区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2015年04月
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airbnbかシェアハウスかゲストハウスか

jonasanさんから良い示唆をいただき
ましたので airbnb ゲストハウス 
シェアハウスの比較検討を 備忘録的
にまとめておきます。



誤りや俺はこう思う等のご意見があり
ましたらドシドシお待ちしております。




airbnb
【想定顧客】
訪日外国人+旅行客

【外部環境】
airbnb自体 法的にはグレー。
ただ認めざるを得ない状況。
都内ホテルは高稼働かつ単価上昇
1万円前後では泊まれるところが
少なくなっている
中国・東南アジアのFIT化で旅行者
は増加。
円安の傾向は続く
需要は今後も増えると想定


【自社】
稼働率勝負なので駅近は必須
4LDKを一括で貸すのか、個別の部屋
を貸していくのかどっちがニーズはある
か不明。
個別に貸した方が売上は多いと思われる
宿泊単価×稼働率
すでに渋谷など値崩れしているエリアも
あり。

【競合】
競合は区分が多いので、ほとんどが規約
違反。
当該エリアにairbnbはない。

【注意】
清掃代をはじめ、ランニングコストの
試算
(最近は廉価で清掃のみを行う
airbnb向けの業者もある)

【主要KPI】
訪日外国人数
宿泊料金推移
該当ホテルにおけるホテルの稼働率
該当エリアにおけるairbnb数
該当エリアにおけるairbnb単価

ゲストハウス
【想定顧客】
訪日外国人+観光客

【外部環境】
都内ホテルは高稼働かつ単価上昇
1万円前後では泊まれるところが
少ない

【自社】
稼働率勝負なので駅近は必須
建物が100㎡以上なので 認可
必要。
ただ 検査証がないので許認可
は難航しそう
宿泊単価×稼働率

【競合】
徒歩5分にゲストハウスがあるが、駅
からの距離、部屋の広さ等はこの物件
のほうが上。
定量化しずらいホスピタリティ等は
調査が難

【注意】
受付などに人件費が必要

【KPI】
訪日外国人数
宿泊料金推移
該当エリアにおけるホテル稼働率
該当エリアにおけるゲストハウス数
該当エリアにおけるゲストハウス単価

airbnbやゲストハウスをする場合
「泊まる」という機能なので、需要が
あるかないか、その需要が永続的に
続くかは最低限必要。

ただ、徒歩30秒に8階だての
宿泊施設が出来たり、ぼろい
ホテルでも7500円近い宿泊
量を取っている事を勘案しても
ニーズは底堅いと考える。

競合は 同一エリアではなく、
都心エリアのホテルとの考えも
ある。


シェアハウス
【想定顧客】
単身者

【外部環境】
単身世帯の増加
年収300万世帯がボリュームゾーンで
増え続ける
(高額家賃を払えない層の裾野拡大)
賃貸住宅の増加

【自社】
駅から近い
airbnbと違い「生活」視点なので
深夜一時まで営業の大型スーパー
まで徒歩1分


【競合】
同一エリアの賃貸住宅(区分・ワンルーム)

【KPI】
賃貸需要(ホームズ賃貸経営から判断する
しかないか?)
家賃相場




ただ 用途を転用しやすいのは代々木
ゼミナールじゃないけどメリット。


駅から4分の戸建てなので10年後に
売却、賃貸併用に立替等出口が見え
やすいのはメリット。


まとまりついてなくてすいません。

ただ今の時点では売上高対利益率で
見るとairbnbが一番良いような感じが
します。


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都心のairbnbはほぼ・・・・・

昨日はあるairbnbオーナーのセミナー。




これで1万円はぼってるなあと思いつつ

良い気づきがありました。





airbnbの市場については、これから

中国人をはじめ東南アジアの人が

今後 FITで訪日するようになると

明らかにキャパが足りないわけです




FIT=海外個人旅行のこと




中国の人口が13億人

去年日本に来た中国人が240万人。

たったの1%にも満たないんです。

これから所得が増え、中国からのFIT

が増えれば明らかに宿不足なわけです。





中国だけでもこういう状態で、あとは東南

アジアも考えれば。。。





全然 宿泊施設は足りないわけです。




で airbnbオーナーの話を聞くと

大きく二つのリスク




①転貸リスク



②管理組合リスク




①はこのブログを読んでいる人は

オーナーが多いでしょうから問題

なし。




問題は②ですよね。




都心の区分でairbnbやられている方

はほぼこれでアウトじゃないでしょうか?




だって 自分の住んでいるマンションに

キャリーケース持った不特定多数の

外人が入ってきたら気持ち悪いです

もんね。




airbnbのオーナーに試しに

「この物件は、管理組合の許可を

取られて運営されていますか?」

などとメールするとほとんど消え去る

んじゃないですかね。




そう ブルーオーシャンの出現w




日本ハウズイングやコミュニティワン

あたりの管理会社が規制したりすると

結構な数が消え去るのでは。。。






そうなればアパートや戸建って強い

と思いますが。。。。





月島で出ている1600万の長屋

ああいう物件いいと思うけど。。。



あっ airbnb用にしても 出口取り

やすい物件ということが最優先

ですがね。





あと、 airbnbで儲けようと、多数

物件を登録するのは厳しくなるそう

ですね。サンフランシスコあたりでは

すでに登録件数の制限が始まって

いるようです。





確かにairbnbのコンセプトとしては

安く空き部屋を供給することが

ミッションで儲けるために空き部屋

提供するのは本末転倒でしょうから




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サラリーマンも悪くないか?

4月1日から新しい職場になりました。



2年の出向を終え、親会社に戻りました。



通勤時間は1時間半とかなり長くなり

ますが、読書等してうまく過ごそうと

思います。



あいにく、行きも帰りも座っていけます

のでノンストレスです。



サラリーマンのメリットは、当然 安定

的な給与を保証されるろところであり、

いろいろな人と仕事できること。



当然 それがストレスのもとになる

こともありますが。



この2年 大変だった出向先での

送別会で、カープ黒田のTシャツに

寄せ書きをもらったときはウルウル

しちゃいましたよ。



自営業の孤独なところとはここが大きく

違うところかなあと。



ただ、サラリーマンも60歳までの時限

立法なので、一方でプチリタイア

できる準備は粛々と進めていきたい

ですね。




とりあえず、住宅ローン枠を早く使う

べく都内に土地を買いたいです。


駒沢大学徒歩10分 店舗併用住宅 

5300万 秒殺っす。


こんなんを3つくらい欲しいんですよね。



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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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