区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2012年02月
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自宅の売却 いつが最善か?

自宅の売却 いつが最善なのでしょうか?



今の自宅、頭金をがっぽり入れているので、

売却益もかなり出ます。



売る最善のタイミングですが、「3000万特別控除」と

「軽減税率の特例」のダブル適用ができる時期が

正解でしょう。



なんといっても、譲渡価格に係る税金が安くなります。




軽減税率は、所有期間が10年超という要件があ

ります。



一方 3000万控除は、居住しなくなってから、3年を

経過した日の属する年の12月31日までに譲渡する

ことという要件があります。


私のマンション 平成17年2月に完成し、ずっと

住んでいます。



10年間所有ということは、軽減税率が適用

されるのは平成27年2月以降です。



3000万特別控除の住まなくなってから3年を経過

した日の属する年の12月31日までという要件に当て

はめれば、


平成24年3月に現住居を貸し出し、住まなくなってから

3年後なので、平成27年3月。

つまり、もし将来 売る予定であれば、今から賃貸に

出しても、ダブル適用を受けれるのです。(はずです)



当然 高く売るには平成27年2月までの定期借家契約

で。。。


実は、今 自宅を住宅ローンから事業用ローンに借り換え

を画策してます。

(当然 3年くらいしか持たないので、3年間の固定金利で)


で住宅ローン枠をあけ、住宅ローンを使う予定です。



住宅ローンの残債はかなり減っているので、住信LFから

2つくらい行けますよという言質はもらっていますので、

利用するかどうかも選択肢ですが。。。



ま 計画なんで上手くいくかはわかりませんが、いろんな

可能性を持っていたいもんです。


そう打ち手です。打ち手。



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海外ETFへ

ここんところ、円安が続いていますね。



5月くらいだと踏んでたのですが。。。



で円高局面で仕込んでた豪州MMFは

しばらく塩漬けにし、毎月複利の恩恵

を被りたいと思っています。



しかし毎月複利で売却益に税金がかからない

なんて夢のような商品ですね。




で家賃のあがり、次は何しよってことで

楽天証券で、海外ETFが自動的に

再投資できるということで、isharesなど

を積み立てていこうかと考えております。



保険もそうですが、ETFなど紙の資産も

沢山ありすぎて迷っちゃいますね。

みなさん 家賃はどのように再投資して

るんでしょうか?

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横浜のあるマンションに何があったのか?

1330225414941-29.jpg 


それは22戸の小さな小さな投資用マンション。



一気に4部屋も売りに出されました。。。



この小さなマンションに何が起こっている


のでしょうか?

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会社を辞める人が多いですねえ。

ブログ見てると、会社辞める人多いですね。



確かに不動産投資してると、月々家賃が振り込まれて

くるので、なんとなく生活できるのかなと思って

くるんですかね?



私も 勤め人を卒業する前に、確認しておきたいこと。

があります。



それは老齢基礎年金の受給期間を満たしてやめること。

ご存じのとおり、老齢基礎年金を受給するには、

25年の受給資格期間が必要です。

25年って長いなあと思いますが、気をつけなきゃ

いけないのが、合算対象期間の申請をすること。



「平成3年3月以前に学生(20歳以上)で国民年金

に任意加入しなかった期間」を加算してもらえると

いうもの。



金額は増えませんが、期間は加算してくれます。



42~45歳前後の方は確認されてもいいのでは

ないでしょうか?



ねんきん定期便を見ると、私の場合 65歳以降 

120万前後もらえる試算です。



これ 65歳以降毎年受給できるのはすごく大きい

ですよね。



もう一度、ご自身のねんきん定期便等確認されること

をお勧めします。



老齢年金は 20~30歳の方は、払い損の可能性が

大きいですが、40台は、納めた金額とほぼ同額と

金額が支給されると言われています。




当然 今後の改悪は予想されますが。。。



あと とりあえず確定拠出年金の受給資格は満たしました。。



個人的には、辞めれば、付加年金は必須だと思います。



ただし、国民年金基金の加入者は付加年金を納付できない


らしいので、この時は、個人型の確定拠出年金に入って、


小規模企業共済等掛金控除の対象のメリットを活かしたい


ですね。

うーん いろんな選択肢があって、会社辞めるのも

戦略的にやらなきゃ難しいですね。


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繁忙期ですね。

3部屋 更新していただきました。


ありがとうございます。



なんか 全然募集していないです。




全然 繁忙期じゃないです。




全然大家力上がらないです。



危機管理能力ゼロです。



ありがたいことなのか?



それとも不幸なことなのか?





