区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2010年11月
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マン管 歯が立たず

マン管 難しすぎです。

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おっと空室です。

こんな時期に空室発生です。


大至急 募集掛けてもらいました。



現在のところ 頼むのは2社で決まっております。



まだ 客付けは5回くらいしかしていないので

ノウハウが蓄積されたとは言えません。



以前 ブログにも書きましたが、3ケ月

空室になった部屋です。


駅からの距離・眺望等問題はないのですが・・・




なんとか早めに埋めて満室で年を越したい

ものです。。。


が 12月21日退去なので難しいかな?




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今 椎名町で起こっていること

日経新聞メルマガに面白い記事が「賃貸派に住宅難民リスク」


東京都心で、住宅を借りられない高齢者が増えている。
リスクの高さを理由に契約を拒まれ、行き着く先は築30年以上の木造アパート。
持ち家ではなく一生賃貸という選択肢にも、落とし穴が潜んでいる。



 東京都心で今、築30年以上の古い木造アパート人気が高まっている。
といっても、最近流行のリノベーション物件ではない。
借り手は、身寄りのない高齢者や生活保護者など、住宅に困窮した人々だ。

 東京都豊島区。
西武池袋線のターミナル駅である池袋の隣駅、椎名町。
かつて学生街と呼ばれた界隈の情景が、急速に変わっている。


身寄りのない高齢者が続々



 「生活保護者と高齢者。これが物件相談の2トップ」。
椎名町駅前で不動産仲介業を営む、サカエ建設の佐野光代表は言う。
社名こそ建設とついているが、地元の不動産会社として40年以上、
仲介業を続けてきた老舗だ。



住宅を借りたくても借りられない高齢者。
人口の高齢化とともに問題が深刻化しつつある(写真:的野 弘路)
 
駅周辺には立教大学や美術系の予備校、語学学校などが集積している。
かつては、年の瀬ともなると、翌春の学生生活に向けて下宿先を探す
親子連れがあちこちで見られた。



 ところが、ここ10年ほどで、物件探しの主役は完全に交代した。
2000年前後から、大学や専門学校は相次いで自前の寮を建設したため、
学生の相談が急速に減った。

代わって目立つようになったのが、先の高齢者や生活保護者である。

サカエ建設も、今では物件相談の半数以上がそうした人々を相手にするものだ。

 無論、高齢者だからといって仕事への姿勢が変わるわけではない。
ところが、大家の反応が芳しくないのだという。
「高齢者はなるべく断ってほしいとクギを刺されることも少なくない」
と佐野氏は困惑する。

 保証人のいない高齢者が新築や築浅の物件に入居することは難しく、
いきおい築30年以上の古い木造アパートを紹介せざるを得ない。



 生活保護者の増加ともあいまって、都心では、高齢者による木造
アパート人気という奇妙な現象が起きている。



 人口の加齢が進む日本。
高齢化といえば、地方の問題と片づける人が少なくないが、
実は都市部の高齢化の方が、より深刻なのである。


国立社会保障・人口問題研究所によれば、東京都の65歳以上の老年人口は、
2000年から2005年にかけて39万人増加した。
これは、同時期に13万人増加した福岡県や17万人増加した北海道の2倍以上と、
圧倒的に多い。

 背景には、高度経済成長期に「金の卵」として地方から都市部に大量に
流れ込んだ1930年代後半生まれの存在がある。
この世代が、2000年から2005年の間に次々と65歳に到達した。

 しかし、東京都の高齢化はこれからが本番だ。
都市部の老年人口は、今後5年でさらに増加する。
1940年代生まれの「団塊世代」が、今後5年間で続々と65歳の誕生日を迎えるためだ。


 先の人口問題研究所では、2005年から2015年の間に、東京は83万人の老年人口が
増加すると予測している。
東京の周辺地域も同様の傾向で、1都3県(東京、千葉、埼玉、神奈川)で約270万人
の老年人口が増えると予測している。


 こうした高齢者が全員、持ち家や賃貸住宅を借りられるだけの所得があればいい。
だが、佐野氏が目にする現状は明らかに違う。


 「身寄りがなく、保証人のいない高齢者は間違いなく増えている」


「選べるのは富裕層だけ」

 住宅は買わず、一生賃貸住宅で暮らすーー。
若い世代を中心に、こうした住み方を選ぶ人は、着実に増えている。
ライフステージに合わせて柔軟に住み替えたい、将来不安からローンは組みたくない、
そもそもローンを組めるほどの収入がない…。

 持ち家を敬遠する背景には様々な要因があるが、住宅を所有する世帯は今後着実
に減っていくのは間違いない。
ところが、その一方で起きているのが、賃貸住宅探しに苦労する高齢者の増加なのである。

 賃貸派の多くは、減り続ける人口に対して現状の住宅物件が過剰になるとの
判断から、今後も借り続けようという行動に走っている。
ところが、現状の賃貸物件が将来も存続するとは限らない。
賃貸収入が減って採算が割れれば、大家も破綻するしかなく、マーケットの縮小
とともに賃貸物件の数もどんどん減っていくからだ。

