区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2014年05月
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嫁と不動産見学へ

妻帯者の方が「嫁が不動産に理解がなくって」

というお話は以前から聞いていました。



毒男の僕は「はあ、そんなもんですか?」

とリアリティなく考えていたものでした。



結婚した嫁も実は投資系が大嫌いな人。



株主優待がただで取れるので、証券会社の

口座作らせて!って頼んでも、全然NO。



うーん 株主優待2馬力だと、いいんだけど。



なんど、説明しても首を縦に振ってくれません。



保守的なサラリーマン社長のようだ(笑)






で不動産。




当然、借金ものはノーのはずなのだが、証券

会社よりは多少 寛容みたい。




団信が生命保険の変わりになったり、安定的に

収益を生むことが、いいのかな?




つうか、うちの嫁、時給で直せば、彼女の

方が収入多いくらいだから、彼女名義で

区分あと5戸くらい買えば、さらに安定

するのになあ。




外資勤務で勤続年数が10年超えてるので、

銀行も高属性とみて、融資してくれると

思うけどね。




六本木さんに相談してみよう(笑)





今日見た物件。



都内急行停車駅徒歩3分の一軒家。



中は見れなかったので、外だけ見学。



彼女の「湿っぽそうね」の一言で転進。







あんないい駅でも、秒殺で売れないん


ですね。



売って利益確定するのってほんと

大事だなあ。




あなたの不動産 ほんとに売れます?
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教えて!どこの地方がええんですか?

先日 コメント欄に「リタイアしたいなら、地方

物件買え。地方・一棟で堅いエリアがあるぞ」

という金言をいただきました。



どこなんでしょうかねえ。



興味深いわあ。



ただ、それやってた先達はみんな撤退

してるか、苦労してる印象しかないので。



初期の不動産投資のブロガーのS満さん

や黄金Gさんの撤退理由(一部も含む)も

わかるような気がします。




5年続くのか?10年続くのか?

ひょっとして20年続いたりして・・・



D建託・Lパレスこないような楽園あるなら

ぜひ 教えて下さいませ。



首都圏でも 駅近なら、ちょっと関心あり。





伊藤忠や資生堂・朝日新聞みたいな

あんなバケモノみたいな早期退職制度

じゃないけど、雲行き怪しそうなら、

飛び乗るのもありかなあ。





10年後の57歳から、毎年1部屋づつ、売って

生活費の足しにしたり、

毎年 都心の区分を1戸づつ処分して

いくのっていいよなあ。



最低でも500万、築浅なら800万程度

で売れるかなあ。

10年後、すげー値段落ちてたりして。

80万くらい?(笑)




60歳から401Kで生活したり、



67歳から 厚生年金2馬力。(僕は3階立て)



結婚しない単身の人が多いこのご時勢で

熟年婚のパーティーで「僕 厚生年金でますから」

ってセールストークはやってるらしいっす。

つうか これマジで大きいですよね。








やはりまだまだプチも厳しいかなあ。



やはり、一棟ものあと3つくらい買って

区分の残債減らすエンジンにして、

早期退職、がっぽりもらって、その

早期退職金でスワップポイントもらいながら。。。



そりゃムリか?






なら、事業所得もらえることチャレンジすっか。



うーん いろいろ思案のしどころですね。


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相続税の話

昨日のWBS見た人います?


相続税の改正の件。


あれみると天下の悪法ですね。


23区で土地持っている人の4人に


一人(ちょっとうろ覚えですいません)


が課税されるって、すごい。





TVで放映されてたのが、普通に


住居として住んでいる方だったが、


今までは0円だった相続税が、いきなり


300万税金納めろみたいなストーリー


でしたが。。。








いやー生活の根幹を揺るがすような。。










相続税が払えなくて売りに出てくる


物件も 来年以降は増えるのかしら?





不動産沢山持つのも考えものですね。





売りやすい物件 持ってるにこしたこと


はないってことでしょうか?


古今東西、流動性が低いのが不動産


の最大の欠点でしょうからね。




零細凍死家には関係のない話ですが。。(笑)



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ブラジル恐るべし

今はもうブラジルの準備で目一杯です。


今回は12連休。


子会社に出向して初めてのワールドカップ

なので、「10連休以上取る人初めてみました」

なんて言われてます。



ドイツのときは16連休じゃ。悪かったか(笑)



NYで乗り換えなので、

行きはヤンキースタジアム、帰りはシティー

フィールドで野球観戦。



マー君登板日だといいんですが。。。



で野球の翌日は、ブラジルへ。



憧れのマラカナンやサンパウロで

本場のサッカーに触れたいの思います。



ヨーロッパでは何度もサッカー見たけど

南米は行く機会ないし。



で恐るべしは、このブラジル。

飛行機でBookingした便が勝手に変更

になるんです。



日本では考えられん!!