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homesセミナー行ってきました。

相変わらず、凄い人ですね。


そろそろ閑古鳥かと思ってましたが。。。


個人的にはマヨネーズが嬉しかった。。
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出版されましたあ。

きらめき不動産の後藤社長が本を出版されました。


その中で、後藤社長との対談という形で、約10

ページにわたり掲載させていただきました。


後藤社長 ありがとうございました。

ワンルームマンションは8年で売りなさい―安く買って高利回りで貸して高く売る!ワンルームマンションは8年で売りなさい―安く買って高利回りで貸して高く売る!
(2012/02)
後藤 聡志

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備忘録(変化する市場)

自宅にモノを置くスペースが足りない人のための「トランクルーム」、手軽に仕事の拠点を作れる「レンタルオフィス」、他人と住まいやオフィスを共用する「シェアハウス」「シェアオフィス」など、借りる側のニーズが新しいスタイルを生み出してきた賃貸。そして今、これまでの常識を破る新たな賃貸のトレンドがいくつも生まれている。その背景にはどんなニーズが潜んでいるのか。近ごろ人気を呼んでいる「賃貸スペース」を追った。


ガレージ+フリースペースの「賃貸ホビースペース」

 ガレージにフリースペースをプラスしたユニークな賃貸ホビースペースが今、関西を中心に人気を集めている。開発したのは全国380棟、2万5000室のトランクルームを展開する業界最大手の「ライゼ」。トランクルームの1階部分をシャッターガレージにして車庫や大型倉庫としても賃貸を始めたところ、「シャッターガレージとトランクルームをセットで借りたい」というユーザーが多数いたのがきっかけだった。

 同社では自社ユーザーの声をもとに検討を重ね、2006年にさまざま趣味に対応できる賃貸ホビースペース「ライゼホビー」を発売。現在は関西エリア・関東エリア合わせて30店舗以上、累計200室以上を販売している。2011年12月にオープンした「ライゼホビー・多摩センター店」は、受付初日に半分以上の部屋が埋まったほか、関西でもオープンまでに全室予約済みになった店舗も多い。人気のロフト型やメゾネット型のホビールームは、ほぼ満室の状況だ。

 ユーザーの比率ではやはり男性が多いという。クルマやバイクを入れて整備するといった使い方に限らず、アトリエや工房、アウトドアグッズのセッティングスペース、コレクションのディスプレイルームや書庫・書斎として、さらには隠れ家的な場所を求めて借りる人も多いとのこと。こうしたニーズが増えていることについて同社は、「飲食や洋服などの生活費は抑えても、自分の趣味にはお金をかけるという人が増えているのでは」(「ライゼボックス 東京 営業部 鈴木正倫氏)と見ている。

 地域によって異なるが、「ライゼホビー」賃貸料金の中心価格帯は7~8万円台。都内でワンルームマンションが借りられる額だが、例えば賃貸料8万4000円の「ライゼホビー・多摩センター店」の広さは1階のガレージと2階フリースペース部分の合計で約27.3畳(約41平米)。一般的にガレージだけを借りても3~4万円はするうえ、もともとガレージ付き物件自体が稀少という理由で歓迎されているという。なかには東京に自宅のある人が千葉のガレージ付きホビースペースを借りているケースもあるそうだ。

 トイレや散水栓、エアコンやコンセントもあり、インターネットは無料。電話引き込みもでき、電気代は50kwh/月まで無料。壁面はフリーボードになっていて釘やビスの打ち込みができるので、自由にカスタマイズすることも可能だ。リモコン式自動シャッターも標準装備で、個別セキュリティシステムも完備している。

 また同社では、個人向けホビールーム「ライゼホビーパーソナル」を2012年1月20日に発表。なんと自分で組み立て可能な「ガレージキット」もラインアップに入っている。

スパやバー併設も! ユニークな巨大シェア物件が続々

 一軒家を友人同士で借りて住む「シェアハウス」が若い層に人気となっている今、ユニークな巨大シェア賃貸物件が次々に登場し、好調だという。例えば、345区画のオフィススペースやスパ、フィットネス、バーなど豪華な共用部を設けた「the SOHO」(延床面積約2万8000平米、、貸主/正友地所)、湾岸エリア・日の出にある元新聞社印刷工場を改装し、クリエイターに貸し出している「TABLOID」(4380平米、、貸主/リビタ)、そして2011年12月にオープンしたシェア型複合施設「THE SHARE」(3823平米、貸主/リビタ)。これらはいずれも不動産コンサルティング会社「リアルゲイト」が企画・運営や管理を手掛けている物件だ。

