区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2014年12月
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紙の資産で 今月190万儲かりました。

最近のサンタラリーに乗じて 投資信託で

190万儲かりました。



サンタラリー ご存知でしょうが、年末に

かけて株価が上昇するアノマリーの

一種。




昔のIPOでは、月400万儲かったとか

今月は200万儲かったとかウハウハ

だったのですが、参入者が増えるに

つれ、儲からなくなりましたよね。



(不動産も同じで参入者が増えると 

より一層うまくやらないと 儲からなく

なるもんですよ。たぶん)



今回 儲かったのは結果的には良かった

んですが、当然再現性がないので、

結果オーライ。




相変わらず高利回りの分配にかなり

ぶちこんで、分配+売却益ゲットという

もの。



この高利回り分配ですが、損Jのものや

楽鳥、ちょっと分配少ないけどワリート・

ラリートなんかありますが、ずっと値動き

をウォッチしてるとある程度、法則性は

あるのですが、再現性はどうかなあ。




今回はFOMCがあったせいで爆上げと

いうのもあったんですけどね。



さて、次はIPOラリー。




7815 東京データ工業

3902 メディカルデータビジョン

7175 今村証券

とか買ってみますかね。



あくまでも事故責任で。




どれも結構EPSあるんですね。


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ふるさと納税 終了しました。

こちらのサイトからクレジットカードで

申込みました。



具体的には



長野県飯山市  こしひかり5kg
岡山県真庭町  ヨーグルト
岩手県西和賀町 あきたこまち5kg
岩手県北上市  くちない米5kg
山形県最上町  季節の野菜
岐阜県笠松町  フルーツ
秋田県湯沢町  精肉(牛)
佐賀県玄海町  野菜
高知県室戸市  野菜


以上すべて5千円



北海道上士幌町  ジャム

1万円



僕はマイルをためるようにしてるので、

JALカードでいいのですが、ANAマイラー

の方、他は高還元率の
漢方カードいいと

思います。
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ふるさと納税 締め切り間近ですよお。

今 話題のふるさと納税。



12月31日までの申込みが次回の

確定申告の対象です。



この
サイトでいくらくらい買うのか

シュミレーションしてもいいでしょう。



源泉徴収票から計算できますが、

不動産所得があるとどうなるんですかね。

得意な税理士さんか金森さんにでも

聞いてください。

わかりません。


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僕ですが、週末に、マイル貯めるために、

クレジットカードが使えて@5,000×10

行政くらい頼む予定。




米とフルーツとジャムは欲すい。


ここでも分散ですよ。分散(笑)



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スルガの繰上げ返済がめんどくせー

4戸目の売却まで来ました。


で今回の抵当権抹消すんのは

スルガ銀行。



電話したら、借り換えなのか、そうで

はないのか?という質問がウザい。




一棟ものさんが、スルガで借りて、

他行で借り換えのスキームやりまくってた

もんだから、かなり警戒されてましたね。



で、ただの売却による完済だっていうと、

何抵当権の抹消の書類を持っていって、

完済の現場に立ち合わせろ!静岡から

東京まで行くので、交通費39,000円

負担しろだあ??





ざけんな。






でも、たしかに

「抵当権設定金銭消費貸借契約証書」

の第9条に

「債務者・抵当権設定者は本契約証書

ならびに公正証書の作成およびこの

抵当権に関する登記並びに抵当権の

処分、その他この契約に関する一切の

費用を負担します。

なお、銀行が支払った金額については

ただちに支払います。」

だって。



日米和親条約以来の不平等条約じゃ。




誰もそこまで契約書読み込まないけど、

書いてありましたね。




まあ あこぎな銀行であることは間違いない。


他の銀行で決済立ち合わせてくれ。

しかも金よこせなんてなかったけど、

これがスタンダードなんかねえ。




今回の件で、永遠にスルガとはおさらば

ですが、いい勉強になりました。

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出口!出口!出口!

沢さんの新著読みました。



今まで以上に「出口」を意識した内容に

なってますね。



先日もある素人凍死家の方のセミナー

に行ったのですが、地方物件なのに、

出口を全然 考えていない。




それで年収2000万、CF約100万と

言われても。。。




最近 実需で「スーモ」よく見るん

ですよ。




新着順で見るので、地方物件の戸建て

も見るんですが、もうタダ寸前。




早く売って利確しないと、もう売れなく

なっちゃうよ。





売って利確定してないこのコンサル

の方見てると、



株買って、含み益出てる状態で喜ん

でると同じ状況だなあと思いました。




株も不動産も買うのは簡単(不動産は

ちょっと難しいけど)売るのはもっと

難しいって話でした。



そういう点ではカリスマ大家の沢さん

の出口論は非常に参考になります。


不動産投資 成功へのイメージトレーニング: 自分に最適な投資スタイルを見つけよう (単行本)不動産投資 成功へのイメージトレーニング: 自分に最適な投資スタイルを見つけよう (単行本)
(2014/12/09)
沢 孝史

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重説前日に売買が破談に。。。。

目黒区の一戸建てを購入しようと

動いておりました。

激しい買付競争を一番手で勝ち抜き

ましたが、重要事項説明前日に、

売主がもう少し高く売りたいということ

で破談にして欲しいと。



買付は一番手なのですが、売買契約

もしていないので、何もできず。。。。



重説の前日に、破談になるなんて

ねえ。

土曜には手付けの300万も用意

してたんですけどね。




でそこの会社にヒヤリングしてたら、

売主と一般媒介の契約も結ばずに、

ネットで広告出してたんですって。




こんなの普通なの?



宅建業法違反とかになるんじゃない?



エライ人教えて下さい。




そこの業者さんの話によると不動産

業界の慣習だそうです。



消費者保護の観点から、また

コンプライアンスの観点から

いかがなものなんでしょう?



うーん ほんと不動産の売買って

最後の決済が終わるまで気が

抜けないわ。


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不動産投資 総悲観

私も決して将来が明るいとは思いませんが。。



ここまでボロクソ書かなくても。。。



でもこういう過去の歴史から遡って、将来を

見通す。


こういう論調の本は少なく、かなり

単視眼的かつ再現性が少ない悪著が多い

昨今では貴重だなあと思いました。




藤澤雅義さんの本以来でしょうか?





ゼロから純資産5億円を築いた私の投資法ゼロから純資産5億円を築いた私の投資法
(2014/12/01)
ふりーパパ

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あと、今は不動産投資ブームじゃない

っすか?

猫も杓子もみたいな。

不動産投資会社も儲かってるよなあ

と思いますね。



どこもかしこも社員何倍になりました?



R社なんてなんであれだけ社員いるだ?

って感じです。



ただ、このブームが終わったときに、何社が

生き残れるか?




明らかに環境が悪くなってきてて、それに

投資家が気づき始めて、不動産が見向きも

されなくなったら。。。



人口の減少、次々に建つ新築住宅、空き家

の増加、空室率の上昇。

明らかに悪くなる外部環境に対して、どう

舵を切るのか、不動産会社各社さんの

経営者さんの手腕にも注目してます。



ええ お気楽なサラリーマン稼業です

から(笑)


そう社内評論家(爆)


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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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