区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2014年08月
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代ゼミの思ひ出

私も含め40代の方は代々木ゼミナール

にお世話になった方は多いんじゃない

でしょうか?



そんな代ゼミが全国20ヶ所を閉鎖の

ニュースが。。。



教訓になったのは2つ




まず、全国20ヶ所の校舎はすべて駅

徒歩5分内。



これ 売ったり、ホテルへ用途変更したり

いろいろできるんですよね。



持っている不動産の流動性が代ゼミを

助けたとも言えるんじゃないでしょうかね?





代ゼミの校舎が 徒歩15分の立地で次

の買い手が見つからないと考えると。。。





アボーンだったでしょうね。




つまり 人が動かないところの

不動産は価値がねえんじゃね?


ってことを思いました。





不動産投資でも流動性担保しないと

やられるんじゃね?と改めて考えさせら

れましたね。











もう一つは、浪人生減少と理系志望者増加

への大きなトレンドを見誤ったこと。






不動産も空室率が上がることはあったも

下がることは1000%ない。



この大きなトレンドは認識しておきたい。



ピンポイントで賃貸需要の旺盛な

ところがあるかもしれないですが、

それ 永遠に続くんすかね?





賃貸需要が強いのはブランド街

だけのような気がするんすけどね。






代ゼミは20年間の間で大きな戦略ミス

したわけですが、個人で不動産賃貸業

するんなら、リスク許容度なんか考えれば 

5年くらいで、戦略見直し再定義でいい

と思うんです。





今のカリスマ大家さんたち、魅力のない

市場で あと何年そのスキームで戦うん

やろ?と興味深々なんですよね。



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(2009/03/11)
福永 雅文

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軽薄短小なタイトルのわりには すげー良著


予算100万円でもできる 不動産投資成功しました!
予算100万円でもできる 不動産投資成功しました!
(2014/08/08)
中川寛子

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これ なに?良著じゃん。

タイトルは よくある軽薄短小なタイトル

だったので 期待してませんでしたが、

これいいわ。



単純な フルローンで買いました。

儲かりました。

ってな感じではなく、不動産の再生

に重点を置いた本です。



特に、フリーランスの人が、東京と長野で

W生活してるのは、すげー参考になりました。



あっネタばらした(笑)




著者の中川寛子さんって結構重鎮なん


ですね。



知らんかったわあ。



こういう骨太な本 好きです。



ただ タイトルがあかんわ(笑)




編集者のセンスが問われますね。





中川寛子さんのプロフィール
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簡単に開業届けを出してはいけない

事業所得を獲得するため 動いております。



で開業資金をゲットするために、某銀行から




「不動産所得」の開業届け(すいません正式

名称は失念)出してますよね。これで確定

申告してると開業しちゃってることになるんで

すが。。。。」






がーん。






明らかに不動産所得と事業所得は別物。





日経ヴェリタス見てもサラリーマン大家

は何百万人いるのに、それを理由に

開業資金貸さないとは無常だよなあ。




しかも、起業を後押ししている国策と

逆行してんでしょう?と銀行さん、いや

保証協会さんに掛け合ってますが。。。





どうなんでしょう。





一山もふた山もあるようなあ。





つうか、 将来的に事業所得の獲得を

目指すみなさん 安易に開業届けだす

の止めましょう。


どこにボトルネックが転がっているか

わかんねえよなあ。



区分10戸くらいはセーフティーネットとして

はちょうどいいんですけどね。




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事業所得は難しい。

建築基準法 用途変更 商業地域 検査済証

防火地域  耐火構造要求 創業融資 消防法

都市計画法 用途地域 収支計画書 PL BS

キャッシュフロー計算書 損益分岐点売上





うーん 事業所得獲得するのって、知識

総動員ですね。 




不動産所得はノリと勢いでいけますが、

事業所得は難しい。

とりあえず くだらん資格沢山持ってて

よかった。


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鬼のような指値はブラックリスト化しよう

990万で売りに出してる物件に800万で

指すアフォがおる。

しかも2人も。







商標登録がなんだかしらんが、

業務妨害罪として、ブラックリスト化し、

各不動産会社で共有する悪徳バイヤー

として登録せえやと提案した。





つうか全然 売るつもりないし。


空気嫁や。









ほかに沢山売りがでる駅ならいざ知らず、その


駅の物件 全然 でんやろ?





ちょー強気やで(笑)






つうかそんなくだらん指値してたら 永遠に





買えないと思うけど。。。








脳内投資家なのか?
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どんだけ情報弱者やねん。

この前紹介した「airbnb」


なんとセミナーやるらしい。





http://www.9-4.jp/airbnb.html



http://ameblo.jp/9-4/entry-11908099097.html




しかも20万。


すげーな。


誰か行ってみてよ。


つうかこのヒト周りのセミナー


で5万円払ったのは僕ですけどねw


どんなヒトが来てるか非常に興味

深いわ。





今でも5万払ったのは大後悔です。



完璧 だまされた。つうか魔がさした!!


