区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2014年10月
コンテントヘッダー

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
このページのトップへ
コンテントヘッダー

一部屋売却 720買→990売

一部屋売却が終わりました。



とりあえず チキンなんで利益確定


しときます。



720万で買い、990万で売りました。



香港の人に。



一番 最後に買ったもの(汗)




どうしても気になる点があったので。。




1階で、ベランダの前が駐車場

なんですよ。




ベランダ出て、目の前に車止まってたら

いやだろうなあと思って。。



じゃなんで買ったんだという声が聞こえて

きそうですが。。。



立地は稀少ですよ。今ヤフー不動産見ても

2000万台からしかないような立地。


あと、管理組合もしっかり機能してるし

ファミコンだし。


ちょっとづつ切り売り(あと1部屋も売却

予約済み)して、財務綺麗にしたいです。


今も絶賛 2物件 売却中です。


スポンサーサイト
このページのトップへ
コンテントヘッダー

ゲストハウス事業 許認可

某サイトで見つけた店舗付住居。



でそれをゲストハウスへしようと思った

わけです。(用途変更)



簡易宿泊業って各自治体の保健所が

管轄なんです。




重要なのは、その物件のある用途地域

と都市計画そして建物の用途の変更。




そもそも、その建物が用途地域と都市

計画でダメな場所なら簡易宿泊業は

開業できないので、検討外です。




第一種・第二種低層地域とかだと

ダメなはず。




今回 大変だったのが、店舗付住居

を簡易宿泊業に用途変更する手続き。




建築基準法・消防法の検査済証の

うち、建築基準法の検査済が無かった

ので、最初から案件を受けてもらえない

建築士さんもいたり。





そもそも検査済証がない物件をコンバー

ジョン(用途変更)するのは 構造計算

したり、価格面などでかなりの工事に

なるそうです。






平成元年ころの建物って半分くらい

検査済証がないそうなんです。




なので、空き家のコンバージョンが進まない

のでこのへんも規制緩和しようと動きが

あるみたいですが。。。




で土木事務所や、消防署に事前に許認可

できるかのOKをとって、工事を終えて

初めて申請できるそうです。





そう 工事を終了してから 申請なので、

ダメになる可能性もあるし、ここでも大きな

投資が必要になるわけですよ。




大体700万くらいかかるそう。





で申請書類も大変なのですが、役所の人

も実はほとんどどこも一人で切り盛りして

るんです。





大田区も担当は一人です。





で各行政もいろいろ特徴があって、

台東区は、山谷などがあるので、

比較的 認可が緩いとか、今回

計画したところは、学校が100m

以内にあるので、PTA等で説明

して欲しいとか。。。




お中元お歳暮贈れば認可とりやすい

かもしれません。



ほんとそのレベル。





宿所の部分が100㎡未満(以下?)

だとこういうメンドクサイ手続きは

不要なんです。




なので、100㎡未満のゲストハウスは

全国で増えてきています。




次回はコストや収支の考え方について



このページのトップへ
コンテントヘッダー

ゲストハウス事業

実は何をやろうとしてたかというと

ゲストハウスをやろうとしてたんです。



シェアハウスではなく、ゲストハウス。



そう、昔はバックパッカーが泊まるような

宿。




僕自身は、中学も全寮制だったし、会社

入ってからも寮だったので、共同生活は

まったく苦にならないし、世界各地を

旅行してるので、海外の人とコミュニ

ケーション取るのも苦痛にならない。




ここまでは3Cで言うところのcompany

ですか?






で環境といえば、訪日外国人は増えるし、

未婚人口が増えると、一人旅の需要は

増えるし、明らかに不動産賃貸業やる

より、上向きな業界。




旅行嫌いな日本人いないでしょう?






