区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2012年03月
コンテントヘッダー

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
このページのトップへ
コンテントヘッダー

大田区の女性 あなたですよ。貴女。

今日のマン活。


いやータイトル通り、大田区在住のある女性。


クレーマーか?ってくらいひどかったなあ。


マンション管理士もタジタジでしたね。


あれがモンスター××かとちょっと感動。


つうか ちょっと勉強してこいよ。


と廻りは結構白い目でした。


私のブログの読者の方はぜひ 下の本持参

で総会に臨んでもらいたいもんです。

はったりのために(笑)



23年度版 マンション管理の知識23年度版 マンション管理の知識
(2011/06/09)
マンション管理センター

商品詳細を見る
スポンサーサイト
このページのトップへ
コンテントヘッダー

平日もマン活

今日もマン活。忙しい。

仕事帰りのマン活は疲れが倍増だ。


今日は、某物件の総会。



議題は漏水や長期修繕やテンヤワンヤ。



実は私の部屋が雨漏りしたんです。



上からではなく、シーリング材の劣化から来る漏水。



で保険屋にいうと、「経年劣化」は対象外だとさ。


みなさんはどうなのさ?



これ良い子の皆さんは知っておいて

損はないと思うのですが、

原因が共用部分にあるときは、管理組合が

負担するわけさ。




って何人だよ。



というわけで、ちょっとした漏水なのに、


50万円も負担していただきました。



つうかフローリング張替です。



ラッキー。




でも他でも同じ事例がでると、大きな負担に


なるので、6月までに順次、全部屋シーリング材の


交換をすることにしました。



でここの管理会社、無料で建物診断してくれる。

このサービス嬉しいなあ。

で問題点が浮かび上がったので、次年度の

大規模修繕にいかせそうです。



これも修繕積立金にレバレッジを利かせるからこそ

できる業ですかね?
このページのトップへ
コンテントヘッダー

WBS見た人、手を挙げて。

たしか 実質利回り1.9%って言ってませんでしたか?


11.9%の間違いですか?


最近 もうろくして来てしまって。。。


ご覧になった方 ご教示下さい。


でもキャスターも

「僕ならやりませんね」って。おい






そりゃねえだろ?(笑)
このページのトップへ
コンテントヘッダー

週末のマン活

今日の日経に、「昼活」の記事が出てましたね。



「就活」や「婚活」や「妊活」となんでも

「活」つけりゃいいてもんじゃない。



でわれわれ 区分屋さんはどうすれば良いのか?

「区活」???


なんか住んでる区の活動みたいだ。


なんで当然「マン活」。

ちょっと語感はなまめかしいが、黙読で許して下さい。

(登録商標済)


で週末は2件見てきました。



まずは千川。ご存じのとおり、都内には仙川という駅も

あります。京王線で白百合ってここじゃなかったで

したっけ?



で千川。池袋から二駅なわけです。

結構高級住宅街なんですね。知らなかった。

ただですねえ。駅前の廃れっぷりにはびっくり。

買いものはすべて池袋へ行けってことでSky?



つうわけで駅力的には???

次は新高円寺へ。

ここも住みやすいんですけどねえ。

高円寺ルック商店街なんか結構シャッター

商店街になってましたねえ。

時間にもよるのかな?

あと駅から9分のふれこみでしたが、全然かかる。



やはり区分は5分いないと厳しいですね。

というわけで週末のマン活は成果無しでしたが、

季節もよくなるし、いい運動にもなるので

バンバン マン活したいと思います。

目指せ。体重5キロ減!
このページのトップへ
コンテントヘッダー

学生時代に住んだ賃貸併用住宅の今

ブログ1
ブログ2
ブログ3 


今日は某用事があり、都内某所の

学生時代に下宿してたところへお宅

訪問してきました。



そこは今はやりの賃貸併用住宅。



ってかこのあたり、賃貸併用住宅

ばっかりです。



でお世話になった○○コーポですが、

大学卒業後21年もそのままの姿で

健在でした。



でもなにやら、ポストに入れられない

ようにしてるってことは不動産賃貸業

は廃業されたのでしょうか?



