区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2012年01月
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沢山の応募ありがとうございました。

ML募集で沢山のメールいただきありがとう

ございました。

これにて、募集を締め切らせていただきたい

と思います。

先ほど 先着7名様の方へ招待状をお送り

いたしました。

漏れてしまった方、大変申し訳ありませんが、

ご容赦のほどお願い致します。


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メーリングリスト 復活しよう。

私 常々思うんです。


今は 消費者主権時代。


消費者が情報を収集し、共有することで、

更に洗練された消費者になる時代。


情報量の格差が、成果を左右する時代です。


翻って この区分所有投資の業界。


会社勤めの人が多数を占めるためか、なかなか

情報共有する場がないとお聞きします。



で以前に メーリングリストをやっていたのを

復活させたいと思います。(人が集まれば)


2009年3月から2010年7月まで濃密な

情報交換をさせていただきました。


私自身も有益な情報交換をさせていただくことが

できましたし、新たなメンバーで情報交換が

できればと考えています。



というわけで メンバーを大募集します。


(先着7名様)


【要件】
*区分が好きな方

*物件を持ってる持ってないは構いません。

*業者の方は参加できません

*ロム専(情報を発信しない)の方はダメです。

*業者さんの悪口は大歓迎ですが、メンバー
 の批判はダメです。


以上

5つの条件を満たす方、左下からメールを下さい。



ディープな意見交換をしていければと考えています。
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さて 次の相続税の総額はいくらでしょうか?

法定相続人 妻   課税価格1億

        長男  課税価格1億

        二男  相続放棄している



ここまでシュミレーションして不動産投資

しろってことですか?

野瀬さんところみたいに夫婦そろって会計士

だったらいいですけど。。。。

お任せしてる税理士にやらしゃーええやん

という意見もありますが、興味・関心のない

奥さんだったら 胃が痛くなりますね。


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地方都市の高利回りアパート投資の失敗

実践!ワンルームマンション経営入門―サラリーマン究極の家賃年金づくり実践!ワンルームマンション経営入門―サラリーマン究極の家賃年金づくり
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田中 実

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田中実さん ご存じですよね。


藤山さんよりも元祖大家さんかも知れません。


私 実は 田中さんと区分所有を一緒に見に行ってた


ことがあって、「ああ こういう観点で物件買うのかあ」


などと勉強させてもらってたことがあります。


で 最近 田中さんの消息聞かないなあと思い、


調べてみたら、あるサイトに以下のような記述がありました。




私は、サラリーマンとして40才のときに、東京から大阪、九州・札幌へと全国に広がる不動産バブルを予測しました。この不動産バブルの波に乗れば、一躍億単位の資産を作ることができるのではないかと思ったのです。
そのため、まず東京(城西地区)のワンルームマンションを6戸購入し、その6つのワンルームマンションを担保にして、大阪ファミリーマンション・札幌アパート、浦和アパートと買い増しを進めました。購入資金はほとんど都市銀行からの借金です。もともとのお金は、東京のワンルームマンションを購入した頭金290万円の自己資金です。結果、全国北の札幌から南の九州まで、アパート・マンション74戸(約6億円、自己資金約2%・借入金約98%)を購入いたしました。
 当時、「サラリーマンが資産10億円を作った」といわれ話題になりました。そのころの私のスローガンは、「借金せよ。現金は持つな。不動産を買い続けよ。」でした。
但し不動産購入のポイントは、家賃から経費を差し引いたネット家賃の枠で、銀行の月々の返済金を決めるというやり方です。バブルがはじけても、不動産を持ちこたえたゆえんです。
 バブルがはじけて、不動産価格・家賃も下落してきました。銀行に金利をドンドン負けてもらう交渉を熱心にしました。そして、私は、一転、「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガンのもと、借金の返済に全力投入をしました。この20年間に借金は、最初の10年間は金利返済がほとんどでした。後の10年で元本の返済です。
平成23年12月現在借金残は、当初約6億円の借金残は、0.8億円です。後、約5年で、借金残0.3億円。後7年で借金残0の目標で進んでいます。これからのお金は、好きなことをして楽しみたいですね。子供の頃から遣り残したことをやってみたいと思っています。
 私の失敗は、当時、地方都市の高利回りアパートに投資したことです。あまり「うまい話、儲かる話」に乗らないようにしましょう。バブルが崩壊した時、購入した札幌アパート4棟(32戸)の家賃(月約4万円)が半分の約2万円に落ち込んできました。そのため、空室になるのを避けるため、入居者の皆さんに、テレビ、洗濯機、冷蔵庫などの設備品のリースシステムを導入することにしました。この内容を組み込み、札幌アパートの老朽化のもたらす修繕をせっせとやりました。結果、ともかくも現在4棟(32戸)満室稼動で、空室はありません。これは私の頑張りの成果です。(笑)
私が、東京都心中古ワンルームマンションを進めるのは、これらの地方都市の高利回りアパート投資の失敗による反省からです。東京と「東京以外」の格差は埋めようがありません。今後も東京の一人勝ちが予測されます。東京は、毎日がお祭りなのです。昼、夜、夜夜、24時間稼動します。
資産を作ろうと思うなら、「目をつぶって東京を買え」です。それも「東京10キロ圏内の不動産」をおすすめします。そして、最寄り駅徒歩10分以内の「価値ある場所」の、優良ゼネコンの「価値ある建物」の、長期修繕計画の整った「価値ある管理システム」の都心中古ワンルームマンションをおすすめします。今後とも皆様方のご活躍をお祈りします。頑張ってください。