最後に競合の状況ですが、日本で大手と

言われているのは2社くらい。それ以外

は、予算ありき、広さありきで、とても

宿泊所とはいえない代物が多い。




そう質がよくないんですね。




なにせ 100㎡以内なら、簡易宿泊業の

許可がいらないからといって始める人や、

お金がないから、とりあえず、始めた。

のようなあんまりビジネス感覚のない

ゲストハウスが今は乱立している状態。





そうまさに戦国時代(笑)





いずれ、そういうのは淘汰されるんでしょう

が、業界的には黎明期。




大手が手を出さない低価格+コミュニティ系

はまさにブルーオーシャンなんじゃなかろうか

と。




ま そこは岩盤規制でがんじがらめな訳

なんですよ。




次回はそのへんから。。。。





あっ宿所の部分が100㎡の場合は余裕で

なんでもできちゃうんですけど、100㎡超える

とメンドクサイです。


このページのトップへ
コンテントヘッダー

ニア東京を楽しもう。

全国のR不動産:面白くローカルに住むためのガイド全国のR不動産:面白くローカルに住むためのガイド
(2014/09/20)
東京R不動産、稲村ヶ崎R不動産 他

商品詳細を見る



TURNS(ターンズ) VOL.10 2014年10月号TURNS(ターンズ) VOL.10 2014年10月号
(2014/09/03)
不明

商品詳細を見る


こんな感じのところを狙っています。



安易な地方への移住・定住には賛同

しかねますが、ニア東京での、デュアル

ライフには大賛成。




でやっていることと言えば、

なにかとワンルーム持ってると不利に

なることも多かったので、6部屋くらい

まで事業縮小。




住宅ローン完済して、財務強化。

フラット35のセカンドハウス購入。

と都内でのシェアハウス運営。




キャッシュフローの更なる増大。



ほんとに実現できるんでしょうか?(笑)



1年でやることいっぱいあるな。




TURNS 面白い雑誌ですよ。オススメ
このページのトップへ
コンテントヘッダー

日本政策金融公庫 否決

不動産を絡めて事業を始めようと

日本政策金融公庫へ 事業計画書

も持って融資の相談に行ってきました。



創業は 日本政策金融公庫へ

創業後または第二創業は保証協会へ




両方申し込んでもいいみたいですが、

どちらかと言えば、政策金融公庫の

方が条件はいいと思います。




あと 政策金融公庫は可否の決定まで

時間が早い。



で 結果は見事に否決。




担当の人に冒頭から言われた(確定申告書

を出す前から)のは二つ。





①起業しようとしている業界経験がある

こと。




②起業しようとしている現地にアドバイザー

のような人がいること。




これ 最初から言うわけですよ。





つうか、①は同じ業界じゃなきゃ起業

できないっつことかい?




うそー。年収○○○万投げ出して、修行

みたいなことから始めなさいということ

か?




②のアドバイザーもどんな人でもいいん

かい?ということでしょうかね。







うーん これじゃサラリーマンやってた

ほうがトクだよね。




安定的にサラリー入ってくるし、休みは

確実に取れるし。。。




リスクとる人っているんですかね?




日本がサラリーマン天国になるはず


だわね。






というわけで否決されました。



ただ謙虚に受け取らなきゃいけないのは、



いくら不動産でも、初期投資にかなりの



自己資金を入れなきゃいけないことですね。



今回で言うと、物件2500万、改装費

1500万くらいかかる予定だったのですが、

最低2000万くらい自己資金入れないと

安全に運用できないのかなあと。


仕事辞めて安定収入無くなったあと、

4000万返すのと、2000万返すのを

比べると後者のほうがよっぽど良い

ような。。。






なにやら フルローン(死後?)的な動き

とは正反対ですが。。。





そんな感じでちょっと萎えた感じです。







このページのトップへ
このページのトップへ
ブログランキングに参加しています。
ブログが紹介されました
FC2カウンター
みんなのアンケート
enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz enquete.mrkx.biz
プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

不動産投資おすすめ本
最近の記事
最近のコメント
月別アーカイブ
カテゴリー
最近のトラックバック
この日記内を検索
検索したい語句を入力して「検索」をクリックしてください。
フリーエリア
メールはこちらから

名前:
メール:
件名:
本文:

好きなブログです。
RSSフィード
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。