区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2011年04月
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東京が大阪化する?

日本 第二の都市である大阪。


かの地での不動産投資は、空室率の上昇・

家賃の下落等 不動産デフレの渦中に

あると聞きます。



体感したことはないので、想像の域は

でないのですが。。。



はて、大阪で起きている現象が、東京

でも起きる可能性はないのでしょうか?


ちょっとづつ、同じ現象が、東京都心の

周りから侵食してきているのではない

でしょうか?

東京の大阪化が10年後にくるのか、

30年後にくるのか、それはわかりませんが、

ちょっと脅威に感じています。



このデフレの一番の原因は、

空室率の上昇だと思っています。

空室率の上昇=つまり供給が需要を上回る状態

なんだと思います。


区分を買う際、こういう一棟ものさんも

競合に想定しなければならない地区に買ったら

間違いなく、荒波に飲まれてしまいます。


関東の一部でも、すでにこの兆候が現れて

います。


区分をやるのなら、地方の誰でも知っている

街で、一棟ものさんがほとんど参入できない

地域の物件を購入する。


こんな物件を購入すれば、「供給が需要を上回り、

賃料デフレを招く「嵐」」に対しての、一番の

防御策ではないかと考えています。



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魚がいるところで釣りをする

これ マーケティングの基本です。

ということである高名なマーケッターの

方の名言を紹介します。


釣り糸を垂れるなら、魚がいそうなところ

で垂れるべきですよね。

考えてみると当り前のことです。

当り前のことなんですけどね。

私は釣りはしないので、釣りをする人の気持ち

は実はよく分かっていませんが、


・あの木の下が好きだから、何が何でも釣り糸

を垂れよう


とか、

・ここは浅瀬で魚がいないけど、この浅瀬が好き

だから釣り糸を垂れよう

なんて思う人は、あまりいないのではないでしょうか?

目的は魚を釣ることなのですから。

 

しかし、マーケティングでは不思議と、その場所に魚が

いるかどうか(=その市場に顧客がいるかどうか)、

よりも、その場所が好きかどうか(=その市場

(あるいは製品や技術)そのものが好きかどうか)で、

好きな場所で釣り糸を垂れる人が多いような気がします。



もちろん、私もそんな罠にはまりがちなので、自戒

を込めてです。

 

釣りをされる方の中には、「魚が釣れるかどうかに

関わらず、その場所で釣り糸を垂れて、時間を過したい」

という方もおられると思いますし、そのような釣りの

スタイルは必ずしも否定するべきではないと思います。




ビジネスでも、「その市場に顧客がいるかどうかなんて

関係ない。単に好きだからやっている」

という人がいるかもしれません。

それが。個人が趣味の延長として行っているので

あれば、よいと思います。

しかし、多くの人達の貴重な時間を使い、ビジネスで

収益を上げて、その収益でさらに継続的に社会貢献

することを期待されている企業としては、あるべき姿

ではないようにも思います。

釣りをするのであれば、魚がいるところで釣り糸を

垂れたいですね。







それでも地方物件 買いますか?



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フラット35Sを使った不動産投資

フラット35って実需以外にも

親戚用の居室等でも使えるのですね。

約款改めて読んでみました。



すっかり 実需オンリーだと思ってました。



で週末見に行ってきました。


都心40㎡ 山手線徒歩4分。


当然一棟ものさんとの価格競争なし。


ワンルームや1Kは多いけど、


現在 1LDKはゼロだそうだ。










まさにブルーオーシャン。



ってか需要がないともいう(笑)


ま かのドラッガー先生も


「顧客の創造」と言ったでは


ないか。。。



というわけで進めますが。。。



ま 不動産は縁ですから。。



あっ金利は1.7%でした。



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フラット35Sを使ったマンション投資

そうフラット35S。


今年度末までの申込に限り、

金利は1%台前半。



このスキームが得意な業者

さんと激しいせめぎ合い。



イメージは 千代田区・港区限定。

築浅・1LDK。

フルローンでCFは3万想定。



なんだか 今まで買ったボロ区分と

違い、疲れますね(笑)
 
低金利の記念に買っておいても

良いんですかね。

悩ましい。
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やはり区分所有でいこう【固定費】編

区分のデメリットと言えば固定費(管理費・修繕費)

がかかるってこと。
 


ま 建物を維持していくコストと考えればしょうがない

つう考えもあるのですが、使い道を区分所有者で

合意形成を図っていくことがやっかいです。 




正しい知識をもたず、声だけ大きい人が理事長

なんかやってる人がいるところはやっかい。


区分なんて、総会の運営なんてやってないんだろう

と思われますが、意外や意外、私が持つ区分の多くは

意見交換が活発なんですよ。



逆に理事長一人しかいない区分の方が好き勝手できて

良いと思います。



全部 理事会の活動費 年3万円導入しちゃうとか(笑)



