区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2011年12月
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マンション市場で「建て替え再生物件」が増えてきた。

今日の日経産業新聞7面に


「築年数経過したマンション」

「人気エリアで華麗に返信」

「意欲示す大手目立つ」


築年数の経過した既存物件を解体し、より戸数の

多い大型で最新の設備やデザインを取り入れた

マンションを新築して分譲する手法だ。


マンション開発実績が多い大手を中心に、物件

拡大の動きが出ている。


建て替え再生物件の潜在需要拡大を見込んで

三菱地所は11年度から3ケ年の中期経営

計画に同物件の強化を盛り込んだ。


東急不動産はすでに、都内などで実績がある。

横浜市のように行政が管理組合に対して

支援をしてくれたり、環境が整ってきてるん

でしょうかね?



新聞の良いところだけを抜粋しました(笑)

あくまでも新聞の情報ですので、いろんな解釈が

できると思いますが、区分やる人にとっては、

建て替えが身近になるのは良いことだと思います。



ただ、建て替えが身近になっても利用価値のある

土地にある建物に限られるということは忘れずに。



関心のある方はご覧下さい。

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こっそり一棟ものも見ています。

先日のセミナーで リタイアされた外資系の金融

(これだけで知的なイメージ!)にお勤めだった

方が「この業者さん いいよ」という新築一棟もの

の業者さんの見学ツアーに参加しました。
 


場所は、大田区と世田谷区の新築物件を拝見。


まず エリア①の大田区は、京急沿線だったんですが、

立会川から蒲田エリアは、ワンルームからファミリー

まで 賃貸物件供給過剰エリア。


エリア②の世田谷区も 駅から徒歩10分なので競争力

あるかなあとちょっと疑問。

部屋の広さも30㎡で9万円~10万円の家賃が取れて

いるようですが、今後この価格を維持するのは困難

でしょう。

理由①、この大きさの部屋は、三井不動産の

パークリュクスシリーズ等など多数売り出ししてるので、

早晩優位性を築けなくなると思います。

http://www.31sumai.com/brand/page/parkluxe



理由②数万円しか違わないのなら、立会川より、もっと

都心に住みたいんじゃないでしょうかね?

徒歩10分より 徒歩5分に住みたいんじゃないで

しょうかね?


そのうちの一つが竣工中だったので、中を見せてもらえた

ので、現場監督さんに

「この建物のD値とL値はどれくらいですか?」と聞いた

ら「???」のような顔をされました。

普通 ご存じないものなんでしょうか?


1棟ものの業者さんや参加者の方の視点は参考に

なりましたが、僕の視点で言うと ×でした。


世帯数及び単身者数の増加というフォローの風があるに

せよ、人口減少という大きなトレンドの中、

誰でも手軽に不動産投資ができるようになり、

(競争者が増加して)、オーナーによる値引き合戦が

恒常化してる中で、億単位の投資をすることが、

セオリー???と改めて思いました。



経済が成長過程で、それに伴って人口が増えている

場所で、競争者が限定されている(参入障壁が高い)

ようなところであれば、適度に借金して投資する

のは良いと思うんですけどねえ。

ただですねえ。個人的には、都心10区にたまー

にでてくる2世帯住宅には注目しています。



競争優位の戦略―いかに高業績を持続させるか競争優位の戦略―いかに高業績を持続させるか
(1985/12)
M.E.ポーター

商品詳細を見る

 



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投資のリスク 買ってすぐストップ安かよ。

お米券狙いで一昨日 昭栄の株を買いました。


でご存じのとおり、合併報道。

あっという間にストップ安。


売るに売れず。


100株なんでどうでもいいんですが、随分

高いお米券になってしまいました。




不動産も同じでローンを返済する20年や30年、

市場に晒しているわけで、いつストップ安に

なるかもしれません。


金利のアップや、地震、入居者の自殺などなど。

あらゆるところにリスクヘッジしとかないと

やられちゃいますね。



しかし 本年2回目です。買った次の日にストップ安。

ありえねえ。

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やはりサブリースには気をつけろ

やはりサブリースには細心の注意が必要です。


前回 私が持つ千代田区物件のサブリースに

ついて書きましたが、


転借人について、一切私が口を挟む権利がないんです。


ということは、



賃貸人(私)⇒賃借人・転貸人(サブリース会社B)⇒転借人(C)




私がBに転貸借契約を終了すると申し入れた際に、

BCの契約を 家賃3万円など 明らかに安い契約で

結んだとしても何も異議申し立てできないことに

なるんです。


今 サブリース会社Bに、BC間の契約書を取り寄せて

いるんですが、家賃をいくらで貸しているかドキドキ

ものです。

サブリースを結ぶ際は無論、サブリース物件を

オーナーチェンジで購入する際は細心の注意が

必要ですね。
 


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サブリースに気をつけろ

今年の夏に購入した千代田区物件。

サブリースがついてるんです。



購入した段階で、サブリースを解除する契約書を

結んでいたわけです。(解除の6ケ月前)



