区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2012年08月
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一棟ものの出口戦略(特に築古)について教えてください。

一棟ものさんの出口戦略で、(特に築古)

古くなったら賃借人を追い出して、新しいもの

に建て替えるってのをどこかで聞いたことが

あるのですが、実際 可能なのでしょうか?



実際にそれを実施されているブログ等を

ご存知でしたらぜひ ご教示ください。



向学のため、勉強したいと思ってます。

宜しくお願いします。
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広島 破れる。

カープの話ではなく、不動産投資の話。


広島の中心部に出てた450万の物件

概要はこんな感じです。



2K 35㎡

1983年築(ギリギリ新耐震)

市電徒歩2分

総戸数99戸(ファミコン)

現空

想定家賃50,000円

修繕積立金等15,000円

価格450万円




なんと指値してたら、満額で持っていかれた!



うーん 広島 あなどれん。



利回り考えても、都心よりちょっとええだけ

ですやん。



広島駅前とか家賃は崩壊してるんですが、

物件価格は高止まりしてるんですよね。

つうか物件があんまりない。



今後 どういう方向へ行くのか見当も

つきません。


家賃崩壊→物件少ない→物件価格高い。


うーん 普通に考えれば投資不適格地区

なんでは?と思いますが、さていかに。。

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終身旅行者PTの第一人者というより研究者

終身旅行者PT 資産運用、ビジネス、居住国分散 ―― 国家の歩き方 徹底ガイド終身旅行者PT 資産運用、ビジネス、居住国分散 ―― 国家の歩き方 徹底ガイド
(2012/09/14)
木村昭二

商品詳細を見る


入院中 暇だったのでIpadでネットサーフィン

してました。



タムコウさんの「君ワク」の影響も

あるのかもしれませんが、海外脱出する

人のブログの多いこと多いこと。



まあ 円高だし、日本のお先はまっくら

だし、そういう風潮はわかります。



以前にも書きましたが、PT(終身旅行者)

の木村昭二さんの本がいよいよ発売に

なります。


この木村さん 1990年後半より、PTを

研究。ぽっと出の海外脱出組とは違います。

1990年代ですよ。このころ、まだ海外脱出

する人なんていませんでしたよ。きっと。



アメリカではPTに関する学術書があるん

ですね。びっくり。


その集大成になる本著。


海外逃避行が気になる皆さんは一読して

みてはいかがでしょうか?


木村さんの言う「独身者で年間500万の

所得と1000万の金融資産があればPT

になることは可能」

って言われてるのがプチリタイアの根拠

なので早く読みたいです。




ああ 早く KLのプール付きのマンションでビール

飲みながら、季節に応じてオーストラリアの

パースや、バヌアツなど旅して一生終えたいぜ。


日本に帰るのは桜の季節と夏の甲子園、あとは

年末年始。

もう梅雨の季節や、夏の終わりの中途半端な

この暑い季節はいらない。

 

しっかし ほんとに可能なのか?

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実は入院してました。

8月17日より8月23日まで入院していました。


大腸に切除できない腫瘍が見つかりましてね。


昨年の糖尿病に続く2年連続の入院。


あれ?もう団信 通らない??(笑)


昨年入院したとき、もうちょっと医療保険

充実させておけばよかったと反省。


だって2年連続で入院するとは誰も思わない

じゃないですか?


というわけで皆様 不動産の前に保険の

見直しをお勧めします。

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実は一戸売却しました。

本日 一戸売却させていただきました。



買い手の方が 私のブログの読者の方のよう

ですので、詳細は書けませんが、この換金

のし易さも区分の魅力だと思います。





これで投資用は9戸ですが、自宅も含めれば10戸。

その自宅もいずれ自宅ではなくなります。



10戸以上であれば、11戸目を投資効率の悪い都内

に持つ必要はなく、11戸目からは、さらに違う地域で

買い足していこうと思っております。



具体的には、出身地の広島に、利回り15%以上の

区分をキャッシュで買っていく作戦です。


実はすでに広島の物件に買い付けも出しており、

数日中に結果が出る予定です。



都内10戸をベースに、広島にもサティアンを設けて

いきます。









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発信する情報はよく選別しよう

これ 今日送られてきたある業者さんのメール。



なにこれ?普通に買えるし、高いしって感じですよね。



もうちょっと送る内容精査しないと、お客さん

(買い手)にそっぽ向かれると思いますよ。




一度 あそこが送ってくる情報は大したことないと

思われるとそのイメージ払拭するのに 大変な労力

になると思うんですが。。。



そもそも 折角メルマガに登録してもらったのに、

解約されちゃ意味がないのでは?



不動産業界ってCRMなんざあんま関係ないのかな?