で あまりにワンマンな理事長がいる区分買っちゃったら























それはもう売っちゃいましょう。


逃げる。


それも区分の良いところだと思いますよ。

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やはり区分所有でいこう【融資編】

余震全然 終わらないですね。



都心の好立地で、空室リスクが少なく、

流動性があり、立地を分散できる区分

が最強だと勝手に思っているのですが

一番の悩みが融資。



直近で25年2.1%で借り入れした外資系

さんも 最近 撤退しちゃいました。

通常でいくと返済比率(35%くらい)

か年収倍率(Oで年収の10倍くらい、

Sで年収の20倍くらい)が借り入れの

限度と言われていますよね。

とここまではみなさん ご存知の話し。



融資で面白い話を聞いたのは、

①ソニー銀行が融資してくれるという業者さん

(HP見たが、あきらかに怪しい)

住宅ローンで厳しいと言われるソニー銀行

は絶対融資してくれないでしょう。




②フラット35Sは投資用でも使えるらしい

これ かなり定説化してますね。

フラット35Sはフルローンもいけ、今年末まで

の実行であれば、1%台で長期で組めるので

利用価値はあるかもしれませんね。

SBIのフラットは昨年 乱発しすぎて、最近

厳しいとの噂は聞きますが。。




個人的には あと2部屋までは、某外資系銀行

さんと取組みし、それ以降は禁断のライフさん

を活用していこうと考えています。

さらにそれ以降は 信金さんなんかを見方

にできれば最高なんですが。。。


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やはり区分所有でいこう【流動性編】

不動産は一棟にしろ、区分にしろ

流動性の低い商品(売りずらい)と言われます。



一棟もんは 木造にしろRCにしろ なかなか

キャッシュで買える人はいないでしょう。


更地にして売却しようにもキャッシュで買える人は

限られてくるのではないでしょうか?


売り方が 売りたいタイミングと金融機関が融資に

積極的なタイミングがイコールだったら良いんですが。。





それに対して 区分はキャッシュで買える人の

人数が多いことは流動性のリスクを軽減できる

と思います。

金融機関が積極的かどうか関係ないんです。




あと 先週末に宅建の実務者講習に行って

きたんですがね。。。

業者の立場になって、物件を売って

みようみたいな講義なわけです。

実務では、省略することも多いでしょうが、

いやー 売りづらい。。。

本当に 不動産って売りづらいわと思いました。


不動産でも株でも債券でもなんでもそう

なんですが、市場に晒しているときには、

想定外のリスクもあるわけです。

不動産の場合 借金して、晒してるケースが多い

わけです。

借金がない不動産を分散し、売りたいときに売却し、

買いたいときに買います。

そんな機動力を生かし、不動産のリスクを軽減

した不動産投資。

これが最強なんじゃないかなと、ここ半月

で再認識した次第なんです。

次回は、拡大するにあたっての関門について

半月に起こったことを書きます。

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やはり区分所有でいこう!【分散編】

画像 133


画像 133 


見にくい画面ですいません。



この亀裂は 私が所有する すでに残債のない

築浅物件のもの。

今回の地震で こんな亀裂が入っちゃいました。




地震ですから、いつ・どれくらいの地震が

来るかは誰も予想できません。



絶対 倒壊しないと言いきれる建物はないんじゃ

ないでしょうか?


とりあえず、この亀裂は管理組合で修復しますが、

この 修復履歴が、売却する際、どれだけ問題に

なるか?



たぶん そんなに問題にならずに売却できるでしょう。

たとえ この物件が致命的な問題を抱えたとしても

①10戸所有している中の一戸でおきた問題なので

リスク分散。 たとえば 2戸のうちの1戸だと・・・・

②残債のない物件であれば 全体に与えるダメージ

が少ない。 たとえば フルローンで買っていれば・・・・


今回の築浅物件の亀裂で区分の「分散」というメリット

を痛切に感じることができました。


つうか こんなにあっさり 亀裂って入るものなんです

かね?

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やはり区分所有でいこう!

震災で感じたことなんですが、

やはり私 区分所有でいこうと思います。




20年後にも来ると言われる東京直下型地震。

誰も予想できません。

火災保険も貧弱なものはご承知の通り。

一棟が複数あれば良いのですが、せいぜい

頑張って2~3棟。

地方でない限り、残債は○億でしょう。



はて?

そこまでリスクを負って良いのか?




それならとことん 「分散」と「流動性」

で勝負しようと思いました。

「分散」と「流動性」については

次回にまた書こうと思います。

区分での拡大を難しくしている「融資」と

「固定費」についても追々まとめていこうと

思います。



①「分散」・・・私の物件であったこと

②「流動性」・・・宅建実務者講習受けて

③「融資」・・・ああ 涙の撤退

④「固定費」・・・管理総会にて

こんな感じで書いていきたいと思います。
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そろそろブログ再開します。

いつまでも塞ぎこんでてもしょうがないので


そろそろブログ復活します。



いろいろありました。
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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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