うーん この”地方都市の高利回りアパート投資の失敗”


って気になるう。。。


あの物件じゃないの?見当もつくのですが。。。

あと猛烈な勢いで繰上げ返済された形跡も。。


「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガン

かあ。なにか北朝鮮みたいだなあ(笑)

よし 今度 聞いてみよう。
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改めて考えると不動産賃貸業は大変だ。

今日もブルーアイランドの沖さんのコラム

は反響を呼んでいるのでしょうか?



確かに不動産賃貸業 これ大変な事業ですね。

ありとあらゆる知識が必要。




①法律知識(民法から借地借家法まで)

②経理と税務知識(税金・確定申告など)

③建物に関する知識(区分で言うと長期修繕計画など)

④マーケティング

⑤相続と事業承継の話(保険も入ってくるのですかね)




苦手な分野をアウトソーシングするのもありなんですが、

ミドルリスクミドルリターンの代表格である不動産賃貸業

で利益を削ってまでアウソーするの?って感じ。



そう考えれば、不動産賃貸業って大変だなあというのが

実感で、さらには、これを何十年も続けなきゃならんの

ですよ。

今まで買って来た物件の前所有者の方は、この大変さが

嫌で 売却し、不動産賃貸業から撤退しているわけですよね。


それを考えれば、勉強して、勉強がぜんぜん苦痛じゃない

くらいだと不動産賃貸業に算入しちゃいけないんでしょうね。

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買付を入れたくてたまらない

相変わらず、暇さえあればネットサーフィンしています。

ちょっと目を引いた2件。皆様のご意見をいただければと

思います。



まずはこちら

http://www.kenbiya.com/realestate/346751140

一階なのを差し引いても 武蔵小山で640万は

かなり安いと思います。



しかも これファミリー混載なのと、記述通り、

修繕積立金もばっちり。(っぽい)

唯一の欠点は、ファミリータイプの管理費と修繕

積立金がえらく高いらしい。

気になる点は、家賃安すぎないですか?こんな

もんなのかなあ。2年前までは、武蔵小山で6万円台

の物件探すのも大変だったような気がするんですがね。。



これくらいならキャッシュで買いたいですね。

さて 続いては。。



と思って検索したら、秒殺されてました。




牛込神楽坂徒歩2分のハイホーム市ヶ谷が950万で

売りに出てたんですけどね。

これもファミリー混載のおいしそうな物件でした。

今日の午前中まではネットで公開されてたんですけど・・




相場観養うには、ネットサーフィンに限りますね。

ごくたまーに美味しい物件が出てきます。
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こっそり売りに出したら、早速買付が

こっそり売りに出したら、早速買付が入りました。



当然 買った値段より利益のっけてます。



うーん 実は転売が一番儲かるかもしれません。



もうみんな買え買え都心区分ワンルーム状態です。



わっしょい。わっしょい。



だって みんな雇用不安・年金不安だもん。



安定収入欲しいんだと思いますよ。
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みんなやってるアパート経営(続)

隣の人、なにやら、嫁はんのお父さんが

アパート経営してたらしい。



で突然お亡くなりになり、相続どうすんべ?



