区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2014年11月
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ソニー銀行の借り換えの話

ワンルーム売却活動で面白い話を

聞きました。



今 3~4戸で残債がある方には

良いスキームかもしれませんね。




ほぼ住宅ローンなみの金利で

借り換えするってやつ。




ただ 再現性がないのが残念!




年収の5倍前後の人にはオススメ。



先日の住宅ローンの話や、ソニー

銀行など、融資の面白い話し、

どんどん 持ってきて。
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住宅ローンって二つ組めるんですね。知らんかったわあ。

今は実需系の不動産会社さんとやりとり

しております。



なにせ 投資系が多かったので、即断即決

しなきゃいけないかと思ったり、いろいろ

異なることも多いんです。




その中で、住宅ローンを2つ合法的に組める

なんて全く知りませんでした。





投資系の不動産会社さんとのお付き合いの

中ではそんなテクは出てこないのでは

ないのでしょうか?




つうか もう皆さん知ってたり?




僕がガラパゴス化してるんでしょうか?





嫁の名義とかペアローンじゃないですよ。




今、4500万を変動0.735+固定10年

1,3で組もうか思案中です。




ちなみにもう一つの住宅ローンは

残債2200万、固定1,4%です。







こういう借りれるチャンスのある人は 

借りたほうがいいと思いますけどね。




5年後、10年後、金利は間違いなく

上がってると思いますし、不動産も

下がることはないんじゃないでしょうか?

(こればっかりはわからないけど)


あっでも、売れない立地・物件で借りちゃ

ダメです。


鉄則だと思いますが。。。


ちなみにそこの社長さんは本出してる

有名人。



行列のできる不動産屋です。






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潮目が変わった?

ここんところの売買活動で大きな

気づきがありました。



それは ここ数年のトレンドだった

インカムからキャピタルへ大きな潮目

なんじゃないかと。。。



インフレ目標2%といってる時点で

気づかなきゃいかんのですが。。


昨日の日経のメルマガで確信しました。





実際にマーケット入らないと分からない

ですね。



そうインカムからキャピタルの時代

に来るんじゃないかと勝手に思ってます。



だって 昔からワンルームやってる人

ならわかるかもしれませんが、7年前に

誰も見向きもしなかったワンルームに

キャピタルが出るんですよ。



キャピタルの時代といっても、あくまでも

都心だけの話だと思います。地方は

どうなんですかね。



価格はあがらね、家賃はとれね、入居者

は見つからねの時代は続くと思いますが


吉幾三か?




ま そこは人それぞれ、

種食う虫は好き好きなので。


というわけで今日は代休なので

中目の物件見てきます。

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ぶあつい購入希望者層

順調に4部屋売れてます。


都心区分は、現金で買えるサラリーマン層や

ここのところの円安で買える外国人層など

買いたい層が分厚くなっているのを

実感します。



4部屋のうち2部屋は香港の人がお買い上げ。



僕の場合、誰でも知っている街というのも

物件選定の大きな基準なので、それで

外国の人も買ってくれているのかもしれません。




10→6まで減らして、2つあるうちの一つの築浅

売れば、借金はほぼゼロくらいまできます。




住宅ローンなし・残債のないワンルーム4・

残債がちょっとあるワンルーム1。




こんなポートフォリオまで落ちていくのもいい

かも。




なんでかというとですね。




















これだけ区分を外人が買ってるじゃない

っすか?



たぶん、管理費・修繕積立金の未納する

輩が無茶増えると思いますよ。




マンションの管理を首を挟んだことの

ある人ならこれ厄介な問題ですから。




回収できない管理費・修繕積立金

あると 売買のときも悪印象ですしね。








そんな兆候起きてませんか?



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区分減らして。。。。

ええ絶賛 区分を売却中です。


うまく進めば 借り入れは約3分の1へ圧縮。


区分10部屋→6部屋へ。


より競争力の強い物件のみ残してます。




そして、住宅ローンの枠 復活。



で、自由が丘の戸建てや、三軒茶屋の

店舗付住宅、武蔵小杉のアパートなどを

見学。


これが本当の資産の組み換えなんで

しょうね。


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3部屋目売却 買780万→売980万

ごちそうさまでした。

この物件4年持って一度も退去がありませんでした。

なぜ売ったか?って?

やはり今の家賃が高すぎて、次は現状から1万円

程度下げないと入らない地域だからです。

現在の夢のような家賃が永遠に続けばいいんですが

あっ4部屋も売却が決まりました。

順調順調。

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二部屋目売却 買660→売780

ほとんど区分がない物件のこの地域。


上記価格で利益確定。


6年持って、空室期間は実質4ケ月。



ご馳走様でした。



15㎡のワンルームで、洗濯機置場が

なく、しかも1階でよく頑張った。


3部屋まで順調に売却できております。






区分はババ抜き(田舎の土地もそうか?)なので

思いいれのある物件ですが、売却致しました。




いやー 流動性高っ。

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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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