区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2010年12月
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「年収○○万円からの不動産投資」的な本

年収○○万円から 年収ウン千万円の不動産投資

みたいな本ありますよね。



いちよう その手の本も目を通します。




当然 図書館でリクエストw






厳しいご時勢ですから、しょうがないと思うのですが、


「痛い」のは、その手の著者の方って就業経験がない


こと。




そんな方の「マーケティング」という言葉。



どこで覚えられたのか、使い方が全く違ったりします。



営業実務の現場でそんな使い方したら失笑ものです。


というか出入り禁止ものです。






実務で活用されたことがないのでしょうがないの


ですがかなり痛いです。


著書も痛ければ、出版社も痛い。


そういえば 以前 誤字脱字が複数個所ある本も
ありましたね。



出版社の方も、安易にブームをあおることなく、


もうちょいまともな本を出版してもらいたいものです。










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ワンルームか?ファミリーか?

金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法―新発想のスマート物件選び金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法―新発想のスマート物件選び
(2010/11/30)
大林 弘道

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大林さんがお勧めするファミリー物件と


ワンルーム物件 どちらか良いですかね?



【ファミリーのメリット】
実需として売却が容易
購入金額が高額
入居が比較的長期間


【ファミリーのデメリット】
利回りが低い
現状回復費用が意外と高額
都内好立地にはあまり出回らない
都下は供給過剰気味


【ワンルームのメリット】
購入金額が安価
利回りが高い


【ワンルームのデメリット】
管理がよくない(と言われている)
入居が短期間





ファミリーもワンルームもそれぞれ メリット・デメリットがありますが、
目利きという点では、ファミリーの 方が必要な感じがします。


都下はファミリータイプといえども 供給過剰気味でしょうから、今後 
物件価格・賃料ともに下落すると 考えています。


都下とひとくくりに言っても、「良い 都下」と「悪い都下」があるん
でしょう が、住んでいないのでわからないのが 実情です。


熊谷駅徒歩5分 60㎡ 200万
とかなら買い集めても面白そうですがね。



あと 個人的には「建替え」を見据えたとき
ファミリーの方が合意形成が難しいと
思います。

なにせ自分が実際に住むところですからね。

ワンルームの方が意外とあっさりしている
印象があるのですが。。

やはり今は、単身世帯急増・23区のワンルー
ム規制等の外部環境考えたら、都心のナウイ
立地のワンルームが最強ではないかと考えていますが。。

とりあえず数年は都心ワンルームを集め、
数年後はドーナツ状に買っていくのも
良いかもしれませんね。そのころには
人口減少化の波をくらって二束三文かも
しれませんが。。。


熊谷とか 柏とか 横須賀とか。。。










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マンションは管理を買え× 管理を創れ◎

こんな年の瀬に総会が。。。


標準管理規約では、「毎年1回 新会計年度開始以後


2ケ月以内」と定められているのでしょうがないですが。


今日の物件なんですが、管理としては非常に素晴らしい。




当然 長期修繕計画はありますし、修繕積立金も予定の

プラス400万以上ある物件。まだ第9期です。



このように計画的にやっていけば、安心ですよね。




ちょっと気になったのが、

①放置自転車対策


(現在は無料なのですが、有料にスムーズに移行


できる方法はないか?)


②共用部分に満期返戻金のある地震保険の有無


③開催時期(平日の夜でいいのか?)


多くの区分所有者に出てもらうためには、土日開催


が良いと個人的には思っていますが。。。








こんなに順調に管理できてるマンションですが



実は区分所有者はほとんど出席していないんです。



管理者=管理会社



ま 管理会社がしっかりしてるんでしょうね。






こっちも中途半端に知識があるので、担当者さんとは



話が弾みましたし、今後 よりよく管理していくため



には何をすべきか良いディスカッションができました。





持っているマンションのすべてがこんなに



順調に管理できていれば良いのですがね。。。


とくに築20年前後のものは建替えなども視野に


入れた話し合いができれば良いと思います。






「マンションは管理を買え!」なーんていいますが、



「マンションは管理を創れ!」とぜひいいたい。



「管理を買え」とは


①見た目が良い


②修繕積立金が溜まっている



くらいしか見えないですが。。


顕在化している部分だけですよね。








「管理を創る」は

①マンションのハード

②マンションのソフト


①②の大分類のあとに中分類・小分類と


沢山の項目があります。


それらを正しい知識で 適正に解決していく。


それが「管理と創る」ことではないでしょうか?