 「探しに来る人は多少高くてもプラスアルファが得られる物件を強く求めている」(同社の岩本裕代表)。1棟まるごと使えるような巨大物件はプレミアム感のある共用部分を作りやすく、それをシェアできる点が人気という。運営側にとっては巨大な建物を一棟まるごと使用するリスクは大きいが、「イベントなどを行っても大きな空間だと来場人数が多くなり、SNSなどの口コミによって2乗、3乗の宣伝効果がある」(岩本代表)とのこと。

 また最近ではリアルなつながりを求める人が増えているため、運営側では入居者同士の交流を積極的にバックアップすることで、そうしたニーズを満たしている。the SOHOの入居者に聞くと、いわゆる雑居ビルとは一線を画すコンセプトを高く評価している声が多い。「ひとつの街として進化を続けているところが魅力。いろいろと交流できる仕組みや仕掛けがあるビルなので、刺激を受けている」(「Dip」の川口りえ代表)「the SOHOという空間がひとつのメディアになる可能性を秘めている」(コミュニケーションとデザインが専門の「オアゾ」の松田龍太郎代表)。

 また、これまでにも「オフィス利用者同士の交流が盛ん」「居住者同士の交流が盛ん」をアピールするシェア物件はあったが、そのふたつが交じり合うことはなかった。しかし2011年12月にオープンした大型複合シェアハウス「THE SHARE」は、ショップ&オフィス利用者とアパートメント利用者が自然に交流して情報交換できることを目指したシェア型複合施設。シェアハウス家賃は共益費込みで9万5000円から、シェアオフィス(フリーデスク)は共益費込みで2万円からという価格設定だ。

 オープン後約1カ月でショップ&オフィスフロアとアパートメント全64室がほぼ満室となり、現在も空室待ちが続いているという。岩本代表は「原宿という立地がショップ・オフィス・アパートメントのシェア型複合施設に向いていたのでは」と分析する。原宿に住みたがる人たちは仕事と生活をあえて区別しない人が多いため、オフィス利用者と居住者の間の心理的な垣根が低い傾向がある。生活者からの情報が仕事に生かされたり、仕事の情報が生活に役立ったりといった交流が自然に生まれているそうだ。

 同社では2012年3月末、PRの場を設けるなどさまざまな仕掛けが施されたクリエイター向けシェアオフィス「PORTAL POINT」を東京・青山にオープン予定だ。

利用者同士が“ゆるく結び付いて”働く「コラボオフィス」

 建物というハードに加えて「新たなワーキングスタイル」というソフトも提供しているのが、都内に4カ所のオフィススペースを展開し、300名近いクリエイターを会員に持つ「シェアード・コラボレーション・スタジオ co-lab」(以下 co-lab)だ。「co-labは単に経済的な理由でオフィスを分割する『シェアオフィス』やスペースを共有しながら個人が独立した仕事をする『コワーキングスペース』とは一線を画した“コラボレーション・オフィス”」(運営する「春蒔プロジェクト」の田中陽明代表)という。

 co-labの大きな特徴は参加資格が「クリエイターか、クリエイターをサポートする仕事をしていること」(作品確認など簡単な審査あり)だということと、co-lab自体がクリエイティブ・ディレクション機能を持っていること。会員はデザイナー、ライター、カメラマン、プロデューサー、社会企業家などで、外部クライアントからプロジェクトの依頼を受けた場合、co-lab会員でチームを編成して進めていく。ウェブサイトに全会員のプロフィールや仕事を公開しているので、何らかの課題を解決したい会員や外部クライアントが必要なスキルを持った会員を簡単に探し出せるのだ。2010年12月に実施された「TATAMO! これからの畳をつくるプロジェクト」もそのひとつ。これは廃棄処分され続けてきた短いイグサを利用し、畳の新たな可能性を引き出すプロダクトを考案しながら、畳の未来を提案していくプロジェクト。co-lab会員がプロダクト・デザイン、グラフィック・デザイン、マーケティング戦略などに参加して進めた。

 実はco-labはこうしたワーキングスタイルを確立するために考案された空間なのだという。「日本ではこれまで企業に所属するか、個人で自営業を営むかの二者択一でしか働き方を選べなかった。これからは企業組織型と個人型の「中間的な領域」でも働ける社会が必要であり、そのためには、目的に応じて一時的に“ゆるく結びつく”スタイルを確立することが必要だと考えた」(田中代表)という。

