区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2011年10月
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トレンドには逆らうな

以前 シダックスさんと仕事をした時、

創業者の志太さんの本を読みました。


志太勤さん「燃えよ」



志太さんが言うには、

「僕がアメリカから日本にカフェテリア方式を

持ってきて、成功したのは、時代が時代だった

からで今ではどうなったかわからない」のような

ことを言われていました。



たしかに志太さんのアマチュア野球への参入を

見ても、ノムさんを監督し、メディア戦略を構築し、

複数人のプロ野球選手(ハムの武田勝など)を

輩出するとさっさと撤退する。


非常に 大胆かつ繊細な戦略だと思います。


翻って 今の不動産投資のトレンドは どの時点

ですか?



プロダ~1 

明らかに右の衰退期ですよね。


衰退期にどう行動すべきか?



高いレバレッジを利かせて参入すること?


不確定要素の高い利回りの高い物件を

ローン組んで購入すること?


導入期・成長期には レバレッジ利かすのは

セオリーだと思いますが、衰退期にとる

セオリーは何でしょうか?



それぞれの資産背景が違うので ひとこと

では言えないですが、こんな時こそ志太さん

のように慎重な市場参入を見習いたいと

思うのです。

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日本ハムの津田社長

以前 お仕事させていただいたことがあり、

東京ドームのVIPルームでも野球観戦を

ご一緒させていただきました。


そんな津田社長が昨日の菅野を引き当てる

なんて。。。


「持ってますね」



でも あのスーツの色はダメですよ(笑)



本社に戻ったら また偉くなるのかしら?



私の席の後ろにも、某球団社長の愚息が

いるし、球団とは妙なつながりがあります。



ま カープに野村が入ったことの方が 数倍

うれしいです。

前田健・福井・野村・今村。

みんな20代前半。


投手王国復活だ。
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売れないし、貸せないパート2


売れないし、貸せない。


不動産賃貸業にとっては大ピンチです。

昨日はそんな売れない現状についてレポート

してきました。


今日は第二弾で 貸せない、つまり入居者が

見つからない現状をご報告します。



私の場合 都心区分なんで 郊外より客付け

が簡単か?と楽観視していました。


それが埋まらないんですよ。


山手線 南側(つまり港や品川・目黒あたり) 

徒歩3分。徒歩5分圏内でも家賃最安値。

すでに空室2ケ月目です。



いくら閑散期とはいえヒドイ(笑)

ヒドスギル。


で いろいろ営業かけている最中に

物件見たんですが、いやー安い。

だって 2006年築でBT別の

ワンルームが7万円台ですよ。

しかも敷0・礼0ときたもんだ!

負けじとこちらも敷0と礼0で

対抗です!

なんかムキになってきました。。

*たろう*さんもブログで帝都3万円

説を書かれてましたが、ナウイ立地も

例外じゃないです。

郊外だと安定的な客付けできるんでしょうか?

できるんなら 郊外にしようかな?

とちょっと弱気になってみる。

次回は 売れない区分で勃発した

ぴおほう最後の聖戦についてお届けします。
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売れないし、貸せない

売れないし、貸せない。

不動産賃貸業にとっては大ピンチです。


売りに出している某問題物件が売れません。

不動産売るのって改めて大変なんですね。


来年は業者さんを変えてまた売りに出してみます。

ひっかかれば儲けものです。

もし 引き合いがあったら、売り急ぎ感を醸し出

さないといけませんね。

もう完全なバカシあいです(笑)





1棟ものさんたちは そんなに簡単に売れちゃったり

できるのでしょうか?

フリーズ状態になったりしないんでしょうか?




あと 不動産会社でよく「3万円媒介キャンペーン」

なんかやってますが、3万円もらえるわけではありません。

景表法では「取引価格の10分の1または100万円の

いずれか低い額」ですよね。

もらえたら明らかに景表法違反です。

宅建の頻出論点ですよね。

LECの水野先生にゴロ合わせで覚えさせられたので

永遠に忘れないでしょう(笑)


我々 買手も最低限のリーガルマインドは持って

いたいもんです。

「貸せない」については次回のブログで・・・

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住生活グループの潮田さんの本

熱意力闘―私の履歴書熱意力闘―私の履歴書
(2011/09/21)
潮田 健次郎

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今日は住生活グループ(LIXILと言ったほうがいい

ですかね) の故潮田会長の本を読みました。

一代でトステムを大企業へ育て、亡くなるまでは

INAX・新日軽等 とどでかいホールディングス

会社を創った潮田さん。

小さい時の御苦労から、会社を大きくするまでの軌跡が

描かれています。

もう 日本企業単体で戦うよりは、合従連衡してい

かなきゃ グローバルでは戦えないってことでしょうかね?

