区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2015年12月
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厚生年金も重要だけど。。。

厚生年金ネタでコメントたくさんいただき

ありがとうございます。



僕も35歳くらいまで全然意識しておらず

年金定期便が来て、そしてFPの勉強してて

重要性を再認識したんです。




なので20とか30代の人があんま意識

しないのもしょうがないんですかね。




「厚生年金?」何それ?どうせ もらえ

ないんでしょ?



くらいの認識なんでしょうねえ。





結構 しんどいと思いますよ。永遠に

稼ぎ続けるの。。。




不動産買ったくらいで人生好転できない

と思うなあ。。。おっさんは。




でも、厚生年金もらえる前提のサラリーマン

稼業も50歳が近くなると、その地位が

永遠じゃないのをリアルに感じます。





部長であっても、取引先に転籍すれば

ただの外様。




結局 元いた会社との縁を持っていたい

だけで 仕事なんてあんまり期待されて

いないわけです。




そう 元いた会社のやり方なんて通用しない

わけです。




そんな例をまじかで見るとあんまり長居

するのもちょっと考えものなのかなあと

思ったり。



あと 今年の僕の一番のビックニュースは

W杯ラグビーの日本対南アフリカを現地で

見たことではなく、川島なお美さんが亡く

なったこと。



我々世代は永遠のアイドルですよね。


青学っぽいよなあ。




これはショックだったし、52歳でお亡くなり

になったことを考えてると、50歳近くなると

あんまり残された時間も長くないのかなと

いうのも事実。



60過ぎてからという悠長なことも言って

られないかもしれないですね。



その点、20代とか30代の人達が

しなやかに新しいことにチャレンジすることは

ちょっとうらやましかったりするんですね。




不動産も今日も物件見学。

年明けにもビックなお知らせができるかも

知れません。
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長生きリスク(厚生年金は重要だ)

3人に1人が90歳まで生きる時代

だそうです。



ライフプランの中で長生きリスクは

大きなリスクなんですね。



90歳かあ。どんな感じなのか?



ボワーとした感じ?




普通に判断や意思決定できないですよね。



たぶん。




そんな時に厚生年金に長い間入っていると

大きいんですよ。絶対。



若くして起業するのもいいんだけど、

10年後に生き残る会社は数%に

満たないのも事実。




つまりほとんど成功しない。


俺だけは別という楽天的な人は別だけど。



でそれを60歳過ぎても、70歳過ぎて

もそのテンション維持しなきゃいけない。




俺には無理だ。



70過ぎて金儲けのことばかり考えて

いる人生なんてできんわ。




つまりボケるまでに資産気づいて

なきゃならんのですよ。






菅井さんはじめ、赤ちゃんさんや大企業で

勤務経験のある大物投資家さん達は、65歳

過ぎたら、(ちょっと伸びるかな)何もしなくても

死ぬまで月20万以上はもらえるですよ。






死ぬまでですよ。90歳になっても。。死ぬまで。



不動産投資して30代そこそこで会社辞めた人

で、国民年金ずっと納めたとしても月5万円でる

かどうか、月5万円じゃ生活できないから、その

年齢になったとき どういう食い扶持を得てるか

ですね。





なんか最近若い不動産投資家さんのはしゃぎ

ぶり見て マジで心配になりました。





東芝のリストラの記事とか出ると、大企業に勤めても

安心できないって論調が出てくるんですが、優秀な大学

の学生は一流企業目指す構図は永遠に変わらないんだと

思いますよ。





あ その前に自分のこと心配しなきゃw











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お金が貯まるのはどっち?