 Co-labのオフィス空間は、昔ながらの「長屋」を連想させるブース型の簡素なワークスペース。扉もなくてオープンにつながっているため、常に情報交換が可能でありながら、望めば邪魔されずに集中して仕事に取り組めるように設計されている。「しがらみのないのびやかな発想やコラボレーションはオープンな空間で刺激し合うことで生まれる」という考えから生み出された空間だ。また会話が生まれやすいこの形は、「バーチャル空間におけるコミュニケーションが拡大する時代こそ、長屋のようにリアルでウェットな人間関係に基づく場が重要」という考えに基づくものだという。co-labはクリエイターの創造性を高めるための空間・システムだが、「将来的には幅広い業界・職種に広げ、クリエイティブな思考を導き出すサポートをしていきたい」(田中代表)とのことだ。

なぜか“古くて新しい”「間借り」が人気

 なぜか今、「間借り」という昔懐かしいスタイルがじわじわ人気となっている。その原動力となっているのが、「間借り物件情報サイト」だ。

 「街には空いている場所がたくさんある。わざわざ新しく作らなくても、今空いている場所を使えばいいのでは」という考えで、2010年に間借り物件情報サイト「MaGaRi」を立ち上げたのが、「まちづくり会社 ドラマチック」の今村ひろゆき代表。わずか1年4カ月で100件以上の問い合わせがあり、成約率は3割を超えるという。

 最近の例では、渋谷のダイニングバーが昼の時間帯に店舗スペースを利用したい人の募集告知を出したところ、ネット通販が好調なため実店舗を探していた手作りマシュマロ専門店オーナーの若い女性が応募してきた。「まさか自分が渋谷に店を持てるとは思わなかった」と驚いていたという。

 一から店づくりを始めるとなるとかなり大変だが、こうした「間借り」なら小資本でも一等地に店を出すことが可能なのだ。またオーナーも自分の本業に影響がない「時間貸し」なら抵抗が少なく、お互いにメリットの大きい合理的な賃貸関係といえる。

 さらにユニークなのは、「逆・不動産」ともいうべき“Talent“という活動。通常の不動産情報サイトは物件情報ばかりだが、それとは逆に、「こういう目的に使える物件を探している」という借り手側の情報を掲載している。例えば、「若手漫画家だけで住む、トキワ荘のような共同生活の場を提供して欲しい」「週末だけ田舎の両親が作った野菜を売れる、もう使っていない八百屋さん募集」など。こうした、夢を叶えるための場所を探している借り手候補を“Talent”と呼んで紹介しているのだ。「一般的に賃貸物件のオーナーは自分の物件に住む人のことを深くは知ることができない。しかしこうしたはっきりした目的を持った居住者だと『安心して貸せる』と喜ばれる」(今村代表)という。

 しかし、なぜこれだけ「間借り」が人気なのか。「貸すほうも借りるほうも、『場所を所有する』という概念が変わってきているのではないか」(同)。また会社以外のプライベートな時間に趣味を追求する本格的な活動をしている人が増えていることも背景にあるようだ。本業以外に本格的な趣味を追求する人が増え、さらにネットなどのバーチャルでなく実際の体験をしてみたいと考える人が増えている。そういう人たちに「間借り」というスタイルがフィットするのだろう。

 今村代表によると、間借りの最大のメリットは経済面ではなく、貸す人と借りる人との「出会い」だという。その場所で活動をしている持ち主と、一部を借りて活動する間借り人の間には情報の交換があり、人脈の広がりがあり、そこから新しく生まれるものがある。例えば事務所の間貸し告知を出している「K2インターナショナル」(横浜で若者の自立・就労支援を行なっている団体)は、「もし社会事業への関わりを持ちたい人がここを借りるなら、私達が持っている横浜のネットワークが役に立つかもしれない」という。さらにK2インターナショナルは東日本大震災後に石巻に一軒家を購入し、石巻でボランティアなどの活動を考えている間借り人も募集している。

 「居場所を持つことはあらゆる活動の基本。やりたい気持ちがあるのに、場所がないばかりに機会を失っている人が多いのがもったいない。場所を持つ手伝いをすることで、何かを始めるきっかけをつくりたい」(今村代表)という。

 急激に多様化が進んでいるように見える「ネオ賃貸」スタイルだが、そこには共通するキーワードが見える。ひとつは「公私のあいまい化」で、仕事とは別の趣味や得意なことを深く追求し、さらにはそれをビジネスにしようと考える人が増えている。その結果、オフィスでも自宅でもない“新たな居場所”を求める人が増えている。

 もうひとつは「リアルなつながり願望」。SNSなどによって趣味や志向が似ている人とのつながりが増え、リアルな場にもそれを求める願望が強くなっている。そのため、場所を借りるのではなく人間関係が広がるような物件に人気が集まっているのだろう。

(文/桑原 恵美子)
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長期修繕 こんな感じです。



IMAG0118.jpg
 


これ 2万円で作成してもらえます。

IMAG0119.jpg 

細かいんですよ。

IMAG0120.jpg 

まだまだ続きます。



これがない区分は買わない方がいいでしょう。

たぶん。


一棟しか持ってない人は ご自身のみが

マネジメントしなきゃいけないんですよね。


中古であれば途中からでも作成した方が

いいんじゃないでしょうか?
 
