区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2011年02月
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敵に塩を送られる。

東横線物件 

ここを管理している会社から

「まだ募集してますか?」

と電話をいただいたのが、

先週の土曜日。




管理会社とのやりとりを、

いつもお世話になっている

業者さんにお願いしてたのですが。。

今週 全く何の連絡もなかったそうです。



これって新手の嫌がらせ??

つうか申込が入って 1週間何も

ないってことあるんかいな??




つうか ほんとこの管理会社が

管理しているマンション・募集している

マンションやめたほうがいいですよ。

 僕の中ではかなりブラック企業です。


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東横線徒歩2分 全く決まりません。

相変わらず 決まりません。



今週末で決まらないとなると

更なる打ち手を考えなければ

なりません。




東横線・・・多分 需要はあるはず

家賃・・・地域 最安値

スペック・・・三点ユニット
       (地域的に一棟ものさんが多いので不利か?)



まあ スペックでなにせ痛いのが

○○○なことです。


芦沢さんの本では、ポジティブな感じ

だったんですが、実際やってみると

全くダメですね。

それだけ 彼が購入されたとき(おそらく

5~8年前?)と比べて賃貸需要が厳しく

なっているのだと思います。



今の世田谷の物件出てますが、苦労

するんじゃないでしょうかね?



このへんのところも次回の総会の議題

にしなきゃならないと思っています。




また 紛糾しそうだなあ(笑)
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マンション投資 やってみるのが一番いい。

不動産投資 プロの流儀―気鋭のコンサルタント3名が市況・融資・物件を徹底検証!不動産投資 プロの流儀―気鋭のコンサルタント3名が市況・融資・物件を徹底検証!
(2011/01)
中元 崇、井上 隆司 他

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またまたネッツさん関係から本が

出ました。



でも残念ながら著者のコンサルタント集団は

何の物件を お持ちなのでしょうか?


「プロの流儀」というくらいですから

自分で運用してなんぼだと思います。



自分で運用してない限り、ただの

現場で起きていることを報告する

街の不動産屋のブログを同じです。



以前 ネッツのセミナーに参加したとき

Fさんに聞いたら

「いやー 私 実は物件持ってないんですよ」

と言われ 興ざめした記憶があります。



マンションの場合、損きりしても数百万

と 一棟ものに比べ決定的なダメージには

なりません。




なので、とりあえずやってみるという姿勢

も大事なんじゃないかと思いますし、本から

の情報よりも実際にやっている方の意見

の方がよっぽど参考になると思います。

世の中ソーシャルメディアの時代ですからねえ。
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売れている不動産投資本

左に紹介している書籍のうち

一番売れているのが


千昌夫の教訓 (小学館文庫)千昌夫の教訓 (小学館文庫)
(2000/04)
段 勲

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なんです。

ご存知 昭和の不動産王 千昌夫さんの

栄枯盛衰の物語です。



今 2ちゃんでも「○○が逝ったスレ」が人気

があるように、やはり失敗した人の話って

皆さん 興味があるんですね。



あとは、安く買った!安く借りれた!などの

入口に関すること。

任売物件の情報や、銀行の情報ですね。




昨日のブログにも書きましたけど、「入口」「出口」

より、その「中間」が大事だと思うんです。


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mixiで起こっていること

mixiの某コミュでワンルームについて議論になっています。

これから買おうとする人へのアドヴァイスというトピ

なんですが。。

これから買おうとする人が「修繕積立金」について質問し、

ある人がこんなコメントしているわけです。





旧建設省時代に修繕積立金の目安が指導されています。
確か最低でも毎月1万以上だったと記憶しています。


修繕積立金の国が示す1万と言うのは、せめて1万以上
積み立てないと足りませんよ。と言う意味での1万円なんです。






なんか もっともらしいですが、全く違っていますね。

これを総会なんかで発言されると、知識のない人は

「そんなもんかな~」と思ってしまいます。

このように誤った知識を持った人(えてして声の大きい

人ですが)が理事長なんかやると最悪ですし、

適正な修繕積立金を徴収できないというリスクが

生じてしまいます。

適正価格以上の修繕積立金を払うことにもなりかねません。





昨年来、区分を投資でやる方には、マンション管理士

の資格の勉強をすることを推奨しています。

区分やる人には 正しい知識を身につけて欲しいと

節に願う今日このごろです。





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投資用不動産を購入するより大事なこと

いかさま生保マンがあなたの資産を食い潰す (経営者新書)いかさま生保マンがあなたの資産を食い潰す (経営者新書)
(2011/01/26)
仲 和成

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自分の入っている保険を説明できますか?


把握していない人が すごく多いそうです。



私みたいな独身者は、別に無保険でも

構わないのですが、家族持ちの人は、

入っている保険の把握は必須だと思います。



つうか不動産投資やる前に、見直すべきでは?

とも思いますが。。。



著者の仲さんは元々リクルートのご出身。

普通の保険屋さんとは違う発想なのが

面白いです。



保険で資産形成なんてこれっぽっちも

考えたことなかったです。





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野菜ましまし、カラカラ、アブラ、ニンニク

ラーメン二郎にまなぶ経営学 ―大行列をつくる26(ジロー)の秘訣ラーメン二郎にまなぶ経営学 ―大行列をつくる26(ジロー)の秘訣
(2010/12/03)
牧田 幸裕

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これ なんのことかわかりますか?

