区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 2016年01月
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今更ながら一棟に参入しました。

今日 銀行さんから30年1,3%の融資がおり

一棟ものさんに参入することになりました。



昨年前半、自分が住む家を都内17区で

5千万程度の物件を探していました。



探してみればわかるのですが、 5千万で

駐車場付きってほとんどないです。



あっても八幡山かなあ。




あと 駐車場付だとリセールする際に1千万

以上高く売れる等々。



いろいろ実需の礼儀正しい(笑)営業マン

から教えていただきました。




実需で探したからこそわかる売れやすい

物件。



利回りは低いですが、なかなか売りに出て

こないエリア。



実需でも間違いなく売れる物件。




今更ながらの一棟参入ですが、区分を

ちょっとずつ売っていく戦略なので、

この物件を繰り上げ返済し、都内一棟地

に夢の無借金の物件を得たいという戦略。





年内に稀少立地にあと一つ欲しいですね。








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ストックオプションで2億7千万

セオリーで思いだしので、もうちょっと。


先日 一休がヤフーに買収されたじゃない


ですか?





森社長 いくら手にしたんですかね。








500億くらい?











仕事で一休さんと多少縁があったので


当時の専務(今はしらん)なんかと商談


してたわけです。









その専務、一休がまだ小さいときに


入社し、ある事業を大きく育てて


抜擢されたわけです。











入社5年くらいで一部上場企業の専務


だからなあ。









どんだけ抜擢すんねん。














なにを言いたいかというと成功するには


トレンドの波に乗った方が成功しやすい


ってこと。













うちの嫁の兄弟の旦那。まだ40歳すぎ?


某上場企業の役員さん。





別に東大出て、MBA取ってみたいな経歴では


なく、チョー普通の高校でて、普通に大学


出て、某商社の名もない子会社入って。。。





その後 転職しまだ創業間もない会社に入り、


今では役員さんまでに上りつめた。





ITの黎明期に思い切ってトレンドの波に


乗ったんですね。





決算短信みたら、ストックオプションの時価


総額2億7千万。





なんか真面目にサラリーマンやってるより


ビックウェイブ乗れたら楽しいだろうなあと。





それが難しいですけどね。





今の投資系の不動産会社さんなんか、スモール


ウェイブに乗ってる感じじゃないですかね。


ビックウェイブじゃないのが悲しいですが。。





ランドネットの栄社長や、リッチロードの徳田


社長。もうすっかり大企業の社長さん。


昔から知ってるので、会社の社風とか社員の


特徴とか出てて面白いですね。


このままビックウェイブになればいいですね。

















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職場の横もさらにその横も不動産投資w

笑えるんですが、私の席の隣、さらに

その隣も不動産投資やってるんです。



二人とも58歳なんで、もうゴール寸前。



すぐ隣は、千歳船橋に土地持ってて、

1LDKのアパートを12月に建てたらしい。

金利は0.8%だって。



さらにその隣も、浦和周辺で数棟持ってる

らしい。




うーん ほんと誰でも参入してますねw




サラリーマンの立場が保証されていない

ご時世でかつ、書籍やSNSで情報の取得が

容易になり、かつ融資もでやすいこの絶好

の環境。




面白かったのは 以前使えてたパワハラ

上司。



いく先々でパワハラの連打!!




10年間でなんと14回の異動!!



数合わないじゃん。




そんなパワハラ上司も、固定資産税の

紙をゴミ箱に入れてて、一棟もちが

判明。



これだけ 参入する人が多いってことは

この先のいく末、かつプレイヤーが取る

べきスタンスは。。。




過大な借金しない、してもいいけど自己

資本比率高める。逃げやすく売りやすく

分散する。

千昌夫の本は教訓になると思います。



セオリー知ってればわかりますよね。


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3年近く空室がないのが逆に不安

3年近く空室になっていないので、募集の

仕方忘れちゃてます。



以前から言っているように大家力が

一向にあがらないのと、市況の大変さが

わからないのでちょっと不安になったり

もします。



他のブロガーの方の記事を読んでると

空室埋める大変さを感じてます。



今後、どんどん難しくなるんでしょうねえ。




くねくねミラーなんかじゃ埋まらないです

し、やっと定量的な外部環境の厳しさが

リアルになってきましたね。





そんな大変な思いしなくてもクラウド

ファンディングなんかでもいい商品あるん

ですけど。



区分の利点は、個人の一棟さんが入って

これない超都心の立地。



で一棟やるときも立地は譲れないんです。



利回りよりも稼働率と出口の取りやすさ。


(あと分散することも重要かと)



あらゆる装置産業の会社さんの重要な

KPIは稼働率ですよね。



決して利回りじゃない。



不動産賃貸業も稼働率が一番重要じゃ

ないんですかね。



なんで利回り20%の○○買いましたっての

はあんま興味ないんですね。

だって長続きしないだもん。



というわけで 区分屋いや気分屋がやっと

こさ 一棟ものに参入寸前です。


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これが一番近いよなあ。

家賃相場。



悩ましいですねえ。



homesの賃貸経営とか使いこなせねえ。



つうか 役に立ちます?



でgooとかat homeとかの家賃相場も

全然あてにならね。



僕が持っている7戸の区分と一番

近い家賃が出てくるのがこのサイト


適正家賃ドットコム




これなかなかいいと思いますよ。
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あけましておめでとうございます。

去年は新規取得物件なしで、なにせ

譲渡所得に苦しめられた一年でした。



まだ6戸あるので市況をみながら

ちょっとずつ売却していく予定です。



で遅まきながら1棟ものへシフト。




小心者なので小ぶりなものから

ちょっとづつ入っていければと思ってます。




小ぶり小ぶり小ぶり。。



立地がよく小さいものをちょっとずつ。。



斜陽産業ですからね。




今年も慎重にやっていきたいと

思います。



どうか よろしくお願いします。

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プロフィール

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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