良い管理を創っていかないと、利回りなどのシュミレーション



も絵に描いた餅じゃないっすか?




最近 とくにそう思うのです。
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新築6年で新築時より高い価格で売れる区分

今住んでるマンションですが、週末に

査定していただきました。


(6千円ゲット。ラッキー)


複数社に査定していただいたん

ですが、両社とも6年前に買った価格

より高い値段で査定していただきました。



ありがたやありがたや。



あと4年住宅ローン減税使えるので、

その頃に、買った値段で売る算段です。




これでも マイホームは負債なんでしょうか?

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都心3区のタワーマンション

detail-photo-02.jpg 


昨日は港区のタワーマンションを

内見してきました。



こなれた価格だったのですが、

・自転車置き場が満室

・眺望が隣のタワーとかぶってる

・エレベーターの収容量が少ない

など 問題点が目立ちました。




最近はタワー内部で、修繕積立金等

が払える層とそうでない層の二極化

なども問題になっているようですね。



都心3区のタワーを金利1%前半 固定10年

でいければ面白いんですが。。。。


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空室 進捗

空室になった部屋


東横線2分と絶好の立地。


広告を出して10日経ちますが


レスポンスゼロ。




時期が悪いのか?


価格設定が高いのか?


部屋(建物)に魅力がないのか?


年末ゆっくり考えます。


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悩ましい

大塚HDS 想定外に沢山きて悩ましい。


マックの優待タダ取り、取ろうかどうか悩ましい。


前回3冊 取ったんですが、食いきれねえ。


お米券 財布に沢山あるけど、まだタダ取りするか?


悩ましい。悩ましい。

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固定資産税 払い過ぎてね?

固定資産税の暴走を止めろ!―理不尽・無慈悲・ご都合主義固定資産税の暴走を止めろ!―理不尽・無慈悲・ご都合主義
(2010/11)
稲垣 俊勝

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なんだ。本になるなら事業化しなくて

いいじゃん。という一人ごと。
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マンション管理にまつわる日経の面白い記事

マンションを良質な社会資産とするため、管理主体の明確化や管理業者の登録義務化などを定めた「マンション管理適正化法」が施行(2001年8月)されてから来年で丸10年を迎える。「マンション管理元年」とも呼ばれた同年を契機にマンション管理を取り巻く環境は第1ステージへと突入し、02年12月「マンション建て替え円滑化法」施行、03年4月「標準管理委託契約書」改正、03年6月「区分所有法」改正、04年1月「標準管理規約」改正と、矢継ぎ早に関連法制の基盤整備が進んだ(文末参照)。

 この間を振り返ると、2000年には約386万戸だった全国マンションストック数が2009年には約562万戸へと増大。うち築30年超の経年マンションは約12万戸(全体の3.1%)から約94万戸(同16.7%)へと8倍近くにも増えた。分譲マンションが身近な居住形態として完全に定着したことを再確認する一方で、およそ6戸に1戸が築30年超という未曾有の領域に突入したことになる。3年後には100万戸の大台に乗ることが確実視されており、今後、既存マンションをめぐる諸問題はいっそう深刻化の度合いを深める。

 かねてから権利関係の複雑さや区分所有者間の意思決定の難しさ、あるいは計画修繕を適時・適切に実施することの難しさが指摘され続けてきた。しかし、今もって抜本的な解決策は見つかっていない。11月28日には全国8試験会場で今年度10回目となるマンション管理士試験が実施されたが、鳴り物入りで創設された国家資格としての実力が十分に発揮されているかといえば、正直、首を横に振らざるを得ない。必要性(存在意義)があるのは確かだが、管理組合側とうまく接点が持てていないことにもどかしさを感じる。

 2011年、マンション管理の世界は「ファーストステージ」から「セカンドステージ」へ

――いい意味でも悪い意味でも、マンション管理は新局面への突入を余儀なくされる。新局面はもっぱら、「難局」色を帯びていることは明白だが、もはや先送りは許されない。分譲マンション政策は“待ったなし”の困難な局面(セカンドステージ)に踏み込むことになる。はたして画期的な打開策は見つかるのか、2011年のマンション管理の行方を独自に占ってみたい。