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開業準備中

なんとか卒サラ・プチリタイアしたいと

思い、いろいろ動いています。



なにせ役所3セクションへ稟議ださなきゃ

いかん。



それと同時進行で借り入れの準備も。

ほんまビックプロジェクトやで。

仕事やってる場合やあらへんで。

何人やねん。
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片手間じゃできないよなあ。

今 考えてる事業所得。どう考えても

サラリーマンやりながら出来るレベル

じゃない。



まだまだ融資・営業許可等やるべき

ことは沢山あるのですが。。。




融資・営業許可取れた暁には、

念願のプチリタイアになるかもしれません。




その時は、そっちのブログ書こっと。w




つうか、サラリーマンいつまでやるの?




って気持ちが最近大きくなって。




もう50代が見えてきて、好きなこと

だけして生きていきたいとほんと

思うね。




正確にはやりたくないことはやらない。




これが一番いいかな。





50代過ぎてサラリーマンやってるイメージ

が全然わかないすよね。

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全然売れやしねえ。

売りに出してるナウイ立地の区分。



720万で買ったものを1050万で

売り出しましたが、2ケ月たっても

売れず。




そりゃそうだ。




ちょっと値下げして再挑戦。




9月15日まで売れなければ、36000円

のJCBギフト券 ゲット。




それ以降、本気で売りにいきますw
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ナウいリッチしかやったことないからね。

地方駅1分 物件。



銀行から融資を断られてしまったぜい。



理由は「不動産投資」としては、駅歩1分

でも成り立たないという判断らしい。


たしかに別府の徒歩3分もまったく

借りれなかったし。。。。



うーん。




ま 今回は不動産投資じゃないんで、創業

融資等を調べてみよう。



あったあった。





つうか、今 地方物件買ってる人、ほんと

出口あんの?と心配になってきました。



でかい物件だと、売れないっしょ。











なーんて時代が来ちゃったりして。。。








古今東西、偉人たちが名づけた「不動産」


そ、動かし難い動産。





それをヘッジする「流動性」担保しないと


やられちゃうと思うけどなあ。。。






地方物件買い付けだすとそんなことばっかり


考えちゃう。





ナウイ立地しかやったことないからね。






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幾人かの女性不動産投資家の方が

たまたまなのか、幾人かの女性不動産

投資家のかたが、株買ったとか、投信買った

って記事がありました。




僕が不動産を始めたのは 株が儲から

なくなったという理由なので、女性が

不動産→株へ行く動きは新鮮です。
 



芦沢さんも著書の中で書かれている

ように世界経済のお金の流れの中で、

今 日本がどのあたりにあって、今後

どういう方向に進むのか俯瞰して

眺めるのはとても重要だなあと

思ってます。





つうか これがあっての不動産

投資でしょ?



と突っ込みたくなりますが、女性は違う

んでしょうねえ。


話を聞かない男、地図が読めない女話を聞かない男、地図が読めない女
(2012/01/01)
アラン・ピーズ、バーバラ・ピーズ 他

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で別に僕も銀行や証券会社に勤めて

いるわけじゃないので、TVや本等で情報

を仕入れてます。






そこで面白い番組をご紹介。






それはBS12のTwellvの

マーケットアナライズ



毎週土曜日の朝6時15分からやってます。




この番組知ったのはMCの岡崎良介さんの

著書を読んでから。







なかなか鋭いことを書く方だなあと思って

たら、毎週今週のマーケットで生のコメント

いただけるので、これはありがたい。




鈴木一之さんも「独立系アナリストの至宝」

という名前で紹介されているのですが、

全然 至宝っぽくなくてウケル。w
 



あと、BS12なので、スポンサー等に遠慮

せず、この銘柄が良かった悪かったなど

スポンサーに気にする民放じゃできない

ですよね。





たまに会議室っぽいところから放送したり

テロップもホワイトボードに手書きだったり

番組の手作り感も見所です。





ぜひ 一度 見てください。経済番組

の中ではマニアックだけど、かなり秀逸

ですよ。

超円安時代に稼ぐ投資術超円安時代に稼ぐ投資術
(2013/08/24)
岡崎 良介、鈴木 一之 他

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東京から3時間かけて

行ってきました。



買い付けいれた地方物件。



東京から3時間。




遠いなあ。



タクシーの運転手さんやいろんなヒト

に聞くと、不景気でしょうがないらしい。




昨年、出雲に行ったときは、みなさん

異口同音に景気が良すぎますという

のと正反対。




「人の行く裏に道あり花の山」




 
役所を訪ねたんですが、あっちいけ

こっちいけとたらい廻し。



手続き関係確認するのに、5時間、

かつ5千円も交通費かかった。



もう 複数回行かないとダメっすね。




事業所得って得るのって大変だなあ。

(笑)






ちょっと大変なビッグプロジェクト

になりそう。


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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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