という話になったらしく、当然 持っていた

アパートのことも議題になったそうです。



そのお父さん、店子さんから本人が直接

家賃をもらってたそうで、お母さんは、直接

もらいたくないらしいんです。


(そうでしょうねえ。最近 直接家賃もらう

大家さんの殺人事件が相次いでますからねえ)



でお母さんは、全く不動産のことについては

無頓着なんで、賃貸管理のことなんかわからない

そうなんです。



で弁護士に相談したら、費用は百万単位で請求

されるわ、娘(私の隣の席のひとの嫁はん)は

家賃収入を相続して、不動産所得になり、扶養

の対象にならないと困るので、当惑。



つまり、アパート経営のことについては、お父さん

以外は誰も知らないまま、遺言も残さないままお

亡くなられたのです。



そりゃ残された家族だって、心労が増えますよね。

お父さんは、好きで資産運用兼ねてアパート経営

してたのでしょうけど、お金に関心のない親族は

そりゃまた迷惑でしょうね。



そんな感じで 私の隣の席の人、嫁さんが心身症

気味でその人も疲労困憊されてました。


これ 実は大変なことなのでは?とちょっと思ったり

しました。

ま 一人もんの私には何も関係ないですが(悲)

あっいけね。親には関係あるなw

早速 遺言信託の本を購入してみよっと。

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みんなやってるアパート経営

ただいま オフィスより更新中です。


さて 私の席の前の人・横の人、いずれも

ご両親がアパート経営しているとのこと。

両親が亡くなり、残された人は相続税等

大変そうだなあというのが実感。


良い子のみなさんは 相続のことも考えて

アパート経営しましょうね。
 
子供に負荷かかるアパート経営じゃ意味

ないですもんね。




いずれも親の世代がアパート経営してて、時代

がすぎ、その子供の世代のアパート経営とは?

とかいろいろ考えさせられます。

なんだ みんなアパート経営やってんじゃん。

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マンション役員外部起用可能に

昨日に引き続き、今日もマンションに関する

記事が大きく出てましたね。



内容は、「標準管理規約」を改正し、マンション

の所有者以外の人も管理組合の理事や監事になれる

ようにするというもの。



昨日の記事もビッグニュースですが、今日も

凄いニュースですね。



いいぞ。民主党政権。いいぞ。霞ヶ関の役人!!



注目したいのは、記事中の

報酬を払ってでも、専門家を起用したいというアンケート

結果。


無茶苦茶 高額な報酬じゃない限り、専門家に

任せたいという区分所有者の気持ちなんでしょうね。

建て替え含め、マンションに関わる法改正には

今後も注目ですね。

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マンション建て替えやすく(日経一面)

年始早々 「マンション建て替えやすく」の文字

が日経新聞の一面にデカデカと出ていましたね。



建て替えも現在の5分の4から3分の2に変更

するということと、同じ場所でなく、違う場所に

建て替えることもできるというもの。



後者は ”利用価値の低い”土地に建て替えても

なんら価値を生まないので必要ないですが、

前者の定数が変更になったのは、区分所有好きに

とっては朗報ですね。



つうか マンション建て替え易くするのって、

国策ですからねえ。



芦沢晃先生の新刊にも記載されている赤坂の○○

なんて800万くらいで売ってますが、建て替えが

上手くいけば、大化けするかもしれませんね。



法整備がどんどん進んで、実例が出てくれば、

建て替えもものすごく進み易いと思っています。

100戸以上あって、修繕積立金がそこそこ貯まって

いる物件は黙っても買えという時代が来るかも

知れませんね。


 


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(2011/12)
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区分好きな方 今年も宜しくお願いします。

2007年に不動産投資を初めて、昨年やっと

事業的規模に達しました。


やっとかよっと突っ込まれそうですが、これが

区分マンの宿命でしょう。


また有料セミナーをさせていただいたり、株では

大損したり、いろんな意味で思い出深い年になり

ました。



さて 今年ですが、いろいろ策略をねっています。



あの物件売って、その資金で、ああいう物件買って

と。。。


10戸になるといろいろ打ち手が考えられていいです。


では。今年も宜しくお願い致します。
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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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