■役員のなり手不足が組合運営を停滞させ、管理不全といった負のスパイラルを誘発する

 まず初めに、経年マンションが抱える問題点を簡単に整理しておこう。筆者が最も憂慮しているのが、居住者の高齢化や賃貸化を主因とした管理組合役員のなり手不足だ。マンション管理運営の心臓部である理事会が役員不足により機能しなくなれば、どう頑張っても山積する問題を解決することはできない。人間であれば心臓が止まった途端、生命の維持が不能になるのと同様に、マンション管理もメーンエンジンが動かなくなれば、一歩も前へは進めなくなる。

 となれば当然、その余波は建物の維持管理や会計面にも及び、財源難(修繕積立金不足)による大規模修繕工事の未実施、そして建物や設備の老朽化・陳腐化による日常生活への悪影響と、負のスパイラルが回り始める。人間に例えれば合併症のような症状が、次々と連鎖反応的に顕在化するのだ。修繕積立金などが管理会社や組合役員に着服されるのは、管理組合の会計監査機能が十分に働いていないことの表れにほかならない。緊張感のない空洞化したマンション管理運営が、時として横領といったリスク管理の不徹底を誘う。

【経年マンションが抱えるハード面・ソフト面・会計面での問題】

<ハード面>
適時・適切な計画修繕が実施されないことによる建物や設備の老朽化・陳腐化
エレベーターがない(低層マンションの場合)、バリアフリー対応していないといった不十分な高齢者対策
旧耐震基準で建築されたマンションでありながら、対応が遅れている地震対策
事業参加者の応募に居住者の合意形成と、多くのハードルをクリアしないと到達できない将来の建て替え問題
<ソフト面>
居住者の高齢化や賃貸化を主因とした管理組合役員のなり手不足
作成されていない、あるいは見直されていない実効性の乏しい長期修繕計画
<会計面>
管理費や修繕積立金の長期滞納問題
積立金不足により大規模修繕工事を行うための費用が工面できない
管理費や修繕積立金が委託管理会社や組合役員に横領・着服されるリスク
 では、一体どうすればいいのか。筆者は企業が経営破綻した場合、その企業を再建させるための法制度(民事再生法や会社更生法など)があるように、管理不全に陥った分譲マンションを再生させるためのパッケージとしての仕組み作りが不可避と考える。

■管理組合にも企業と同レベルの救済方法を導入することが、早期再生への近道になる

 具体的には弁護士や建築士、マンション管理士などから構成される専門家チーム(公的機関)を立ち上げ、国レベルで困窮している管理組合を救う仕組みの構築を提案する。すでに、組合活動に関する権利義務をすべて第三者に委譲して代理運営してもらうという、いわゆる「第三者管理方式」は存在しているが、権限は管理組合に残したままで外部メンバーの支援を受けることがポイントだ。権利義務を“丸投げ”してしまうと、かえって管理組合が自発的に動かなくなる心配があり、管理の主体(=管理組合)を見間違う恐れがあるからだ。

 次に、管理組合への金融・財政支援策も並行して導入したい。政府の経済危機対策の一環として、資金繰りに困った中小企業や農林漁業者を支援する特別貸付制度(セーフティネット貸付)が役立ったように、資金が枯渇して大規模修繕や耐震工事がままならないマンションに対し、政府系金融機関などが直接、融資する制度の創設が望まれる。資金調達を円滑化することで計画修繕や耐震化工事が促進され、施工する工事業者の需要創出にもつながるという、一石二鳥の効果が期待できる。

 さらに、所有権(区分所有権を含む)を中心とする根本的な法概念について、新しい時代に応じた見直しを行わなければならないだろう。分かりやすくいえば、マンションの末期に対する対処方法の柔軟化だ。マンションの末期、つまり住み続けることが困難になった際の身の振り方として、わが国ではなぜか建て替えることが大前提になっている。「住めば都」というように、同じところに住み続けたい気持ちはよく分かるが、現行ではあまりにハードルが高すぎる。

 建物は取り壊し、敷地は売却して持ち分に応じた現金を受け取ることで、所有権を精算する方法も有効な選択肢であると認識すべきだ。「建て替えありき」のマンション政策からは、そろそろ脱却しなければならないのだ。これにより、マンション建て替えの呪縛からは開放される。その土地(マンション跡地)を最大限に有効活用するにはどのような方策があるのか、大局的な視点で考えることが重要だ。

 このように、前途多難な幕開けになりそうな2011年 ―― いかにピンチをチャンスに変えられるかで、セカンドステージの中身は大きく変わっていくに違いない。
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区分やってる人は今すぐマン管の勉強を始めなさい!