で有名な菅井敏之さん。



どんな不動産を持っているか、あんまり

語られていませんが、「失敗事例に学ぶ

不動産投資成功の教科書」ふどうさんぽ

さん著に詳細が載ってます。




へえ 都内で新築かつあんな郊外にも

おもちだったんですね。




どんな運用しているか?そのあたりは必見です。




でも不動産投資するにあたり手元に

あった4千万円をどう捻出したか非常に

興味あります。




4千万円のソースはセミナーでご本人

の口から。。。




いくらSMBCで支店長やってても、4千万

貯めるのは結構大変だと思いますが。。。




今は「安売り王一代」安田隆夫さんの本

読んでいます。




そ、ドンキホーテの創業者ですね。




甲州街道沿いのドンキホーテはよく

お世話になったなあ。




この本の中で、立地には絶対妥協するなって

のは印象に残りましたし、「会社を辞めても

辞めなくてもどこでも稼げる仕事術」(SB

クリエイティブ刊)の中で、元フジテレビ

アナウンサーの坂野尚子さんがネイルサロン

起業する際に、絶対 立地だけには妥協

しなかったって点とオーバーラップして

印象に残りましたね。




FC2ブログ 本の画像張れなくなって残念。
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区分の売却と一棟の買い付け

今週は 残債のない築浅区分の売却を

選任でお願いしてきました。



春先に4軒売ったところと同じところに

依頼。手数料は18%オフ。



1590万で買って、7年保有して、1800万

で売り。



これで売れればラッキーなんすけどね。



で一棟ものも買い付け。




都内某駅から徒歩10分。



土地(88㎡)の形はほぼ文句なし。




駐車場付きの戸建ても余裕なので

たぶん出口も問題ないでしょう。




で利回りは6%の半ば。




ただ この数字は、想定家賃が

すごく固め。というかかなり固め。




某悪徳建築士さんなんかは都内

で9%なんて言ってる人いるけど

東高円寺 徒歩7分22平米で

家賃85000円って。。。。











どんだけ~(古っ)




あと蒲田で15㎡ 8万円って・・・










これも どんだけ~




あとは 融資がどんな感じなのか?

オリックスを使いたいんですが、

千葉銀や八千代銀行で1%の融資

が出ればそちらでお願いするか?

これも縁ですからね。。。


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イギリス不動産とBLISS

年末の慌ただしい中 今週末も

セミナー三昧です。




今日はアジア太平洋大家の会さんの



英国1000万からできる不動産投資セミナー



10年間利回り10%保証かあ。



うさん臭いけど。。向学のために。。



ロンドン好きだし行ってみよう。



よく 不動産関係の人がいう

「東京オリンピックまでが・・・」

うーん ロンドンはオリンピック以後

も物件価格右肩あがりだと思うけど。。。




そこのへんも聞いてみよう。




不動産投資関係の情報過多なので、

こういうニッチなトピックじゃなきゃ

有料セミナーできないですよね。



普通のセミナー開いても、属性が低く

手間のかかるお客さんしか集客でき

ない時代なのかもしれませんね。




で日曜日は

新築アパート見学会


なーんだ 普通の新築アパートの見学会

だと思うじゃないっすか?




これBLISSさんが仕掛ける賃貸物件。



社長の馬場さんは

「東京都心賃貸アパート経営入門」

を書いた人。



BLISSって都内の狭小住宅建てるのが

うまい会社さんなんで、期待しております。




しかも米くれるんだぜい(笑)



2キロどうやって電車で持って帰れって

いうんだよお。


苦行だ苦行だ。




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建売新築アパート業者 評価(実名入り)

雪うささんからリクエストがあったので

訪問した一部建売新築アパート業者さんの評価を

したいと思います。




あくまで主観に基づくものですので

ご了承ください。



まず訪問したのが、住栄都市サービスさん

ここの物件は旗竿にある長屋が多いですね。



最近売れている新築アパート本を書いた

Nさんも旗竿の長屋を買ってご満悦のようですが

出口あるんすかね。


駐車場が取れる通路だったら検討しますが。。。

最後の手段だと思うなあ。





銀行はオリ・北陸銀行・大光銀行。

北陸と大光はあんま聞かないので

検索してみると、2棟目以降は厳しいみたいね。

唯一メリットは全部「売主」物件ってこと。





その次は三建アセットマネジメントさん。

ここも時代遅れの15㎡未満の商品作って

ますね。




でもここが未公開で出した北千住の物件。

ほんまよかったわあ。

北千住徒歩10分 18㎡×6戸 6500万。




ただ提携ローンは少ないですね。ほぼオリックス。

なんで法人化しないと次は買えないっすね。




次はハウスエージェントさん。埼玉地盤です。

ここのいいところは 常陽・群馬など地方銀行

にネットワークをたくさんもっていること。



フルローンでギャンブルやりたい人はおすすめです。



埼玉大学がある南与野でしたっけ?の物件見に

行きましたが、ほんまこんなんで埋まるんかいな?

