

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なにげに折り返し地点

このブログを開設したのが2008年1月。

目標としていた2013年のリタイアに向けて

なにげに半分経過したわけです。



当初は 区分5つ+一棟もん2つという算段

でしたが、区分・一棟もんのメリット・デメリット

を検討し、区分が良いということで 

区分を買い進めています。



あと2年半で もう少しボリュームが欲しい

のと財務を健全にしたいと思っています。




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次回融資の相談

今回 融資を受ける銀行さんの

金消してきました。



25年2.16%という破格の

条件だったので、


「年内中にもう一戸無理?」

と聞いたら、



「御社の決算内容が良かった


ので今回は融資しました。


なので、来年の決算内容を


見てから考えたい」とのこと。




なんか本人の属性云々より、



勤め先の決算内容に非常に



興味があるようでした。



弊社の決算内容見てるとビジョナリー


カンパニーの 衰退の入口にあるよう


な感じがしないでもないですが。。


ビジョナリー・カンパニー3 衰退の五段階ビジョナリー・カンパニー3 衰退の五段階
(2010/07/22)
ジェームズ・C・コリンズ(James C. Collins)

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フリスク1個140円(ポイント付)

フリスク1個あたり140円

毎週金曜日はポイント3倍

コクミンドラッグ 渋谷マークシティ店

異様な安さです。


フリスク
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総会はうるさいくらいがちょうど良い。

懸案のマンションの総会に行ってきました。

いきなり、マンション管理についての重説が。。。




あれ 重要事項の説明って義務なんでしたっけ?

いきなり 管理会社が「長期修繕がない」ってことを

説明しだした。



あれ?気勢を制せられた感じです。



で重要事項を説明したのが、なんと70歳の

おばあちゃん。




歩くのも精一杯という感じでした。




あいかわらず、長期の修繕計画のない貴重な

マンションなので、あっちゃこっちゃが悪い

やれ、補修だ云々の繰り返し。




先日 パワポで作った資料でやっと理事の

皆様も現状を把握いただけたみたいです。


ついでだったのですが、管理費も神奈川県

の平均額に比べ、3倍だ旨の説明したら、

さっきまで寝てた70歳のおばあちゃんが。。

いきなり




「平均と比較されても困るんですけど」

と逆ギレしてきました。



痛いところをつかれたのでしょうか?




長期修繕計画の策定とそれに基づく適正な



修繕積立金の設定は、理事会の皆様に



伝えられたので、今後の展開が楽しみです。







それにしても総会は、絶対 土日に開催すべき



だと思います。



平日に行うところがほとんどでしょうが、



仕事持つ人はで出席できないですよね。



土日に開催すれば、たまには出てみるか?



って人も多いと思うのですがね。。。



総会の案内が来るたびに、赤字で「土日開催



希望」って書いています。



多くの人が管理に興味持ち始めたら、資産価値が



保たれないと(思われてる)ワンルーム投資も



変わると思うんですけどね。


闘う楽しむマンション管理 (文春新書 654)闘う楽しむマンション管理 (文春新書 654)
(2008/09/18)
水澤 潤

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リストラなう

今日も夏休み直前ですることありません。

なので会社から更新中。

「リストラなう」状態ですね。


リストラなう!リストラなう!
(2010/07/29)
綿貫 智人

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つい数年前 外務省の方が日本橋地区のマンション

買い漁っているというお話を聞きました。

これを読んで「なるほど」と思いました。

さすがですね。


東京計画地図東京計画地図
(2010/07/23)
東京都都市整備局 協力

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スターマイカの決算説明資料

暑いですねえ。


職場も夏休みモードですることがありません。


あまりにも暇なのでスターマイカさんの


「決算説明資料」なんかを読んでいます。


彼らの事業の5つの特色として


①投資対象の差別化

②投資戦略の明確化

③リスク分散による差別化

④オペレーション体制の差別化

⑤ファイナンス力の差別化

というのがあるそうです。


ここで面白かったのが、

⑤ファイナンス力の差別化に関連して

別ページに「一棟での借り入れに比べ難易度の高い

区分所有ポートフォリオでの借り入れを実現」。


「区分の方が融資の難易度が高い」というのには妙に納得。



次に取得の場面ですが、

不特定の大手仲介中心(数百店舗への地道な

営業活動)と書いてあります。

地道に町の不動産屋さんなどへ営業してるの

でしょうか?

社長は華々しいキャリアですが、現場は大変なんですね。



あと平均物件データなんかも載っています。

平均専有面積 65㎡

平均築年数  18年(結構 古いのね)

平均購入価格 18,522千円

地域別の残高なんかも参考になります。


区分派の方はぜひご参考に。。 
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問題マンションの総会がやってきた

またまた問題マンションの総会がやってきました。


今週末に総会があるのですがね。。。


一見 瀟洒なこのマンション。


長期修繕計画がないのです。


なので 修繕も行きあたりばったり。


突発的な一時金も日常茶飯事のようです。


こりゃ いかんということでパワポ6枚


作成し、総会で発言させていただきたいと



思ってます。


ずばり、


「計画的な修繕積立金と適正な管理費の徴収について」


修繕積立金値上げてして、管理費下げてね


って話です。


首都圏のマンションの管理費の相場っていくらか


ご存じですか?


㎡あたり137円前後らしいです。(すいませんうろ覚え)


それがこのマンション330円となんと約3倍のレベル。


ま ほんと管理会社のいいなりの典型例です。


なんとかしたいものですが。。。


どうにもならないときは売り抜けようと思います。
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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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