いやー トラブル多発の旅になりそう。



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2冊読み比べてみた。

空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術
(2014/05/02)
椙田 拓也

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5年で引退できるセオリー破りの不動産投資5年で引退できるセオリー破りの不動産投資
(2014/05/09)
徳田文彦

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2冊読み比べました。


上の本ですが、非常に知的な文章。

かつ、至極全うな論理構成。


ただ、2ヶ所誤字があったのは残念。


私の場合は、チョー都心やってるので

郊外には及び腰ですが、郊外のみを

うまく廻されていますね。


ただ、どうなんでしょうね。市場は

急激なスピードで縮小してますから

「人がいるかぎり賃貸需要がある」

ってのは ちょっとムリがある

ような。。。



そういえば、この前 見に行った

不動産屋のあんちゃんも同じこと

言っていたなあ。



地方といっても、いろいろあるんで

しょうが、埼玉なら埼玉だけ、千葉

なら千葉だけという風に集中したい

かなあ。





次に下の本読みました。



ほんとにリタイアして大丈夫?って

のが第一印象。いい大学出てんだから

働こうよって感じ。





組織で働くのも楽しいぞ。(笑)




私が持ってて苦戦している物件と同じ

駅の物件が書かれており、”楽勝”で

運営してますって書かれてますが。。



こっちは悲観なのに、あっちは楽観かあ。



ものの見方は沢山あって面白いですね。




しかし、不動産投資の本では沢山、新キャラが

出てきますが、10年後、どれだけ生き残っている

のか逆に興味深いです。




忘れてはいけないので、不動産賃貸業って 

急激に需要が縮小している斜陽産業であること。



そんな市場環境に参入する場合に、どういう

戦略をとるのがベターかは

よーく考えなきゃいかんでしょうねえ。



P&G式 「勝つために戦う」戦略P&G式 「勝つために戦う」戦略
(2013/09/06)
A・G・ラフリー、ロジャー・マーティン 他

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月50万積み立てて インデックス投資が最強の投資かもしれん。

月50万のインデックスへの積み立て投資して

います。


もう3ケ月か。


余剰金があればそちらへシコシコと。



うーん。



肌感覚ですが、これが最強の投資だってのが

わかるような感じがします。



しかもリーマンやってる間は、これ最強。



不動産の地方か都市部かや、区分か、一棟か

なんかより よっぽど重要なこと。



繰上げ返済してもよし、次の物件購入して

もよし。



へんな海外の積み立て投資買うよりよっぽど

いいですよ。



これマジ。



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営業マンとの相性は重要だなあ。

昨日 物件見に行ったんですけどね。


営業マンとの相性が全然アカンです。



レントロール見せてくれと言うと

その場で紙で書いて表面○%・

満室なら○%ですね。ですと。



普通 書面で出さないのかなあ。



あと、個人的に不動産投資やってる

らしく、今は勉強してるだけど、

将来的にCFで暮らして行くんだと。



別にそんな話は聞きたかねえし、

接客することが重要じゃね?と

思い。



ちょっとこの営業マン 信用できない

なあということで、物件はいいけど、

ちょっと見送りな感じかなあ。




それにしても、営業マンをちゃんと

育てるのって大変ですね。




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満室経営はいいけど・・・・

最近 満室経営です。

いいっすね。

ただ、間違いなく建物の劣化は

進んでいるわけで。。。

また つまらん金利も払って

いるわけで。。。。

地震が来るかもしれんリスクとも

戦っているわけで。。。



そう考えれば、借金返しおえるか

売却して利益確定してなんぼだな

と痛切に感じます。





株で、利確してないのに、含み益で

○○儲かってんだよという感覚と似て

ますね。




買った段階で、資産○億ってのが一番

痛い。と思うのは僕だけ?

つうか 当然 釣りですよね?



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3000万の現金なんてあるわけねえじゃねえか

ネットで見つけたおもろそうな物件。


早速問合せてみた。

「現在1000万くらい現金があるけど、

なるべく温存したいんですけど」



不動産屋さん


「国金使うんだったら、3000万くらい

積んでもらわないとダメですね」

「うちもお客さんに儲かってもらって

なんぼですから」

つうか、3000万も出せば儲かるやろ。


つうわけで、ゴールデンウィーク

最終日に現物見てきます。

売り切れてたらショック。

おもろい物件なんだけどなあ。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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