現社長の息子さんが 親父である会長のことを語って

いるのが 大王製紙みてるようで面白かったです。

ちょっとは不動産絡みなので紹介してみました。
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たった今読み終えた本

4時間くらいで読み終わりました。

良著です。

40代からのスターティングノート。
「あなたはもう自分の人生シナリオを描きましたか?」

6つのF 早速やってみよう。

①Finale まずは人生のゴールをイメージしてみる

②Family 夫婦の価値観を見直してみる

③Field&Faculty
「やりたいこと」「できること」を棚卸ししてみる

④Finance
いくらあればよいか?20年計画を立ててみる

⑤Friends
友人・知人マップをつくってみる

⑥Fight&Forget
夢を持つこと、過去を忘れること


かなり面白いです。

40代からのスターティングノート―あなたはもう、自分の人生シナリオを描きましたか?40代からのスターティングノート―あなたはもう、自分の人生シナリオを描きましたか?
(2011/08/26)
関 眞次

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ミセスワタナベ狩りが教えてくれるもの

浜矩子さんがいうように、76円台が円高ではなく、

当たり前のポジションになってきていますね。
 



1ドル50円時代を生き抜く日本経済1ドル50円時代を生き抜く日本経済
(2011/01/20)
浜 矩子

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そんな中 最近 ミセスワタナベ狩りが話題

になっています。

投資である以上、市場に長い間、晒すことは、

常にリスクが つきまとうわけです。

不動産投資も投資である以上、市場にさらされ

ているわけで、 いつでも逃げられるポジション

ダメージを最小限にする ポジションを作っている

のは重要だと思います。

また 古今東西「不動産」という字にもあるように、

動かしにくい(流動性の低い)資産であることも

歴然たる事実です。

地方の不動産は、ほとんど価値がないものになり

つつあると個人的には考えております。

大分の駅ビルにテナントが入らないなんて、数十

年前には、考えられなかったことです。

それでも 高い固定資産税を払ってまでそこに

根を張るように所有しますか?

所有するより、共有する。利用する。

そんな時代じゃないのかな?と思います。



これからの日本のために 「シェア」の話をしようこれからの日本のために 「シェア」の話をしよう
(2011/02/24)
三浦 展

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不動産投資は難しい

いろんな方のブログを拝見していると、不動産投資は

難しいなあと改めて考えさせられます。


一棟or区分、地方or都心、住居or店舗、ワンルームor

ファミリー 、新築or中古などなど。。


どれも正解はないんだと思います。


一番いいのは、全部やって、つまり区分も一棟もやり、

地方も都心にも持ってて、店舗も住居もやっている人の

生の体験。


でもそんな人はほとんどおらず、皆さん得意分野に注力

されてます。



僕は セミナーのレジュメにも書いたように それぞれ

のメリット・デメリットを出して検討したつもりです。



区分のデメリットである建替えの問題や、管理の問題に

対しても、対策は講じているつもりです。


今は、40代の3人に一人の方がシングルで、そういう方が

実需でワンルームを買う動きがあるそうです。

ワンルームが実需??と思われるかもしれませんが、今の

常識が将来に渡って常識であるとは限りません。



山崎寿人さんの本がバカ売れしてるように、とりあえず

住む家があれば、生活はできます。


年収100万円の豊かな節約生活年収100万円の豊かな節約生活
(2011/06/24)
山崎 寿人

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土地を所有することには、否定的なんです。土地の

値段は 時代によって変動しますよね。

地方の土地がこれから値上がりするとは、全く思

いません。


よく企業でswot分析なんかやるじゃないですか?


