区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2011年07月
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加藤隆先生の新刊がでました。

加藤隆先生の新刊がいよいよ発売になりました。



以前にもご紹介しましたが、私が不動産投資を

始めたてのころ、個人的にも相談に乗っていただき、

いろいろなご助言をいただいた方、いわば師匠

にあたる方です。



初めてお会いした際、同郷というよしみもあり、

親切にご指導いただき、今回の物件でなんとか

事業的規模までになりました。



さて 加藤先生の3作目は、不動産購入して やっと

不労所得だと思ったのもつかの間、苦労の連続だと

いう人や、これから不動産投資をやりたい人が

直面するであろうリスクマネジメントに主眼が置かれて

います。



もし自殺されたらどうしますか?


長期間 空室になったらどうしますか?



加藤先生の本は他の不動産投資本と比べ3つの点で異なります。





①25年という長い間に渡り賃貸経営されてきた実績


②宅建・マン管・行書等正しい知識に基づいて投資を


 行われていること


③本業でも成果をだされているスーパーサラリーマンで


 あること。



私 個人的には不動産投資本よりは、マーケティングの

本や、戦略(経営・事業・営業)の本をお勧めしてますが、

加藤先生の本は、自信をもってお勧め致します。

不動産投資で地獄を見た人の怖い話[リスク回避と収益アップ策]~大家歴25年、数々の修羅場を乗り切った現役サラリーマン投資家が教える不動産投資で地獄を見た人の怖い話[リスク回避と収益アップ策]~大家歴25年、数々の修羅場を乗り切った現役サラリーマン投資家が教える
(2011/07/30)
加藤 隆

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キャッシュフローが9万円出る新築マンション?

当選確実の通知を受け、早速 馴染みの

会社さんにいくらで貸せるか 聞いてみました。

そのメールをそのまま載っけます。


ぴおほう 様


お世話になります。

○○○○!?
知ってますよ!
立地、グレードともに素晴らしいマンションですよね。

弊社の近くに○○○○があります。
賃貸で数件決めました。

15万円だったらすぐに決まると思います。
実際にお部屋を見てみないとなんとも言えませんが
17万円位はいけそうだと思います。

新築という事で場所も良いしグレードも良いので
募集価格は18万円でもいいと思います。
部屋を見ていないので多少の誤差はお許しください。

18万だとCFは9万です。

新築プレミアムを差し引いても、10年後 家賃が

何十%もダウンする立地ではありません。

「新築は儲からない」「業者の儲けがあるから損する」

という紋切り型の発想 ではなく、柔軟に考えること

が重要だと思います。


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そのコメント 危険につき承認できません(笑)

当選確実から一夜明け、同じ物件の同じ部屋を

申込みされた方からメールいただきました。


かなり やばい内容ですので、コメントは

承認できません(笑)


本業に携わっている方から「よい物件」といわれ、

ほっとしています。


本審査で落選した場合は、どうぞ 利殖をむさぼって

下さい。


こちらこそ、いろいろ情報交換お願いします。


ML復活しましょうかね。

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当選確実

無事 当たりました。

あとは本審査を残すのみです。


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事業的規模以降の展開について

運命の抽選日まであと2日。


事業的規模以降の展開について妄想するわけです。


ここのところの書籍売り場見ると、

インフレになるんじゃね?という

論調の書籍がほとんどです。



あの方法を使えば、まだまだ物件を

増やすことは可能なのですが。。。



変動金利の借入を増やすことに一抹の不安が

あります。


木曜日に上手くいけば、総借入額の半分

が固定のもの。


簿記でいう流動比率じゃないですけど、

あんまり変動の比率が高いのも健全じゃない

のかなあなんて思ったりもします。



ま その前に抽選に通ることですね。
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新築はこんな感じ

新築とは言っても。。。。。

間違ってもプレールとは、ガーラとか パレスデュオ

ではありません。

死んでもスカイコートではありません。

立地も恵比寿・広尾・中目黒・表参道・青山・麻布十番

自由が丘・代官山のようなチョー希少な立地。

30㎡の1LDKを2600万、35年1.39%で借りる予定。

当然 ここが一番安い・ファミリー混載物件です。
 


この条件だと月の返済と管理費・修繕積立金合わせて

9万円弱。


この立地で、1LDK・3口コンロ・食洗器なんかついてる

物件は ほとんどありません。


なので最悪15万では貸せるだとういう算段。

CFは 5万は出るという目論見です。


ま 当たるかどうかは 木曜日の抽選で決まるわけですが。。
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フラット35Sを再考

実は 新築物件に打診中です。


えっ新築なの?という声が聞こえてきそうですが。。。


場所は当然 チョーブランド地区。

空室になるのが考えられない地区で、

中古でも値段が下がらないという

ありがたい地区です。

新築ながら値段も安いんですよ。




でフラット35Sを使えれば CFは余裕の5万オーバー。

フラット35Sが使えればの話しですが。。。

日経にも出てましたが、おそらく本年の9月で終了です。

来年も継続らしいですが、-1%は今年まででしょう。



あまりにも 金利安いですし、10年固定は先が読めますよね。

で使えるかどうか。


なんか実需用と考えられてますが、セカンドハウス用・

家族用でもなんでも良いみたいです。

(私の場合は、年老いた親を田舎から呼ぶための部屋という名目)

