区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2012年06月
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おっまた出てきた

http://www.kenbiya.com/realestate/382464882


あれ S社の専属専任じゃなかったの?

しかも値段下がってるし。。。

でも このシェアハウス アイデアが

詰まった良物件。

つうかオーナーさん 相当アイデアマン

ですよ。


ぜひ内見してみてください。

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個人的には興味あるよなあ。

http://www.kenbiya.com/realestate/3823596cb

よくあるリゾートマンション。

当然 管理費の滞納等あるんでしょうけど。。

粘り強く管理会社と戦って再生するか

もしくは、同じ建物買い進めるか。。。



でも 興味本位で買うとつかまる可能性

高いんで 辞めておこう(笑)
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ほんとうにひどい管理会社だよなあ。

以前から問題があったマンションの管理会社。



廃業するので、次の管理会社を決めなければ

ならないんです。



今の管理会社が 連れてくる管理会社ですが、

当然のごとく 似たようなレベル。




まあ テキトーなわけです。



そんな新管理会社にお願いするわけにはいかない

ので、理事長の私が 3社にお願いしているわけ

です。


そこそこの大手で、マンション管理士がいて、

一級建築士がいるまともな会社。




当然 まともな会社なので、今の管理の実態を

知りたく、各種書類を必要とするんです。



で 業務委託費の見積りを出すのに、今のダメ

管理会社が対応できない。(つまり、何を基準

に管理費を設定しているのか誰も説明できない

んです)



ほんとうにダメな管理会社だよなあ。





普通 廃業するんなら ちゃんと引き継ぎしな

きゃならんのに、この対応。




会社名?さらしちゃいます??





















渋谷の「イクセル」さんです。


客付けなんかもやってますが、あの対応じゃ

まずいでしょう。





もういい加減にしなさいよ。

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株主総会 面白いじゃねえか?

最近 お気に入りが株主総会に行くこと。



阪急阪神HDSでの

「城島や小林は不良債権だ」とか

「マートンに覇気がない」等の



チン場面に出くわしたことないですが・・・



今年初めて3社へ

まずはオールアバウト

2社目は ネクスト(そうhomesやってるところですね)

3社目は ブックオフ



まずはオールアバウト

アスピレーション経営の時代 (講談社BIZ)
アスピレーション経営の時代 (講談社BIZ)
(2006/04/21)
江幡 哲也

商品詳細を見る

社長の江幡さんの本を読んで多少興味あったので

行ってきました。



株主から質問があったんですけどね。

たしかに社長は立派。ただそれ以外が

ついてきていないという厳しいご指摘が。。

業績みりゃそうですよね。



でhomesのネクストさん。



なんでこれで収益があがるのかやっぱり不明。


業績もちょっと踊り場ですかね?


海外の収益化も注目してます。


で最後にブックオフ。


せどり対策も話題に出てましたね。

株主の一人が

「せどりは迷惑だ。なんとか対策とりなさいと!」

ま いずれなにかが起こるんでしょう。



株主総会 なかなか面白いっす。

来年 リタイアしたら行きまくりたいですね。
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ロンドンオリンピック チケット続々ゲッツ中

さあ ロンドンオリンピックまで1ケ月ですよ。



ということでチケットもゲットしつつあります。



男子体操(個人総合)

男子体操(団体)

女子バレー 日本VSロシア

卓球 女子予選

サッカー 準々決勝 A組1位VSB組2位
(おそらく イングランドが1位通過でしょう)



水泳や柔道・陸上は全く手に入りません。



女子レスリングなどは余裕で買えますので

せどらーの皆様はぜひ(笑)


今 オリンピックの公式サイトで発売中ですが

イギリスに住所がないと買えないんです。



しゃーないんで、イギリスの宿にお願いして

引き受けることにしてもらいました。



まだサラリーマンなので、10日しか逝けないです

が、リタイアしたら、カウントダウンから楽しみ

たいですね。


つうか サラリーマン発想では、「10日の休み」

だけど、「やりたいときに、やりたいことをやる」

それは普通だと思うし、あるべき姿だと思うん

ですよね。

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区分も悪くないんじゃない?