S(強み)もW(弱み)も変わらないもの。

時代とともに変化するものは本当の強みじゃないんです。


永遠に変わらないもの、それが本当の強み。

そこにドラッガー先生がいうように「強みのうえに築い

ていく」。

そういうのを軸にやってきています。


決して 数字ありきじゃないと思います。軽視している

わけじゃないですが、先が読めない時代の数字に

どれだけ 信憑性があるのか?確信が持てないから。


収益の源である賃借人にとって、一番価値あるもの。

それは間取り?広さ?設備?

さて 賃借人の価値観で不変的なものは?
 


自分にとっても、お客様である賃借人にとっても、不変的な

もの。

これを追及することが、数字遊びより重要なことじゃ

ないかな?と思います。


いろんな業種の方が参入してきて、いろんな見方でマーケッ

ト と対峙してて面白いし、考えさせられますね。

よし、退場にならないように頑張ろう(笑)


マッキンゼー成熟期の成長戦略マッキンゼー成熟期の成長戦略
(1981/09/01)
大前 研一

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ちょっと本業の話

相変わらず つまらんサマリーマン稼業は粛々と

続けております。



今日は某IT企業さんと打ち合わせ。

20代後半の男の子のプレゼンを受けました。

あまりに荒削りで失笑でしたが、君たちの

業界の方向性はどうよ?という質問したら

若さゆえかビジョン構築力はゼロなわけです。




若いから請負仕事しかできないのもわかる

のですか、もう少し将来見通して仕事すれば?

とアドバイスしておきました。



その業界は、数年前までは脚光浴びてたんで

ですが、物産さんも住商さんも手を引き始めた

業界。


実はあんまり美味しくないのかもしれません。



で次もIT系の会社と打ち合わせ。

弊社の社内セミナーをしてもらうための打ち合わせです。



ここ 優秀な奴が多い。みんな早稲田の政経とか

理工とか。。。


でも四季報見ると決して給料高いわけじゃないん

ですよね。


それだけ彼らはこの業界にかけてるんでしょうね。


うーん 実は私もこの業界にはかなり期待しており、


それでセミナーをしてもらうことに。。。しかも無料でw

どんだけずうずうしいのか?



そんな感じで仕事も面白いネタあるんですが、

ビジネスがらみの別ブログも始めました。

当然 守秘義務があるので あけっぴろげには

できませんが、仕事で思いついた備忘録的に

「毎日」書いてます。

こっちも数年後 読み返してみると面白いかもしれません。

会社の力でいろんな人に会えるのって

ほんとうにありがたいことですね。
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健美家セミナーに注意

セミナー開いて 名簿集めてしつこい勧誘する

業者さんがあります。



業法でも規制入るみたいですから、いまどき

全くナンセンスですよ。



健美家さん こういう会社 排除してもらえない

でしょうかね?



掲載料も取ってるんでしょう?

載せるほうも責任あると思いますよ。




facebook・twitterなどで核散しようかしら?

不動産業界も早く浄化してもらいたいもんです。

こんな本でも読むと良いと思いますよ。

「応援したくなる企業」の時代 マーケティングが通じなくなった生活者とどうつき合うか (アスキー新書)「応援したくなる企業」の時代 マーケティングが通じなくなった生活者とどうつき合うか (アスキー新書)
(2011/06/10)
博報堂ブランドデザイン

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先日のセミナーの模様が週刊住宅さんに掲載

s_IMAG0004.jpg 

「週刊住宅」9月19日号に

先日のセミナーの模様が紙面の半分を

使ってご紹介されました。

「週刊住宅」様 ありがとうございました。
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東京R不動産の馬場さんのこと

左のお勧め本にもありますが、東京R不動産の馬場さん

のことが書いてある本を発見しました。



もちろん お会いしたこともありませんが、彼の「志」

には共感させていただくことが多いにあります。



早稲田卒業し、博報堂入社し・・・・

いろいろ興味深かったです。




彼のブレない、商業主義に走らない、拝金主義にならない

生き方は尊敬に値するものがあります。
 






勤めないという生き方勤めないという生き方
(2011/02/18)
森 健

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中古マンション時価データ無料公開の衝撃

という記事が今日の日経ビジネスオンラインの

メルマガに 掲載されていました。

今までは、homesアーカイブなどを使っていた

のですが、 こちらの方が見やすいかもしれませんね。



不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが提供しているデータが静かな話題を呼んでいる。それは、「想定成約中古価格」。過去の売り出し事例をもとに中古マンションの実際の成約価格を算出し、時点補正を加えることで、現在の取引価格を推計したものだ。