いつもお世話になっております。
【投資物件のご案内】です。 

<任意売却物件>です。
瑕疵担保責任免責 現況引渡 担保権者の抹消承諾を要します。

区分マンション
■群馬県太田市新井町 東武伊勢崎線・大師線「太田」駅 徒歩20分
■ライオンズマンション太田 6階建6階部分 
■平成3年2月 新築 
■専有面積 25.92㎡ ワンルーム
■価格:270万円 ■空室
■管理費8420円 修繕積立金 3470円

多少、価格交渉可能かもです。
買付証明書により交渉致します。

ご興味がありましたらご連絡ください。
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これは売り切れちゃうのか?

この人この人も言っているように

都心の区分のデモノが少なくなっているのでは?

と私も感じています。



左のアンケートの「区分を買う目的は何ですか?」の項目

を見てもわかるように 半分以上(約57%)の人が

「不労所得のため」と答えています。



区分5部屋くらいキャッシュで買った上に、さらに借入

して5部屋くらいであれば、普通に暮らしていけると

思いますが、今のご時勢 良い物件が出てこないようです。



私のようなリストラ期待のサラリーマンが買っている

のでしょうか?



あるのはメゾンドやスカイコート・パレドールばかりです。



これから消費税が上がってデモノが増えるのか?減るのか?

増えたときに何が起こるのか?減ったときに何が起こるのか?



変化に対応していく準備だけはしておきたいものです。



つうわけで 残債のない物件を担保にライフで借入作戦は

辞めておこうと思います。

やはり すぐに売れないのもリスクなので。。。




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早期退職の概要が発表になりません。

昨年は8月3日に全社通達が出たのですが、

今年はまだ早期退職の概要が発表されて

いません。



これ プチリタリアマンにとっては、非常に

重要なんだよなあ。



今日発表になったルネサスのように、9月募集

10月実施という短期間も辛い。



というか来年3月まで勤めないと25年ルールに

達しないので、無年金になる可能性が。。。



うーん 早く発表してくれないものか?


生きぞこない …… エリートビジネスマンの「どん底」からの脱出記生きぞこない …… エリートビジネスマンの「どん底」からの脱出記
(2012/06/05)
北嶋一郎

商品詳細を見る


これ 読みましたけど、IBMの人ですね。

まあ 普通によくある転落話じゃないですか?

つうか散財癖でこうなっただけのような気が

しますが。。。。

普通 ポルシェ乗らんでしょう??

こういう悲惨系ではなく、明るいタッチで行きたい

もんです。

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理事長冥利につきるなあ

以前からなにかと問題のあった”女性専用マンション”



なにやら、私がロンドン滞在中に行われた総会で、

”女性専用”の冠がとれ、無事、男性も募集する議案

が可決されました。総議決権の4分の3ですかね?



いやー これはうれしい。



パワーポイントで資料を作ったかいがあった。



これで東横線徒歩2分で客付けが楽になるし、

あとは、管理費を3割低減させ、少ない修繕積立金を

3倍くらいにお化粧直しすれば、出口も万全でないかと

思われ。。。



客付けも楽になるし、しばらくアホールドでも

いいかもしれませんね。



区分は合議形成が難しいですが、出来ないことも

ないってことだと思います。

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ロンドン帰りにちょっと思ったこと

ロンドンに行ったのは7年ぶりだったんですが、

なんか日本という国の地位の低下を感じざるを

えませんでした。



アウトレット行っても、日本人はほとんどおらず、

いるのは中国人ばかり。

プレミアリーグも、日本企業でスポンサードして

いる企業はなし。

チェルシーはご存知の通り、サムスン。


以前はJVCやシャープなどがビッククラブの

スポンサーをしてたのに、シャープのリストラ

などが日本企業の元気のなさを象徴してるん

でしょうか?

帰国して、電車に乗ったんですが、平日の昼間という

ことを考えても、老人ばかり。。。

ああ ほんとにこの国から活力が奪われているんだなあ

と実感しました。
 
たまに海外に出ると 客観的に見れていいですね。


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ロンドンオリンピック堪能してきました。

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内村金メダルの瞬間は当然会場に。


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団体もいましたが、地元への声援が凄く


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会場のグリニッジアリーナはショッピングセンター
の中に体育館がある!!これにはビックリ!


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男子バスケ ドリームチーム

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なにせ会場が遠い。入り口から徒歩30分!

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錦織もシャラポワも身近に。。

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松田、フェルプス相手によくがんばった。

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末綱と前田 健闘したけど残念だった。

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福島 まだまだ次がある。

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女子バレー メダルは近い。

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当然 サッカーも(オールドトラッフォードにて)

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やはり英国ですから フットボール観戦にビールは
欠かせません。

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銅メダル頼んだぞ。

まだまだ明日の飛行機に間に合います。

ロンドンで行われるオリンピック。

生きてる間はもう最後です。

あと数日ですが、松岡修造ばりに

熱い夏でした。
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現在ロンドン堪能中

ipadから更新中です。

もうクタクタになるまでスポーツ堪能中です。


帰ってゆっくりご報告します。
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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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