先日 そこのサブリースの会社から「転借人を

変えましたから・・・」と一方的に通告があり、

???だったので、改めて契約書を見直してみました。




なんとこんな条項が。。


転貸条件

(1)乙(サブリース会社)は本物件を乙の判断において

随時転借人に転借できるものとする。

(2)転借人の選考と決定については乙の裁量に委ねる

ものとし、甲(オーナー)は一切これを妨げないものとする





オーナーが妨げられないのか???。。。っておい。




翻って 民法612条には

賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、その賃借権を譲り

渡し、又は賃借物を転貸することができないとあります。




契約を結んだものはしゃーないですが、良い子の皆さん

サブリースの契約内容について、再度 見直しされた方が

いいかもしれませんよ。


第三号物件のサブリース期間が無期限であったり、たい

がいがいい加減な契約である可能性大だと思います。

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行列の出来る早期退職金制度

三菱UFJモルガン証券の早期退職制度が熱い

らしいですね。


なにやら50歳で5千万くらいもらえるらしい。


募集後3日で募集枠は一杯。


今は、認められるか否かをしているらしいです。

詳しくは日経ヴェリタス及び2ちゃんねるで。



久々に5千万台でましたね。



募集が出てすぐ応募できるようにみんな準備してたん

でしょうか?


わが社も 500万アップとかでセコセコするんじゃなく、

大盤振る舞いして欲しいもんです。


そのときは来るまで準備だけはしておきたいと思います。
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朝起きて、自分のやりたいことをやれる人。それが成功者だ。

東京R不動産の馬場さんの新刊です。

サブタイトル

「東京R不動産のフリーエージェントスタイル」

いやーなかなか面白いです。




だから、僕らはこの働き方を選んだ 東京R不動産のフリーエージェント・スタイルだから、僕らはこの働き方を選んだ 東京R不動産のフリーエージェント・スタイル
(2011/12/09)
馬場正尊、林厚見 他

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都心区分 売り物ない?

最近 聞いた話ですが、

不動産屋さんで売り物がなくて倒産するところが出てきた。


実需ではなく、投資用。


たしかにヤフーとかat home見てもめぼしいものないっすよね。

で 


今持ってる物件のエリアはどうなんやろ?


と見てみると。。。


軒並み高い。買った値段より安い物件は一つもありません

でした。


中には、私が持っている物件と同じ物件で、私が買った価格

の2倍の売値で売ろうとしてる人いました。

売れないんでしょうけどね。



みなさん どうですか?


あっエリアは

千代田・港・中央・文京・渋谷・品川・目黒・新宿・

中野・世田谷限定でお願いしますw

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身近にいたスーパー大家さん

同期にいたんですよ。身近なスーパー大家が。。

ビル一棟持ってるとはわけが違う。


その同期ですが、なにやら都内の某区に

広大な土地を持っていて、家賃収入1000万/月

だそうです。


僕は、彼とは面識があまりなかったのですが、

聞いた話では、30歳過ぎて、会社を辞め、今は

リタイア生活。


フェラーリ乗り回し、伊勢丹で500万くらいの時計

買いと。。。いやー豪勢な生活。


命 狙われないよう気をつけてね。


そういえば、痴漢をして捕まった同期もいますw
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殺されるかもしれない大家さん

物騒なタイトルですいません。


昨日の会合でやたら、殺されるかもしれない

と強迫観念持ってた人がいました。


ま 以前なら笑えましたが、堺の事件や

大田区・板橋区の事件なんかを考えれば

あながち笑えないご時勢なのかもしれないですね。


それにしても、その人 無茶警戒しててやっぱり

笑ってしまいましたが。。。

そんな場所にこなきゃいいのに・・・
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投資家の集い

昨日は ある会合で大家さんの集いに

参加してきました。


大家さん 4人だったんですが、

(2名は専業、もう一人の方も60部屋

管理、私は最若手)


やはり、不動産会社への苦言多かった

ですね。


不動産業界は 特に今までの文化や慣習から

脱却しにくい業界なんで、いっそ、全く

業界未経験者だけの不動産会社が

あっても面白いかもしれませんね。

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聞き飽きた台詞

よく見たり聞いたりする台詞に下のようなもの
があります。
 
「区分所有マンション1室のみを購入の場合、
その部屋が空室となった時の収入は0です。」 

これ もういい加減辞めて欲しい(笑)

なぜ1室しか持っていないことが前提なん
でしょうかね?



なぜ?

なぜ?

なぜ?

なぜ?



で次の台詞が必ず「一棟ものにしましょう!」と。。。


新しい市場に参入するときに、小さく産んで
大きく育てる又は市場環境見ながら撤退する。

余談ですが、弊社も先日某事業に200億の下方
修正したばかりです(笑)
もう撤退しろよって感じですが(爆)

一棟だと簡単に撤退できないし、売れないんじゃ
ないんですかね?