改めて言うのも何ですが、区分も投資と

しては悪くないのでは?と思うように

なりました。
 


以前 書いていた 賃貸管理手数料

結局 これ従来3%だったのが0%で

妥結。



某CFネ○ツさんの7%とかありえね。



ある物件の修繕積立金3500万。



これも私が拠出したのは たったの数万。



あとは、正しい知識で 正しく使う。





狭いのはどうしようもないにしても

都心の好立地。



まだまだ戦えるはず。

先日まで苦戦してた物件。今頃、売って

くれませんか?のテレコール。




斜陽の不動産賃貸業で 都心は

最後の聖域。



郊外のアパートよりいいでしょう?



え?郊外の木造アパートのほうがいい?




小口・分散化、小口・分散化。



100万・200万の借金はすぐ返しましょう。



借金のない不動産が複数作るのが最強

だと思います。自信ないけど・・



本当は都心で 借金のないアパートがいいけど

それは しがないサラリーマンじゃちょっとムリ。


やってしまったら借金とのラットレース。




そんな感じじゃないんでしょうか?



つい3年前までは 区分?そんな与信毀損する

ものなんてやめちゃえば?みたいな論調

だったんですが。。


区分も悪くないと思うんですけどね。

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スルガ銀行もたいしたもんだ。

スルガが木造に融資しなくなった記事が

一棟ものさんを中心に騒がれています。



対岸の火事だと思ったら、区分派にも

影響がでてるかもしれません。



そう区分におけるスルガは借り換えで使う

銀行だったってこと。(過去形)



ライフで借り→スルガで借り換え→ライフ

で借りる。その繰り返し。



でわたす ライフで700万残債があるので

スルガに借り換えについて聞いてみた。




なんと 4.2%、20年だといけしゃあしゃあ

と抜かしやがった。



3.1%とか出ると思ったんですけどね。




スルガ入金分は、すぐ出金して別のところで

運用してるので、そのまま預けていればもう

少し金利が安くなったんでしょうかね。




あと ネット支店なんで、弱いのかなあなんて

後の祭りですが。。。




ま 残債が残債なのでこのままで逝きます。




それにしても、スルガさん IBMに勝訴

したとたん、ずいぶん高飛車な会社になって

きましたね(笑)
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井戸端会議

http://www.kenbiya.com/realestate/379897fd7



これさあ 去年500万で売ってたやつですよね?


http://www.kenbiya.com/realestate/379874ec2



見栄えはいいんだけどさあ。家賃4万円ってどうすか?



http://www.kenbiya.com/realestate/379812643



家賃沈没地区 浜町も500万台ですか?






区分って突っ込みどころ満載でおもろいですね。





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早退(早期退職)ネタ 根元美治さんの場合

今週の日経ビジネス、今 熱い 早期退職ネタでしたね。



しっかしペンション経営で8000万とか9000万

借金するファイナンスリテラシーの低い人が、今の

時代にいるんですかね?



本当に最近の日経の記事のレベルの低さには目を覆い

たく なるばかりです。



で そんなつまらない日経の早退ネタではなく

面白かったのが、今日の日刊スポーツに載っていた

千葉ロッテ 根元選手のお父さんの早退ネタ

image_20120618210904.jpg 



「息子観戦のため 仕事辞めた父へ贈った
 根元 初4安打!!」



東京都 瑞穂町にお住まいの根元選手のお父さん

美治さん(58歳)。



6年前に会社員だった父は家族に聞いたそうです。

「野球選手の寿命は短い。見られるうちに見たい

から仕事を辞めたい!」



父は定年前ということもあり、反対を覚悟していた。



息子は他の家族とともに退職を賛同した。



以来 父は年間約80試合を観戦している。



根元が小さいころから、父に言われ続けたのは



「自分の好きなことでメシを食え」







好きな野球に打ち込む姿を、いつまでも見せ続けたい。





思わず 目頭が熱くなってしまいました(笑)