久々に近所を散策したら、まあ 賃貸

住宅の多いこと、多いこと。



近所のレンタルバイト屋でバイトしてたんですが、

Hなビデオをよく借りてた豆腐屋のあんちゃん

の家も立派な賃貸併用住宅になってましたよっと。



ここも新宿から電車でわずか10分圏内の人気

エリアですが、明らかに供給過剰ですね。



ますます買えるところが限られてきました。




このページのトップへ
コンテントヘッダー

豊洲の賃料・・・

ご存じのとおり、発展著しい豊洲。


ファミリー物件買われるのはよくわかります。


おおニューファミリーって感じ。



ららぽーとがあって、イオンがあって非常に

住みやすそう。



で圧倒的にワンルームの供給は少ないエリア

ではあると思う。



ワンルームに住む人いるのかなあ。



ま 海の風を感じながらサイクリングしたい

人には高い家賃で貸せるのかな?


あんまりイメージわかないなあ。


判断難しいところですね。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

区分の融資は・・・・

区分の融資って正攻法で行くと、

年収倍率や返済比率でひっかかりますが、

本を出版されてる富士通にお勤めだった彼も、

私の友人のソニーにお勤めだった彼も、億単位

の借入をしています。

うーん。これはどういうことだ??

ということで、最近、ちょっくら面白いルート

開拓しています。

身の丈レベルでやっていきますが、はたして

どうなることやら??

このページのトップへ
コンテントヘッダー

すげー勉強になったなあ。

今日も不動産な毎日。



まずはゲストハウスを見学。

なんと、売主さん、全部ご自身で

リノベーションしてるとか・・・

ありました。

クネクネミラー(笑)



謄本みさせていただいたんですが、

借りてる銀行と金利が悪い(笑)



って買ったばっかりですやん。

うーん 売主の事情が透けて

みえるようです。

でもあのリノベーションは凄いなあ。

神ですよ。神。


で 次はセミナーへ。



2つ気づきがありました。

これは後日。

ってかブログに書けるか不安です(笑)
 


最後は退去物件の立会に。

ここでも、気づきが。。。

へえへえ。


何やら問い合わせは増えてるらしい

ので3月中に決めて欲しいものです。

このページのトップへ
コンテントヘッダー

ゴールイメージ

なんとか事業的規模でやっていますが、ゴール

イメージがさらにわいてきました。

現在は競輪でいえば、3コーナーを廻ったところで

しょうか?

goal.jpg 



どうしても一棟さんの誘惑に負けそうになるので

すが、(そりゃかっこいいし)この下降線を辿る

賃貸市場で、1箇所に資産を凍結をさせる危険性

を感じ、相変わらず区分でいきそうな感じです。



今年・・・

もうちょいで一部屋完済。

なんと自宅の住宅ローンを事業用ローンに借り換え



来年・・・

枠が空いた住宅ローンでナウイ物件購入。

なんと金利0.3%で3部屋購入

その3部屋と完済済の物件を担保にライフで。

そのライフのものを他へ借り換え。




2014年3月晴れて・・・

退職金がっぽりもらい

ゴール。

golgol.jpg 



ま 決してここがゴールではなく、

この後が重要なのもわかってます。



その後、京都に10部屋、実家のある広島に10部屋。

東京の物件は、順次古い物件2戸売却、1戸築浅へ

買い替えし、 どんどん新しくしていきます。



で今度は注意深く海外へ進出します。


どうも こういう生き方が理想のようです。





ノマドライフ 好きな場所に住んで自由に働くために、やっておくべきことノマドライフ 好きな場所に住んで自由に働くために、やっておくべきこと
(2012/03/16)
本田直之

商品詳細を見る
このページのトップへ
コンテントヘッダー

家賃沈没地区

昨日 大田区で良い物件があったので 皆さまの

辛口な意見を聞こうと思ったのですが、すぐ削除

しました。



調べれば調べるほど、蒲田周辺エリアの家賃の

値下がりが激しいかったからです。



蒲田周辺や笹塚や中野新橋周辺・世田谷の一部

地域などは、早晩 3点ユニットは家賃5万円が

定着する勢いです。


BT別・高い天井高など 物件に付加価値をつけて

も、7万円など高家賃を維持できるのか甚だ疑問

です。

そういったエリアでの7万円の家賃の対象者は、

もう少し都心を希望するのではないでしょうか?