全然 ギルティじゃないです。

ヤフー不動産の 「中古マンション」から「フラット35S]

というキーワードで検索すれば、中古でも適用物件は

沢山でてきます。

急げ、9月までですよ(多分) 
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モンスター区分所有者 現る

今日も 某物件の総会。


この物件も初めて 出席した。


ここの管理会社 しっかりしているところと

聞いていたので、安心していました。



たしかに、決算も予算も問題なく、承認

されていきましたが。。。



でた~。

モンスター区分所有者が。。。




昨年 購入したばかりというこのご婦人。

いかにも教育ママって風体。

収納口座と保管口座の印鑑の保管について

管理会社が印鑑を保管していることについて

噛み付いた。



ま 雛形的には理事長が保管するのですが、

理事長も印鑑 紛失したりするといやでしょう

ということで私も擁護したのですが。。



この教育ママ。

一向に引かない。

「いやー その印鑑は○×○△ 」



もう何十分も印鑑について噛み付いてました。

当然 場はどっちらけ。



私も時間が無いので途中退席しちゃいました。

マンション管理に関心がないより、あったほうが

いいですし、この教育ママのようなモンスター

区分所有者がいると逆に安心かもしれませんね。



しかし 印鑑の保管で こんなにもめるとは

思ってもいませんでした。



途中退席したので、議事録が楽しみだ。


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リストラ 花盛りですなあ

ルネサス 1487人


JX 1000人



ITホールディングス 400人



リコー 1600人
(3年後めどに10人に一人リストラ)


ACCESS207人



パルタック200人



横河電気400人



伊藤ハム289人



日本ビクター738人



共同印刷308人



パナソニック 1万人単位?



今年に入ってリストラを実施した企業です。



1990年後半もリストラの嵐でしたが、最近



はもう驚かない感じですね。



当時は 資生堂や伊藤忠なんかは退職割増金



で1億もらえた時代だったんです。





日経新聞の業界地図見ても、日本に景気の良い



業種(晴れの業種)はほとんどありません。



国内がこんな状態だから、企業はこぞって海外に



戦場を求めるわけですが、戦いの場がグローバル



になればなるほど、現地の賃金と比べて日本の


サラリーマンの賃金の高さは経営から見れば



異質ですし、その前提として、海外で収益をあげ



れるかどうかも不透明。



僕らが就職したころ(約20年前)に新入社員が



当たり前に思い描いていた30代で年収1千万 



それ以降は緩やかな賃金アップなどはもう夢物語



なわけです。




まだまだリストラは続きますし、働く我々も対抗策



は練っておく必要がありますね。



貴方の準備は万端ですか?


PS 

弊社社長が日経新聞紙上で「リストラは

しない」って言ってましたが、大丈夫なんかいな。

3千万くらい割増してくれれば明日にも

辞めたいんですけどね。

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めっきり出物が少なくなりました。

都心のワンルーム 最近めっきり

出物が少なくなりました。


私の検索条件として

千代田区
港区
中央区
文京区
渋谷区
品川区
目黒区
世田谷区
新宿区
中野区

以上10区で検索しています。

あとは
徒歩5分以内
1000万以下

これに築年数や、総戸数30戸以上などの

条件を足していくと ほとんど良いものが

ありません。

ずっとこのトレンドが続くようなら、

地域を広げるなど条件緩和しなくちゃいかん

かなあと考えています。



この10区見てると、賃料崩壊エリアが推定

できます。

丸ノ内線の方南町方面や、大江戸線の落合

あたりは常に売り出しの物件が多い。

つうことは、賃貸人が見つからず、

売りに出すオーナーさんが多いんじゃね?

と単純に推測できるわけです。

都心と一口にいっても、賃料崩壊エリアにローン

組んで買うと苦戦するかもしれませんね。


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もし笑福亭仁鶴が管理組合の理事長だったら・・・

image_20110706124809.jpg 


昨年 購入した下町物件。


わたし 購入した物件は必ず総会に出るようにします。


管理の状態を見るには、計数的な部分と

人の部分(どんな人が理事長しているか?等)を

チェックするようにしています。


この両方のうち、どちらかでも問題があるようで

あれば、即 撤収(笑)



この下町物件。管理費が1000万ほど余り、それを

修繕積立金へ繰り入れるという大技ジャーマンスープレックス。


つうか 予算主義で1000万余るってどういうこと?


突っ込みどころはここでも満載でしたが、新入りなので

ここは自重。


とりあえず、副理事になり、正しい方向へ舵取りしたいと

思います。

あっタイトルどおり、理事長は仁鶴そっくりでした。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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