 特に都心部では、限られた賃貸物件の中で高齢者がリスクの高い借り手
として敬遠されることになる。

今、椎名町で起きていることが、ほかの地域に広がる恐れもある。

政府も、対策は打っている。


2009年8月に施行した改正高齢者住まい法では、高齢者が円滑に入居できる
賃貸住宅の登録制度を改善し、高齢者向け賃貸住宅の裾野を広げようと力を入れ始めた。



 足元の都市部の不動産市況は、回復しつつある。
住宅金融支援機構の長期固定ローン「フラット35」の2010年度第2四半期(7~9月)
の申請件数は、4万5535戸と前年同期に比べて2.3倍以上増えた。
歴史的な低水準で推移している金利や住宅ローン減税など政府の景気刺激策の効果
もあり、マンションや戸建て販売も回復傾向が鮮明となってきた。

 だが、こうした住宅を購入しているのは、高所得者のみという指摘もある。
「結局、持ち家か賃貸かを選択できるのは富裕層だけ。それ以外は、今後住宅で本当
に苦労することになる」と佐野氏は言う。

 増え続ける高齢者の住まいをどうするのか。
不動産市況とは無関係に、住宅政策の重要性は、かつてないほど高まっている。
このままでは、都市部に住宅難民が大量に発生する可能性も否定できない。

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投資用ワンルームの平均像

日経産業新聞に

東京カンテイさんが調べた

2010年 投資用ワンルームマンション

市場の調査がでていました。



中古物件の利回り8.14%。

前年より0.06ポイント下落したが、

比較的高い水準を維持している。



平均価格は 1043万円

平均賃料は  7万719円





このあたりが平均のようですね。

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自宅の売却(案)

今まで朝・夕 座って通勤できたのですが、

今はかなり厳しいです。



JR品川駅から東京駅の朝のラッシュに

耐えられません。








そこで



門仲が空室になれば そこに住んで

門仲から東京駅まで自転車通勤しようと

考えています。






そうなれば、今の自宅は売却。

6年住んでますが、そんなに値段も下が

っていないでしょう。







今の自宅には機械式駐車場もあるのですが、

これ 実は凄い金食い虫。




規定の機械式駐車場の修繕周期を

知ってあらびっくり。




現在の機械式駐車場の利用率を考えれば、将来的

に修繕されずに放置という可能性も十分考えられます。





購入時頭金を1500万近くぶち込んでいるので

首尾よく売却できた暁には、この資金で

2つくらいキャッシュで買えればなあと画策して

おります。


資産を上手に組み替える。それがプチリタイア


への最短コース。


最近 そんな感じがするのです。


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おやんなさいよでも儲からないよ

おやんなさいよでもつまんないよおやんなさいよでもつまんないよ
(2001/12)
松井 道夫

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借 金減(かし きんげん)に転進した

理由なんですがね。



はっきりいって儲からないんですよ。

区分を融資つけて買ってもCFが2万円

が限界でしょう。


1戸につき3万円でる物件はなかなか

ないのが現状です。



10戸で20万。 そのとき借入れは・・・




いずれ殿下の宝刀を抜かなきゃいかん時が

来ると思います。




でも今は そんな時期じゃない。そんな

感じがするんです。




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すごいキャンペーン

新興デベロッパーのマリモさん


モデルルームに予約来場すると


全員にプレゼント。


なんと太っ腹。


http://www.polestar-m.jp/campaign/101101/
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大人気の予感。そんな感じがするのです。

水瓶座水瓶座
(2010/09/13)
石井ゆかり

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区分は立地が命です。

とはいいますが。。。。



早稲田=賃貸需要弱い


明大前=賃貸需要強い



定量的な裏付けはないですが


皆さんそんな感じじゃないで


しょうか?



区分にはそんなモノサシが


非常に重要だと思うのです。



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今年の目標達成は断念

不動産買い始めて4年。


年始に立てた目標(区分4部屋)は

未達に終わりそうです。


年末 ちょっとバタバタしそう

なのと、繰上げ返済資金に

廻そうかと思っています。



借金 進さんのブログは、等身大

のブログで非常に好感が持てます

ので、私も早めに借金返して、

借 金減(かし きんげん)とでも

名乗ろうかと思っています。
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マン管 難しい

過去問の一部です。

この問題 根拠を持って 肢を切れる人
が何人いるのでしょうか?

激しく 戦意喪失です。



〔問 43〕マンションの設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 地上デジタルテレビ放送を受信するため、UHF対応のアンテナを新設した。
2 土中に埋設されていたガス管が腐食したため、白ガス管(亜鉛めっき鋼管)に交換して再び埋設した。
3 地震時のエレベーター内への閉じ込めの防止策の一つとして、初期微動(P波)感知型地震時管制運転装置を設
  置した。
4 省エネルギーのため、外気に開放された共用廊下、階段等の照明器具に、人感センサー及び照度センサーを組
  み合せた制御装置を取り付けた。
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最近 借りた銀行の話

ブログでも書いてきた 最近融資を受けた


銀行さんなんですが、


唯一困ったことがあるんです。


それは返済表がないこと!


それはそれは困りもんです。


毎月 「今月の返済額は○○○円」の封筒が


届くんですが。。。


返済表がないと落ち着きませんね。
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千代田区100戸超区分

うーん なかなか縁がないみたい。


貴重なんですがね。。

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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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