こういう一棟ものさんと競争し、レッドオーシャン化

が激しい地区での区分投資は避けるべきだと
 
思います。

あくまでも一棟さんがいない立地で勝負したいもの

です。




このページのトップへ
コンテントヘッダー

ちょっと無理があるかなあ。

いくら話題のシェアハウスとは言え、

ちょっと企画自体に無理があるような。。


皆さまはどうお感じですか?



立地:賃貸激戦区千歳烏山

交通:バス便

料金:そこそこ取るでしょう。



なんかシェアハウスというより、寮ですね。

共立メンテナンス(9616)などの

ビジネスモデルが近いんでしょうか?




シェアハウスも大手が参入してきたら、中小

も影響受けるでしょうし、動向には要注目です。


http://www.nittochi.co.jp/personal/sharehouse/

このページのトップへ
コンテントヘッダー

アパート経営している人の何人がアパートに住んだことがあるのだろうか?

アパ1

アパ3

アパ2 

私が最初に住んだ都内某所のアパート

に行ってきました。



まだ 健在なんですねえ。



しかも 風呂なし(笑)



地主の大家さんで、ご自身は、隣の

マンションの1階に住んでいらっしゃいました。



で何が苦痛だったかって、「音」です。「音」

2枚目の写真でわかりますが、外に洗濯機を

置いている人はいいのですが、部屋に置いてる

人が上階だともう最悪。


僕が住んでた時は、2階の人が夜中に洗濯機

廻すもんだから、もううるさいのなんのって。


もう2度とアパートへ住むかと思いました。

でも次回も性懲りもなくアパートに住んじゃう

んですが。。。



(これも機会があれば写真撮りにいこっと)


次のも問題があったんですけどね。



で多くの賃借人の方は、「アパート」=「音が

うるさい」ってイメージあるのではないでしょうか?


オーナーは問題はないと思ってても、借りる人の

イメージは大問題だと思います。


このへんはこの本をお読みください。


そんな新事業なら、やめてしまえ! 既存の資産と能力を活かす6つの原則そんな新事業なら、やめてしまえ! 既存の資産と能力を活かす6つの原則
(2005/09/15)
セルジオ・ジーマン

商品詳細を見る




私は、今でも検索条件で、「アパート」だけはチェック

しません。

「アパート」って語感だけで敬遠する人 増えたり

しないんですかね?


もう ほんと トラウマなんですよ。アパートって。


ぜひ アパートの良い思い出を教えていただ

きたいです。
このページのトップへ
コンテントヘッダー

マンション駐車場がら空き問題

各地のマンションで大きな問題となっていた“駐車場がら空き問題”。近年、急速に進んだ自動車離れに伴って「マンションに付設する駐車場でも“空き”が発生して、都心・郊外を問わず多くの管理組合を悩ませている」とマンション管理のコンサルティングを行うシーアイピーの須藤桂一社長は言う。大半の管理組合が駐車場の賃貸収入を管理費用や修繕費用に充当しているためだ。

 収入不足を埋めようと、多くの管理組合がマンションの住民以外への駐車場の貸し出しを検討するのだが、これまでは“課税問題”が障害となり頓挫していた。マンションの外部へ貸し出すと、組合の収益事業と見なされ、賃貸収入が課税対象となってしまうリスクが懸念されていたからだ。