って感じでした。

駅が寂れすぎなんですよ。

埼玉だと浦和駅と武蔵浦和以外買いたくないわあ。



次は三和エステートさん。

福岡地盤で最近 埼玉など郊外物件力入れてますね。

著名投資家 沢さんがおすすめしてますね。





間取りは面白いんですが、築年がたつと、陳腐化

する感じ。ま 木造アパートなんでしょうがないか?

提携ローンはなし。投資家さんで銀行見つけて

くださいってスタンス。






次はモダンアパートメントさん。

ここも著名投資家の赤ちゃんさんのおすすめですね。

ここ すごいまともです。一番いいくらい。

ただですねえ。オリックスとりそなくらいしか

提携ローンない。

で頭金も2千万くらいしかないと相手にされません。

賃貸管理が必須というのもちょっとひっかかります。

金持ち以外は全然物件紹介してくれません。




最後にインベスターズクラウドさん。

この名前にピンと来たらかなりの株式通。

そ。この前上場したばかりなんですね。

関東では知名度はないけど、福岡では有名な

会社なんですね。シノケンさんより竣工した軒数

多いらしいです。

提携はオリと山口県の西京銀行。

大光と北陸同様地方銀行は未知数っすね。





あとは、嫁が家買った物上げ屋さんや

ある建築士さん2名とも情報交換中。

物上げ屋さんは、相続案件結構持ってるん

ですよね。

ただ、戸建てはノウハウあるけど、アパート

はノウハウないのが欠点だよなあ。

ただ、相続案件、安い土地の情報は持って

んですよね。

東小金井の物件安くでればいいかもしれません。





建築士さんにもいろいろあって利回り9%

以上なんていうけど 新築プレミアを多く

見積もっているだけ。

高円寺20㎡9万円ってどんだけえ。



フィーリングの合う建築士さんと出会いたい

もんです。





アクティブ動いて間口は広げました。




あとはどんな不動産と縁があるのか楽しみです。

結局 建売さんは、10年たてばかなり陳腐化

するのは必定。当然駅力と道路付けは最重視。




いい建築士さんと差別化かつ利回りでるオンリー

ワンの物件ができればベストだと思います。




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結構 アクティブに動いていました。

しばらくぶりのブログの更新ですが、かなり


アクティブに活動していました。





そうそう新築アパートの業者さんめぐり。


7社回りました。(笑)





大光銀行や 常陽銀行、なかには西京銀行などなど


区分とは全く違う組み立てが必要ですね。



僕の場合、ますオリックスで年収10倍の枠を


使いきりたいと考えていますが。




あとですねえ。





市場が過熱気味なので、自己資金1000万程度


の僕みたいな客はあと回し的な感じ受けましたね。


みんなどんだけ金持ってんだよ。(笑)


当然 フルローンで組み立てできる業者さんも


あるのですが、それは最後の手段で。。。





一部 築浅の区分を売却して 見せ金を用意


しなきゃいけないかもですね。

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嫁が不動産透視家としてデビューします。

嫁が 自身の名義で山手線駅徒歩圏で戸建てを

建てることが決まり1部屋をairbnbで運用する

ようです。



これで今住んでる 僕のマンションも賃貸に

出すことになります。


初めてのファミリー賃貸。


22万くらいで貸せる査定が出てますが、20万

で貸せればいいんですけどね。



で築10年なんで、60歳を迎えるあと10年後、

つまり築20年で3,000万で売れれば、もう一つ

の退職金になりますかね。




そんな算段です。

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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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