そう「ラーメン二郎」でオーダーする際の呪文です。


ご存じ「ラーメン二郎」をジロリストである

経営学者がブッタ斬った本。


ラーメン二郎好きな殿方もそうでない方も必読です。


駅から20分を超える立地でも、なぜ大行列なのか?

宣伝なしで、なぜオープン初日から大行列なのか?

なぜ二郎は、急成長しても、山田総帥の経営哲学が
きちんと受け継がれるのか?



読みやすいなあと思ったら、左でお勧めしている

牧田さんが執筆された本でした。

フレームワークを使いこなすための50問フレームワークを使いこなすための50問
(2009/12/11)
牧田 幸裕

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地方での不動産投資

実家の広島へ帰省中です。



時間があったので、売りに出されてた区分

を見てきました。


市内中心部より徒歩10分。

60㎡弱。築20年、8階建の8階。最上階のみ

1フロアー1世帯。

価格は1100万くらい。



で肝心の家賃はというとなんと7万だそうです。


市内中心部近くで60㎡弱ありながらです。


業者さんに聞くとワンルームなら3万円にまで

なるそうです。



これだと管理費・修繕積立金考えると投資

としては難しいですね。



そんな感じなので、賃料下落のスパイラルも

激しいそうです。



阿鼻叫喚の売主さんも、収支が赤字でも売り


たいそうです。



なんだか このような長期低落トレンドの所

で投資するのって本当に難しいと思います。


借金がないことと、大家としてUSP持ってる

人じゃなきゃ厳しそうですね。



とりあえず、200万くらいのワンルームであれば 


デフレスパイラルを体感したいので連絡頂戴って


言っておきました。
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申込を断りました

絶対絶命の東横線物件。

先週末は3件の内見。




そのうちのお一人から申込

をいただいたのですが。。。

さすがにお断りしました。



中国人女性

年収200万

中華料理店勤務。

家賃1千円ダウンの指値。




駅前の不動産屋見ても、戦える

家賃なので、もうちょっと粘って

みようと思っています。

吉とでるか凶とでるか。。
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恐るべし2号議案

昨日は仕事帰りに監事のお仕事。

3月に開かれる総会の議案を見ると。。。




そこには恐るべき議案が。。。





理事を輪番制にする。

これはよくありますよね。



恐ろしいのは。。

拒否した場合は、年間24000円払いなさい

というもの。。




これが可決されれば、所有者の関心が

高まり良いことですが。。

個人的には、建設的な提案は良いと

思いますが。。

ちょっと いきすぎですかね?


メーリングリストの皆さまが持っている渋谷区の

物件でのお話ですw
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区分に長期固定で融資してくれる銀行

という銀行へ週末行ってきました。

たしかにHP見ても3年・5年・7年・10年固定と

魅力的な商品群。




でもです。

担当者の態度が悪い。

接客業としては最低のレベル。




どっちかと言えば年収倍率より、返済比率を

重視してたような感じでした。

その返済比率も、実際受け取る家賃では

なく 確定申告書の「不動産収入」での

返済比率。




そりゃ 昨年2つ購入しており、その家賃

が反映してないので厳しいでしょうが、

あんまり指摘しても、しょうがないので、

反論せず。




まだ2部屋~3部屋くらいの方はねらい目

なんじゃないでしょうか?

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金持ち父さん全否定

最近 出版された書籍の

アマゾンのカスタマーレビュー

見てると金持ち父さん全否定の

ものが増えてますね。




時代の節目なのかもしれません。







5つ星のうち 5.0 あと10~20年で、「金持ち父さん」の公式が通用しなくなる!, 2011/1/27


「今後20年で金融危機は5回起こる」という
ショッキングなキャッチコピーが気になり購入しました。

筆者は、これまでの人間のお金の使い方というものを十分に分析し、
これから金融危機が起こるであろう根拠を示しています。
この本を読むと、これらの話が単なる「予言」ではなく、
論理的に推測できる「予測」であることが理解できると思います。

特に面白く感じたのは、第3章の「新しい富の管理システム」の作り方。
筆者は、これからの富の作り方について、
富の効果ではなく、新しい所得創出によって富を創造する時代が来ることを主張しています。
つまり、これからは投資によってお金を獲得する確率よりも、
お金を失う確率の方が高くなるということを述べています。

その主張の上で、これからの時代、どのように富を得ればいいのか
その具体的な方法が書かれていますので、非常に参考になりました。






5つ星のうち 5.0 「金持ち父さん」よりも大切なことが書かれた1冊, 2011/2/2


数年前、私も周囲も「金持ち父さん 貧乏父さん」シリーズにハマった時期がありました。
しかし、覚えたのは「お金を働かす」というテクニック論だけ。
不動産投資を始め、一瞬、稼ぎ出したかに見えたものの、
リーマンショックで大打撃を受け、今や音信普通になった人も。。。
今思えば、自分に都合の良い解釈をしていただけで、
お金持ちの思考法を理解しようとしていなかったように思います。

本書では、「年収1億円」稼ぐ人とそうでない人の思考の違いが解説されていますが、
自分がいかに当たり前のことを徹底できていなかったのか?
と深く反省させられました。
タイトルからは想像できませんでしたが、著者の厳しくも愛のあるメッセージに感動してしまう1冊。
全てのビジネスパーソンにオススメします。
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東横線歩2分 空室2ケ月目

無題 


東横線歩2分 最上階角部屋


家賃 5万9千円(管理費込)


眺望良好


空室期間が2ケ月目になり、毎月


4万円の持ち出しになります。



厳しいです(笑)


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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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