 さらに問題なのは課税の範囲だ。税務当局へ問い合わせても、「全額が課税」「住民分は非課税」といった回答が混在していた。要は所轄の税務署や担当者によって対応がバラバラだったのだ。理不尽に課税されたとしても、管理組合では税務当局との交渉に限界がある。トラブルを嫌う管理会社は組合から相談があっても「課税リスクがあるので外部貸し出しはやらないように」と説明するケースが大半だった。

 このため、1台でも外部に貸すと駐車場全体が事業と見なされ、マンション住民が借りている分も課税対象となってしまうというのが半ば“定説”となっていた。

 課税実務の曖昧さから起きる駐車場問題を解決するべく、国土交通省は国税庁へ照会を行った。その結果、国税庁は次の三つの例を挙げ、外部貸し出しをした場合の課税対象が明確になった。

 (1)募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。(2)住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。(3)工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。

 つまり住民が優先して駐車場を使えるなら、住民の使用分は非課税であることが明確になったのだ。

 もっとも、課税関係はクリアになっても、空き駐車場問題が解消に向かうことは期待できない。

 「概算でも法人税や地方税で手取り収入は半分になる。会計や税務申告などを専門家に依頼すれば、それだけで数十万円の費用がかかる。10台以下の貸し出しなら確実に赤字になる」(須藤社長)からだ。

 数十台を貸し出すなら大きな黒字も見込めるが、大がかりな事業の管理や募集を誰がやるのか。理事のなり手がないなど通常の運営さえまともにできない管理組合が多いにもかかわらず、収益事業を行えるのか、という疑問も残る。

 メンテナンスや改修に数千万円を要する機械式駐車場では、空き駐車場問題はより深刻だ。税務リスクは解消されても、根本的な解決には程遠いのが実情である。



先日 上記のようなニュースがありました。


ご存じのとおり、機械式のマンションの駐車場

はかなりの金食い虫。


うちのマンションにも機械式の駐車場があり、

3分の2しか埋まっていません。


賃料は入ってこないわ、維持修繕費に金が

かかるわで、どうしようもないですね。


以前 港区でよさげなファミ混区分を見つけた

のですが、なんと機械式駐車場がビルトイン!!


ビルトインすんなよおお


ということで撤退したこともあります。


さすがに僕が投資用で持っている物件には

駐車場がある物件はないですが、ファミ混好き

な方は要注意です。


ほんと金かかるんですよ。
このページのトップへ
コンテントヘッダー

たろうさんに紹介されたので。。。

とりあえず、20代や30代で時間がある方で

一財産築く一番いいやり方だと思います。

1年目
池袋 630万円 半額キャッシュ・半額国金

http://www.kenbiya.com/realestate/346562426

2年目
南千住 650万円 半額キャッシュ・半額国金
http://www.kenbiya.com/realestate/3515788b9

3年目
柴又 440万円 半額キャッシュ・半額国金

http://www.kenbiya.com/realestate/346332768

4年目
目白 800万円  半額キャッシュ・半額国金

http://www.kenbiya.com/realestate/342582be0

5年目
新宿 780万  半額キャッシュ・半額国金 

http://www.kenbiya.com/realestate/353634e29

6年目 
2部屋繰上げ返済

7年目
代々木 1200万 3割キャッシュ・りそな銀行
http://www.kenbiya.com/realestate/35672453e

8年目
2部屋繰上げ返済
オリックス
ライフL&F

10年目から古い物件は順次入れ替え。

もしくは住宅ローンを使って、資産価値の高い
立地に自己満足で購入又は、賃貸経営の
実績をもとに一棟ものへ参入などなど


区分だろうと一棟だろうと借金の無い不動産が
一番いいと思います。

20代後半・30代前半のサラリーマンの方には
お勧めします。

なにも急いで何億もの借金を抱えることはないと

思いますけど。

しかも下り坂ど真ん中の不動産賃貸業で。



市場が伸びて伸びてしょうがないのなら、設備

投資はしますけど。




おとといの日経にも出てましたが、SMSの諸橋

社長などは典型的な順張り経営ですよね。

不動産賃貸業が同じ「経営」だとしたら、こういう人の

考え方とかを参考にしたいものです。

http://www.procommit.co.jp/interview/sms/000067.shtml
このページのトップへ
コンテントヘッダー

シェアハウス・ゲストハウス考

なんか日経新聞のシェアハウス関連の記事

読んでると、片苦しいですね。


キャリアアップだの・起業だの・ソーシャルだの


いやいや本当は、


昔の長屋的・つい最近でいうと下宿的な温かみが


シェアハウスの原点かと。


なんか賢くて向上心がある人じゃないと住めない

ような論調はちょっと違うんでないの?