日経にももうちょっとまともな記事を書いて



欲しいもんですね。
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山崎隆さんの新著はおもろい

安心の財産形成術安心の財産形成術
(2012/05/18)
山崎 隆

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山崎隆さんの新著。


今までの著作と違い、毒舌面白いです。


ぜひ 図書館で借りてみてください。




金言

売れそうもない資産は所有するな。


借金漬けの投資家が蟻地獄に陥るメカニズムを
検証する


「金持ち父さん 貧乏父さん」という非論理的な
本があります。この人、もしかして、まさか、頭
がおかしいのではないか?


衰退しない街に立地する不動産を買わなければ
ならない。


人生設計とは、未来を見据えたバランスシートの
設計と改善である。


高い換金性、流動性を維持しなければ、資産運用
は失敗するものなのです。


借金するなら、流動性を維持しろ。


利回りなど気にするな。流動性を優先しろ。


最悪の事態を 動的・時系列的に想定しなさい


価格が減価する資産を借金で取得すると地獄を見る。


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区分10戸ではリタイアできないのか?

雪うささんから ステキな意見をいただきました。



区分10戸でリタイアできるんですか?と・・・



たしかに リタイアされた方のブログを拝見すると

一棟もの複数買われてリタイアってのが一般的

なんでしょうけど、この賃貸不況の中、2~3箇所の

動かざる資産のために

億単位の借金を抱え、さらに定期収入が途絶えるのは

危険な行為だと個人的には思っています。



それなら都心区分で、

①数年後に 一部屋売却して ある事業を拡大するため

という選択肢

②また数年後に 二部屋売却して 地方に一戸建てを購入

しシェアハウス運営という選択肢

またまた数年後に二部屋売却し、マレーシアのコンドミニアム

購入など

いろいろな選択肢を残したいと思うんです。



都心区分は ご存知の通り、単価張るじゃないですか?

あの渋谷区の物件でも余裕で600万なら売れますよね。

今 ネットで900万で出ていますが。。。




ようは「リタイア」の定義だと思います。


私もまだ若いんで、何か仕事はやる予定です。


(サラリーマンはこりごりだけど)



で早退も入ります。ちゃっかり運用する予定です。



最後に区分10戸からの不動産所得。



3つの柱で生活できればいいかなあと思っています。


子供がいらっしゃる方は、一般的に考えて、子供が

成人するまでをイメージするでしょう。

このへんはAFPの勉強してみてください。


ま 一人なのであいにく好きなことができます。


セシウムの無いおいしい空気で、山の幸・海の幸

が堪能できる温泉街にバーニーズマウンテンドッグ

と古い一軒家にでも暮らそうと思っています。


毎日 つりか登山・温泉ですね。

下野した後の西郷隆盛のイメージです。

そう夢の仙人ライフ。

ああ 夢が広がる(笑)



そんな自給自足のような生活なんで、月に100万

のCFなんて不要なんですよ。

米は株主優待でタダ取りだし(笑)

そんなリタイア生活なんです。


ま品川の自宅を貸したときのCFが思ったより出る

のも大きいんですけどね。


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不動産を切り売りできる幸せ。

区分だけが味わえる、切り売りできる幸せ。

これ ほんとうれしいですね。


担保取られてると意味ないけど。。
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あのNHKスペシャルはやばいだろう?

見ました?



完全に地震が来るシナリオですやん。



たしかに、twitterの地震速報なんか

見てると、こんなに地震多いのか?