計画がなければ 場当たりな対応に終始し、

建物の維持保全ではなくなります。




本当に大変だと思います。

私にはできませんし、利回り以上に大切な
 
ことではないでしょうか?


以前 図面舞踏会が流行りましたが、長期修繕

舞踏会を開いてみたいものです。











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今日も戦ってきました。

マンションは管理を買え。絶対買え。



いやー 身にしみてよくわかります。



以前からブログでお話してきたある物件

の理事会がありました。



もう仕事の合間をぬって、パワポの資料

8枚、現在の定額管理費の内訳と管理組合

の希望との比較表。



おいおい、ほぼ会社の仕事なみにプレゼン

資料作成してるんですが。。。(笑)



まだまだ一歩目ですが、他の理事の方もかなり

問題意識持っていただけたので良かったです。



まだ 修正・改善する余地はあると思っている

のでなんとかここ5年くらいで軌道に乗せたい

もんです。



で冒頭の管理を買え!ですが、今 都心の区分は

奪い合いです。


あるのはトップかペガサスか?くらいの勢いでしょうか?




うーん 管理業務主任者的に言えるのは、最低限

長期修繕計画書があるか(現在は全マンションの80%はあり)

と、規模のメリットを活かすために、なるべく

総戸数の大きなものを買えってくらいしか言えません。

当然 戸数が大きければ、滞納のリスクも増えますしね。




あと、何度も言いますが 区分やる人は最低限の法律知識

は持つことです。




先日もある総会で、滞納者の督促を、管理会社が打ち切る

ことに対して、大人げなく文句付けてた人いましたが、それ

管理会社は責を負いませんから。。。



そんな間違った所で突っ込むより、知識があれば、突っ込み

どころ満載なんですよ。


知識があれば、誤った管理をしているマンションから逃げる

ことも可能ですし。。。しっかり勉強することだと思います。



つうか不動産って、区分所有法などの法律もそうですし、

財務・会計、マーケティングなど 勉強嫌いな人には

不向きですよ。絶対。

リノベが好きな人は建物の知識も必要ですし。。。






コンメンタール マンション区分所有法コンメンタール マンション区分所有法
(2004/10)
稲本 洋之助、鎌野 邦樹 他

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久々の良著。お勧めです。

ビジネスモデル・ジェネレーション ビジネスモデル設計書ビジネスモデル・ジェネレーション ビジネスモデル設計書
(2012/02/10)
アレックス・オスターワルダー、イヴ・ピニュール 他

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久々にお勧めできる本が出ました。


不動産賃貸業にも本業にも。。。


いろいろ応用が利くのではないかと?


これ スバリ売れると予想します。





サブタイトル

戦略的思考を視覚化した画期的なフレームワーク

ビジネスモデルキャンバスを使った斬新な発想法

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加藤隆先生の区分所有のセミナーがあります(先着20名限定)

私が区分始めた当初いろいろご指導いただいた

加藤隆さんが区分所有のセミナーを行われます。



ブログのタイトルにもあるように、すでに25年

の経験をお持ちの現役最古参のサラリーマン大家

さんの加藤さんのセミナーをぜひお聞きになっては

いかがでしょうか?しかも区分に限ったセミナーです。

 


大家業は息の長い事業です。

25年、つまり半世紀、もの長きにわたり、大家稼業を

されている加藤さんのお話は、大家業初めて数年

しか経っていない人とは説得力が全然 違います。



宅建は当然ですが、マンション管理士・AFPなど

知識の裏付けも当然にお持ちですので、話される内容

も間違いないと思います。





なお 先着20名限定だそうです。

私は理事会でお伺いできません。残念です。


2012年2月11日 PM1:00~

ティーズ渋谷区フラッグ

参加費:無料

主催会社:(株)インベスターズ

http://www.sftd.jp/kato/2012/02/post_2634.php#more
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ロンドンオリンピック

とりあえず 航空券と宿はキープしました。


ヴァージンが好きなのですが、なにせ25万。


今回は13万の大韓航空で行きます。


もう売り切れ寸前です。
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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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