これ鉄則というか定石だと思うのですが、
なぜ新規参入する事業に何千万も
投下するのか僕には理解できません。

競合多いわ、値下げ圧力強いわで 投資環境
最悪ですよね。今後、好転するのでしょうか?

僕はもっと悪くなると思って都心区分のみ買ってます。

何千万が端金の人にはどうでもいい話ですが。。

都心区分10戸持ってれば、収入は0にはなりませんし、
立地も賃貸需要の高いところ選べますから 空室率
も限りなく100%に近づけると思うんですけどね。

これからは、空室率が最も重要なKPIだと思いますよ。

本当 ワンパターンなあの台詞にはうんざりです。
マクドナルドの店員と同じで、全くマニュアル通り。
クリエイティブじゃないし、完全な思考停止ワードですよね。

もうちょっと気の利いたセールストークないもので
しょうかね?






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爆弾物件

区分を購入された方はわかると思いますが、

好立地で多少の利回りのものは、「即決」

しないと競合にさらわれてしまいます。

なかなか管理の至るところまでチェックでき

ないのが現状ではないでしょうか?

で 以前からブログでとりあげてた難アリ

物件の問題点を・・・


1区分所有 


非常階段ですが、今までごまかしごまかし

応急処置をしてきました。

2区分所有 

連結送水管もすでに腐食しちゃってます。

ここのマンション 外部階段に連結送水管

がある特殊な構造なんです。

まあ 買う時にゃ気付かないですよね(笑)

区分所有3 

腐食ですが、かなり進行中。

ちゃんと長期修繕計画に基づいて管理してれば

こんなことにはならなかったのでしょうが。。

区分所有4 

マンション管理センターに診断を依頼した適正な

修繕積立金は一戸あたり17000円!

現在の10倍強です。

これが管理の悪いマンションの現状なんだと思います。



物件を購入する度に悪いマンション・良いマンションが

なんとなくですが、わかってきます。



建物設備については、素人ではわからないこと

だらけです。


でも、区分の良いところは、「やーめた」と逃げられる所

ですかね。


売り時を探りつつ、キャンペーンで商品券をもらって

行こうと思ってます(セコイ!)
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ロンドンオリンピック

航空券 とりあえずゲットしときました。

来年の7月後半から1週間オリンピックへ行ってきます。

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年末です。読書しましょう。読書を。。。

年末を迎え、本屋さんも新刊がバンバンでて

嬉しい限りです。

早速 年末用にごっそり買い込みました。

実戦ボトムアップ・マーケティング戦略実戦ボトムアップ・マーケティング戦略
(2011/11/23)
ジャック・トラウト、アル・ライズ 他

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ジャックトラウトとアルライズのシリーズ。

本格的なマーケティングを学びたい人へ 。

左にあるポジショニング戦略とかもお勧め。

僕は君たちに武器を配りたい僕は君たちに武器を配りたい
(2011/09/22)
瀧本 哲史

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人気の京大教授の本。

京大生向けに書かれた本。

平易な文体で親しみやすい。

ハーフエコノミー時代の営業改革―低成長時代に取り組むべき抜本的営業改革 (知的資産創造アンソロジー)ハーフエコノミー時代の営業改革―低成長時代に取り組むべき抜本的営業改革 (知的資産創造アンソロジー)
(2011/09)
青嶋 稔、野村総合研究所コンサルティング事業本部 他

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法人営業してる人なら必携の本。
 
特に事業戦略に携わる人にはいいです。

青嶋さんは実業あがりなのでリアリティあります。

パーソナル・プラットフォーム戦略パーソナル・プラットフォーム戦略
(2011/11/16)
平野敦士カール

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なんかレビューみてると 平野敦史さんの評価

低いですけど、わかりやすくて良いと思います。


個人的には 今年の流行語大賞は「プラットフォーム」。



明日のメディア 3年後のテレビ、SNS、広告、クラウドの地平線 (ディスカヴァー携書)明日のメディア 3年後のテレビ、SNS、広告、クラウドの地平線 (ディスカヴァー携書)
(2011/10/16)
志村 一隆

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パブリック―開かれたネットの価値を最大化せよパブリック―開かれたネットの価値を最大化せよ
(2011/11/23)
ジェフ・ジャービス

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こんな本も読まないと時代に取り残されます。


不動産投資の本だけじゃなく、ビジネス書の

良著読んだ方が不動産投資に役立つと思う

のは私だけでしょうか?

図書館に在庫があったらぜひ借りてみてください。
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久々の良著でした。

My News Japanの渡邉正裕さんの本。

ちょっと古いですが、なかなか良著です。
 





やりがいある仕事を市場原理のなかで実現する!やりがいある仕事を市場原理のなかで実現する!
(2008/10/24)
渡邉正裕

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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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