ちなみに下宿等のように食事を供する所得は

不動産所得ではなく、事業所得か、雑所得です。



へえ。へえ。2へえくらいだ。


なんだか、日経のシェアハウスに関する記事 

おかしいぞ。



で暇なんで、観光庁の来日外国人の推移見てたら・・・


どう考えてもゲストハウスですね。


伸びる市場で勝負した方がいいですって。


シェアハウスは少なくなるシェアの奪い合い。


ゲストハウスの方が、旅館業法の縛りがあるにせよ、有望な

市場だと思いますよ。


国としても訪日外国人増やすの国策ですし、LCCなんかで

外部環境も追い風吹いてるし。

今はツアーで来ている中国人も一人でプラッとやってくる

時代になりますよ。

というわけで金曜日にゲストハウス内見してきます。




このページのトップへ
コンテントヘッダー

どう?これ

辛口の皆さん これはどうですか?

結構 やすし。

旗の台徒歩3分 690万

ファミ混
・98戸



1331005845233--2_wm_5516.jpg
このページのトップへ
コンテントヘッダー

シェアハウスではなく、ゲストハウスじゃね?

今日も日経新聞にシェアハウスの記事が出てましたね。


1年前くらいに「どれくらいの脅威になるか?」という

ブログを書いたと思いますが、当然 シェアを食い合う

ことを考えれば、相当な脅威になってきていると思います。



私が持っている御徒町の物件も、シェアハウスが多い

土地柄か、周辺家賃がかなり下がってきていると

感じます。



今日の日経新聞によるとシェアハウスの新潮流として

①ベンチャー経営者を輩出

②ビジネススキル向上の場に

③自宅は語学学校

④就活生の梁山泊



とありますが、訪日外国人(特に中国人向け)のゲストハウス

はあんまり話題になってませんね。



意外とこっちの方が市場規模でかいような気がするんですけど





これなら儲かるゲストハウス投資―不動産格差時代に勝ち残る (nagasaki business)これなら儲かるゲストハウス投資―不動産格差時代に勝ち残る (nagasaki business)
(2008/04)
中川 輝幸

商品詳細を見る
このページのトップへ
コンテントヘッダー

更新即退去。

都心のナウイ立地にある物件。

3月1日に更新料を振り込んだ翌日に

3月17日に退去したいという痛い

連絡をいただきました。

この店子様 4年もの長きにわたり

お住まいいただきました。

ありがとうございました。



現在の家賃が9万3千円(込)ですが、

同じようなスペックの近隣新築物件が、

8万9千円でも埋まっていません。

というわけで、かなり弱気に8万8千円

で募集開始です。

なんとか3月中に決まって欲しいものです。


このページのトップへ
コンテントヘッダー

ランチ分だけ納税

確定申告の提出をしてきました。


ランチ分程度を納税しました。


本当は、数万円還付の予定でしたが、


意図的に納税。


2年連続で還付受けてるので、今年・



来年は納税する予定です。


このページのトップへ
このページのトップへ
ブログランキングに参加しています。
ブログが紹介されました
FC2カウンター
みんなのアンケート
enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz
プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

不動産投資おすすめ本
最近の記事
最近のコメント
月別アーカイブ
カテゴリー
最近のトラックバック
この日記内を検索
検索したい語句を入力して「検索」をクリックしてください。
フリーエリア
メールはこちらから

名前:
メール:
件名:
本文:

好きなブログです。
RSSフィード
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。