「想定成約中古価格」とは非常にわかりにくい言葉だが、これが意味しているのは、「物件を売り出して3カ月以内に成約する価格」のこと。要は時価。株式市場で言うフェアバリューと考えればいいだろう。

 「中古物件の80%は3カ月以内に成約する」(アトラクターズ・ラボの沖有人社長)と言われる。裏を返せば、3カ月以上も売れ残る物件は、価格設定を間違えているということだ。

 今回、アトラクターズ・ラボは「市場参加者の意見が概ね一致する妥当値」を過去のデータから推計、同社が運営する分譲マンション購入者向けサイト「住まいサーフィン」で無償公開を始めた(「マンション検索」というボックスにマンション名を入れると、中古価格が出てくる)。

 物件数は首都圏で約1万8000棟。1993年以降に分譲されたマンションの約90%をカバーしている。全体の取引事例数は33万件。1物件当たりの平均売買事例は19件に上る。

 一般的に、中古マンションの成約価格データは東日本不動産流通機構(東日本レインズ)などに加盟している不動産会社でなければ入手できない。それだけに、今回のデータは一般の消費者にとってみれば参考になるところが多い。

「新築マンションは購入した途端に価値が2割下がる」。不動産業界を取材していた頃、業界関係者はよくそう語っていたが、実際はそれほど悲惨な話ではないようだ。もっとも、これは東京との都区部に限った話で、首都圏まで範囲を広げれば騰落率は悪化している。

例えば、2000年に分譲された「グランアルト豊洲」「キャナルワーフタワーズ」の騰落率はそれぞれ「-0.3%」「-6.0%」とほぼ横ばいか多少のマイナスだった。

 それに対して、2003年に分譲された「プライブブルー東京」は「5.7%」、2004年の「東京フロントコート」は「10.2%」、2005年の「豊洲シエルタワー」は「31.3%」、2006年の「アーバンドッグ パークシティ豊洲」は「18.1%」と騰落率はプラスを記録している。

 ところが、一転して2007年に分譲された「THE TOYOSU TOWER(ザ・豊洲タワー)」は「-1.4%」、2008年の「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」は「-4.2%」と築年数が浅いにも関わらずマイナスに落ち込んでいる。これは、分譲価格の高さが影響していると見ていいだろう。

 分譲価格に関して付け加えれば、北向きの物件は価格が下がりにくいという特徴がある。

「資産価値を保っている物件の特徴は、大規模、タワー、人気エリア、希少立地、分譲時期の5つ。裏を返せば、中小売り主の物件や小規模、郊外、駅遠、不動産過熱期に分譲された物件は資産価値が下落しやすい」。アトラクターズ・ラボの沖社長はこう指摘する。

 もちろん、住宅の善し悪しは利便性だけでなく、周辺環境やライフスタイルなど様々な要素で決まるもの。何より、終の棲家と決めている人間にとっては物件価格の騰落率など何の意味もない(かくいう私も最寄り駅までバス便20分のところに家を買ったが、住環境を重視しているので物件価格の下落など気にしない…と思うようにしている)。ただ、先行き不透明な今の時代、資産価値の下落を可能な限り避けたいと思う人は上記の5条件を意識した方がいいだろう。

 このように、一般の消費者には見えにくい中古物件の時価を浮き彫りにしている想定成約中古価格だが、本質的な意義は不動産市場の透明性を高める効果ではないだろうか。

 中古物件を一度でも購入したことがある人であれば分かると思うが、中古物件は適正価格がいくらなのか、素人にわかりにくい。「キツネとタヌキの化かし合い」とは言いすぎだが、売り主は少しでも高く売ろうと鉛筆を舐め、買い手は提示価格を信用していないので、できるだけ値切ろうとする。結果として、制約までに時間がかかり、物件流通は滞る。