と誰でも思いますよね。



日本人は農耕民族なうえに、平和ボケしてる

ので、動かない人多いかもしれませんが、

幾多の戦乱を経験し、リスク管理に敏感な

中国人なんかの国外脱出は続くでしょうね。




関東脱出!本気で移住マニュアル関東脱出!本気で移住マニュアル
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マンションの地震対策

マンションの地震対策 (岩波新書)マンションの地震対策 (岩波新書)
(2006/09/20)
藤木 良明

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今日のNHKスペシャルも地震関連ですね。

そろそろ本格的に準備しておきたいものです。。


目次です。


予想される都市型大地震

安全なマンションとは?

あなたのマンションは大丈夫か?

どんなマンションが壊れたのか?

耐震診断の考え方

耐震補強の考え方

壊れたマンションをどうするか?

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タイトル・ネーミングがうますぎる

50歳で会社を辞めて、のんびり暮らす方法50歳で会社を辞めて、のんびり暮らす方法
(2008/10/01)
香山 亮

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のんびり暮らせねえ(笑)
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一挙に2件申し込みが入った!


やったぜ。 何かあったのか?

つうか先着の申込者、その年収で

その家賃払えるのか?

心配になってきたぞ。

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入社21年目で初めて・・・・

入社21年目で初めて「ずる休み」を

しました!




実はまた入院しそうなんです。


昨年の糖尿病に続いて、今度は大腸。

昨日 大腸のポリープを取り除いてもらった

のですが、ひとつ大きいのがあるんです。

これ 入院しなきゃ取れないとのこと。



今日 体調はなんともなかったのですが、

腹がいてえと嘘をつき ずる休み。



というか 退職するまでに使わないと

丸々損する休暇が12日あるので、それを

消化しようとする魂胆なんですけどね。




11時からベイスターズvsスワローズ

を見に浜スタへ。。。

それにしても暇な奴多いなあ。。

ベイスターズの2軍のメンバーは1軍なみ

の豪華メンバーでした。




で今度は品川の職安へ。。。

失業給付の金額がどれくらいになるかを確認。。

受付のおばさんに

「在職中の人が来るのは珍しい」と笑われました。

来年3月に退職して、7日と3ケ月の待機期間。

7月の15日くらいから150日間は失業保険

でそうです。




着々と準備に入っております。


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えっ それ普通なん?

オフ会でも話題になりましたが、私 ほぼすべて

の物件を3%の集金代行システムを利用しています。



というのが、

入居者と顔を合わせるのが嫌いな人間嫌い

携帯に出るのが嫌いな携帯嫌い

夜中に電話されたり生活のリズムが狂わされる

のが嫌いなマイペース人間。



つうわけで 3%の集金代行をお願いしてたんです。




で週末

なんと0%でやってくれる会社があるというので

突撃!!




その内容ですが、

「入居者募集業務に始まり、退去時の鍵の回収、精算

業務まで賃貸借経営における業務を代行させていただく

システムです(賃料の入金管理はオーナー様にて行って

いただきます)」とな。。。




まて  どこで儲けるんじゃい?と

思ったら 半月分の更新料で儲けるんだそうです。




クレーム窓口や 賃借人退去時の立会い及び精算

業務をやってくれる人間嫌いにはなんともうれしい

システム。




全部 そこにお願いしようかと思ってます。

まず 一部屋使ってみてですね。




で営業に聞いたら「普通じゃないんですか?」と

いけしゃあしゃあとのたまいやがった。




どう考えても タダなんて普通じゃねえだろう?
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なんだよ。この家賃の下落率は・・・

どうにもこうにも空室が埋まりません。


購入当初家賃 93,000円


現在募集家賃 85,000円


不動産屋さんへのヒヤリングした
適正家賃   78,000円



たった4年で家賃の下落率は17%に

達しそうです(笑)



誰ですか?家賃の下落率を10年で

5%で設定してたりしてるのは。。。

都心まで沈没してきてますね。

だいたい、将来の供給過多まで

シュミレーションできる人はいないって。。

これから買う人 慎重にね(苦笑)
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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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