15分あれば喫茶店に入りなさい。15分あれば喫茶店に入りなさい。
(2010/09)
齋藤 孝

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15分じゃ喫茶店入ってもねえ。




いますぐ「さすが」と言いなさい!いますぐ「さすが」と言いなさい!
(2010/04/07)
吉田典史

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いわゆる命令口調の本はありますが、

私はいいたい。

「区分やってる人は今すぐマンション管理士の勉強を始めなさい!」






先日ブログにも書きましたが、

正しいマンション投資とは。。。。


①安く買う


②低く借りる


③高く貸す


④早く見つける


⑤長く維持する


この①~⑤のサイクルで異存ないと思います。


でも、⑤の「長く維持する」が欠落してるんですね。





利回り15%なんだかどうか知りませんが、⑤の建物を長く


維持修繕しないと①~④は絵に描いた餅なわけです。


⑤ですが、別にコンクリートに関する知識は求められていな

いわけです。



ま ブログの読者の人にとっては①~④は興味をそそると


ころなんでしょうがね。






あまりにも⑤がないがしろにされてますよね。



一棟ものの人が、区分のことを「自由が効かない」な


ーんてわけしり顔でいいますが、そうじゃないんです。


逆に他の区分所有者の修繕積立金を利用できる逆レバ

レッジを 効かせようじゃあーりませんか?


一棟ものの人は全部 修繕積立金を自分独力で積立

しなきゃいけないのって結構大変だと思いますよ。

ここのところは有名なブロガーさんは皆さん触れて

いませんよね。


ま 区分やってる人は ほんと マンション管理

士の勉強やってると勉強になること多いですよ。


今すぐ勉強始めましょう。


管理業者をあてにしちゃダメです。



自分で 積極的にマンション管理に参加しまし


ょうよ。


マンション建替え円滑化法におけるマンション


建替組合の設立要件知ってるだけでも、


今後 非常に有益だと思いますよ。

建替えなんて区分の醍醐味ですよ。

今は15㎡かもしれないけど50㎡なんかに

化けた日には。。。。。


ほんと酔っ払ってますが、個人投資家が、正し


い知識でマンション管理業界に風穴開けること


を期待して止みません。






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管理業務主任者試験終わりました。

無事 3つの試験終わりました。


今はこんな状態です。



矢吹丈 




帰りの電車ではこんな音楽


が僕の中では流れてましたね。




有森裕子じゃないですが、


「自分で自分を褒めてあげたいです。」

有森裕子 

1月21日の合格発表のときには


北島康介のように


「ちょー気持ちいい」っ叫んでみたいものです。


北島幸助
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資格の三冠王



区分やる人の資格三冠王
 

宅建



マンション管理士



管理業務主任者




を目指して、勉強してきましたが、



明日の管理業者主任者で終了です。



ふう ちょっと疲れましたね。
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「大島てる」を知ってますか?

「ZAITEN1月号」を読んでたら


「大島てる」の記事が。。

http://www.oshimaland.co.jp/


事故物件を紹介するサイトなんですがね。。


とりあえず自分の物件はセーフ。



それにしても同じ駅で事故物件って

結構多いんですね。



私のしってる2物件もたまーに

売りに出されます。


(そのうち一軒は絶賛 発売中だ!)




僕は いくら高利回りでも欲しくない



ですが、みなさんはいかがしょう?



「不動産業界が震撼する謎のサイト大島てるの正体」
 
ZAITEN (財界展望) 2011年 01月号 [雑誌]ZAITEN (財界展望) 2011年 01月号 [雑誌]
(2010/12/01)
不明

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管理費は入居者が支払っております。

なんだ それは?

と突っ込みたくなるタイトルで

某物件が健美家に紹介されていました。



こんなの 利回りが高いからって買っちゃ

ダメですよ。





マンション管理士の勉強をすれば

わかると思います。
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宅建は合格。

無事 受験番号 確認できました。


現在の心境は。。こんな感じです。

828116b1.jpg
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正しいマンション投資

①安く買い(安い価格で買う)

②低く借り(低い金利で借りる又は借りない)

③高く貸し(高い家賃で貸す)

④早く見つけ(賃借人を早く見つける)

⑤長く貸す(長く建物を維持保全する)


この①~⑤のサイクルを繰り返す。

しかもシステマティックに。。

「正しいマンション投資」って

そんな感じがするのです。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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