区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2011年03月
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がんばれ東北。がんばろう日本。

衝撃的な映像見ていると

ショックで。。。

被災された方に一刻も早く

安息な時が来ますように。。



今はブログを更新すべきでは

ないと思い、しばらく休止

させていただきます。

がんばれ東北。

がんばろう日本。
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宅建講習中止⇒物件見学へ

被災された東北地方の皆様には

謹んでお見舞い申し上げます。


今日 行われる予定の宅建実務者講習は

当然中止。

主催者としては当たり前の処置ですね。



ということで港区と品川区の物件

を見てきます。

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実況「秒殺」

昨晩 ネットで物件発見。



昨晩のうちに問い合わせのメール。
内容
まだ紹介可能か?
修繕積立金はいくらか?
履歴はどうか?


そして今日。


AM9:22 業者「まだ紹介可能です」メール。


AM10:10 こちら「現地を見に来たい」メール。


AM10:24 業者「2~3 日時を指定してくれ」メール


AM10:35 こちら「2~3日程を知らせる」メール。


PM12:35 こちら「諸費用込で○○くらいですか?」メール


PM1:13 業者「買付入りました」メール


PM1:30こちら「じゃ2番手で」メール


はやっ。



つうかやっぱり現地見に行って確認するのと


修繕関係確認するのは外せないなあ。。




熾烈な争いです。
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ナウい立地の区分からの転進?

ナウい立地でやってきましたが、

ちょっと郊外へ進出するかも

しれません。

というか次の一手を考えています。

【ナウい立地の定義】

千代田区
港区
中央区
渋谷区
文京区
目黒区
品川区
世田谷区
中野区
新宿区
都内10区の中の更にナウ駅
(中野駅は良いけど、野方は×など)



■ナウい立地のメリット
客付けがラク
売却の際 流動性が高い

■ナウい立地のデメリット
価格が高い
ローン組んだら儲からない
ローン組んだら融資枠の壁にぶち当たる。


価格が安く、流動性が高く、客付けがラク。
まさに近江商人の「三方よし」のような
地方物件。

今後の勉強のためにも一つもっておいても
良いかもしれません。

JR駅 徒歩1分。

うーん 購入の方向に向かってます。


200万・300万の郊外ファミリーをキャッシュで買う。

意外と良いかもしれませんね。


大網
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管理業務主任者登録実務講習 終了

110306_1407_010001.jpg 



週末 管理業務主任者登録実務講習

が行われました。

みよ。このテキストの分厚さ。

約800ページ(笑)


テキストの内容は超充実しています。



初日の土曜日は 朝九時から夜7時まで、

最終日の日曜日は終了試験。。。

落ちたら 再受講やて。。


110306_1408_010001.jpg 


来週は 宅建の講習会です。

こっちは楽そうなので 期待しています。


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「もしドラ」じゃなくて「もし独」(笑)

これは面白そうだ。




もし独身OLが「脱サラ不動産投資」に本気で取り組んだらもし独身OLが「脱サラ不動産投資」に本気で取り組んだら
(2011/03/18)
姫野桃子

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資格試験と会社経営者のポリシー

今週末の管理業務主任者の講習会

に向けて かなり鬱ですが。。。


朝から晩まで講義って。。

絶対 寝ると思われ。。



ま 業者さんと話するときに、

知識ある人だなと思わせることは

重要だと思います。




さて 勉強ですが、独学できる人

は、それで充分なのですが、

私のように意志の弱い人は

資格学校行くのが一番だと思われます。



私もLECに行って宅建の水野 健先生

にお世話になりました。



この先生が面白いのなんのって。。


水野先生、講師以外にも不動産会社を

経営されています。



彼の会社経営のポリシーとして 宅建

持っている人以外は絶対 雇わないそうです。




それは知識のない人が営業してお客さんに

迷惑を掛けてはいけないからとのこと。



これには感動しましたね。



また水野先生 TV東京の「TVチャンピオン」

の温泉大会で優勝されてます。



たまーにされるこの話が面白い。



まだ宅建お持ちでない方はぜひどうぞ。



お勧めです。














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どんだけ不動産好きなんだ。

今週末・来週末は講習会三昧です。


今週末は五反田で「管理業務主任者の実務講習会」

来週は水道橋で「宅建の実務講習会」

いずれも 昨年の試験に合格したので、

その資格をとるための講習会なのですが。。



両週とも 土日両日を使って、しかも朝9時から

夕方6時まで、最終日は試験と、結構ハードな

スケジュール。



2週にわたってのは辛いなあ。

不動産投資するにあたっては「業者に騙されない

・対抗できる知識」を持っているのは最低条件だと

思います。



そのために資格をとったので、このくらいの

ハードスケジュールには対応しなけりゃいけないですね。

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借入金の返済を急ぐわけ

4月に一部屋完済する計画です。

完済については、いろいろご意見あると

思います。


借入金の利息は 経費になるし、早急に

急がなくても良いのでは、という考えです。



優秀な人材の流出が続くなど

会社の先行きはかなり暗いです。



早期退職などビッグウェイブの前に、

キャッシュフローの改善をしたいと思ってます。



ご存知の通り、区分をローン組んで買っても

ほとんど儲かりません。



月2万円のCFで固資税 払っていくら残るんだ

ってことです。



それが 繰上げ返済することによって、月5万の

CFになるとかなり大きいです。






返せるものはどんどん返済し、「借金のない

区分」を増やしたいと思っています。




2件目・3件目は、頭金をそれぞれ 半分・3割

入れてますので、返済も苦じゃないですが、

4件目・5件目はフルローン・9割ローンで

借りているので、返済は大変です。



このへんはシュミレーションもできますが、

体感しないとなんとも言えないと思います。



その点、鈴木ゆり子さんが

「借入金は半分まで」と

おっしゃっているのが凄く響いてきます。


ああ 早く「借金のない区分」持ちてえw


一定の目処がついたら、一棟ものフェーズ

に入りたいんですがね。

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とりあえず決まりました。

東横線やっときまりました。


空室期間2ケ月半。


家賃 1千円ダウンです。



KO大学の学生さん。



顧客としては想定どおりなんですが、

時間がかかりすぎたのが課題です。


とりあえず 満室になりました。


ありがとうございました。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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