そして、プロと素人の情報の非対称性が激しい。その地域を熟知しているプロ筋は売り出し価格を見た瞬間に割高、割安の判断が付くが、普通の購入者はまず無理。個人的な経験を書いているわけでは決してないが、モタモタ悩んでいるうちに割安物件はあっという間に売れてしまい、いつの間にか割高物件をつかまされる、ということも往々にしてあり得る。

 今回のように、統計処理によって推計した中古物件価格とはいうものの、一定のロジックで計算された時価データが無料で公開されれば、購入者は対象物件を容易に評価できるようになる。それは、不動産市場の透明性を高めるだけでなく、成約を早め、中古流通の活性化にもつながるのではないだろうか。





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騙されてはいけない。無茶苦茶利益乗っとるやん。

http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_2277176901/?DOWN=1&BKLISTID=001MPC&SEARCHDIV=1

なにげに見てたこの物件。

夏ごろ、検討してました。


たしか700万だったような。。



バリバリ 利益乗ってますね。

良い子の皆さんは騙されないように

しましょう(笑)

それにしても世田谷も値段下がって

きましたね。
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初めてのGOGOGOマンション

このGOGOGOマンション 10戸目にして 

初めて経験することが3つあります。



①初めて新耐震以前の物件

さすがに旧々耐震以前(昭和46年以前)の物件は

怖くて 買えないですが、旧耐震でも立地が良いと

いう条件付きで 一戸は持っていて良いかもしれない

との判断から購入しました。



②初めての大規模物件

この物件 100戸を越える大型物件。修繕積立金も

月400円ですが規模が大きいので、総額もかなりの

ものです。

ただ、大規模のデメリットとして、同じ棟内の物件と

なにかと 比較されること(賃料・売買価格)や管理費

等の滞納者が増える などがあります。

このあたりのデメリットと思われることも体感してみないと

なんとも言えないですが・・


③初めての自主管理物件

これも総会に出てみてからですね。どんな感じなんやろ・・・

ただ 管理人さんが住み込みなのは、うらやましい

というか その職狙ってます(笑)

これらの初体験、吉とでるか凶とでるか・・・
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GOGOGOなマンション

そうやって現金で決済した二岡モナマンション。

なるべく経費を削減するために、自分で登記を

しようと思ったわけです。

登記には 表示の登記と権利の登記があって、

権利の登記は義務ではないです)たしか(笑)

なので、ゆっくり登記所に行こうと思ったの

ですが、売主さんが

「いやーそりゃ不安だ。カラの登記が欲しい」

だとさ。



カラの登記ってなんだべさ。



というわけで、売主さん 同行で登記してき

ましたよ。

ほんと 登記って簡単なので、ぜひチャレ

ンジしてみてください。

これで10数万円なんて司法書士さんって

美味しい商売だ。

今度 登記の抹消も自分でやってみよう。


そんな売主さんでしたが。。。

最後にいけいけしゃーしゃーと抜かしましたよ。

「この物件で 結構儲かりましたよ。」

だって。。。


なんだか ババ抜きらしさ満開の捨て

台詞でしたね。
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GOGOGOなマンション

GOGOGOなマンションですが、またネットサーフィン

してるときに見つけました。

(いつになったら川上の情報をいただけるよう

になるのか?)



そのサイトは 住友不動産さんのサイト。

意外と こういう財閥系の方が「おっ」というのがたまに

でたりします。


山手線沿線で ジャイアンツ(今は日本ハム)の二岡と

山本モナが密会していた街です。



そう 二岡モナの街。

駅から3分。



早速 見つけた日の夜に現地視察。

おお なんと駅近。

こりゃいいじゃん。


なにせ売主さま マンションを買うので現金が欲しいと

のこと。580万で売りに出されてました。

価格交渉で550万までがんばっていただきました。


それにしてもこれくらいの価格で指値交渉を売主と

してくれるのはなんて良い営業マンなんでしょう。


営業マンさん 実需中心で、ほとんど投資用のワンルーム

を売ったことがないと言ってました。


でもこの営業マン 自身で1棟と区分持ってるそうです。

というわけで 先週 この物件を現金決済してきました。



これで晴れて10室 事業的規模に達しましたが・・・

次回に続く
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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