区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 東京のどこに住むのが幸せか?(田園都市線編)
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東京のどこに住むのが幸せか?(田園都市線編)

東京に住み始めて20数年立ちます。

18歳まで住んだ広島より長く住んでいる計算になります。

そんなこんなで数回にわたり、自伝的に今まで住んだことのある街と沿線についての印象

を書き連ねていこうと思います。

かなり主観が入っておりますのでご容赦下さい(笑)


東京に来て一番最初に住んだ街。

それは田園都市線の「桜新町」です。

正直に言うと、1年しか住んでいなかったので、「田園都市線」と「半蔵門線」の違いがわか

りません(笑)

「サザエさん」の長谷川町子さんと日体大で有名な町ですね。

最初に住んだはマンションではなく、木造のアパート。

結構 広かったのですが、なんと風呂なし(笑)

ま 家賃も45000円だったかな?場所から言ってかなりの割安だったわけです。

いくら桜新町といえども、そんな家賃の集合住宅にはドキュンさんしか住まないわけです。

つうか集まるんでしょうね(笑)

僕は1Fだったんですが、2Fの人が、深夜に平気で洗濯機廻したりするわけです。

うるさいのなんの・・・・

不動産投資をこれから始める人は、一人暮らししてみるといいと思いますよ。



僕の不動産投資の原点というかトラウマがここにあります。

①家賃を安くして集客する集合住宅には、ドキュンが集まり、スラム化する第一歩である

②防音の心配がある木造は住みごごちが悪い


この2つを学んだような気がします。

なお①については、かなり重要なような気がします。

自宅用にマンションを買う際にも、居住者の平均年収って気にした方が良いと思いますね。

会社の先輩で、埼京線沿線(戸田公園だったかな?)で居住用のマンション買ったんですが、

現在は周りのマンションの値下げのオンパレード。ここ数年でそのマンションの住民の質も

落ちてきたみたいなこと言ってました。

有名なブロガーの人が、「家賃を安くしても余裕のある利回り」みたいなこと書かれてましたが、

個人的には??です。

数年はいいでしょうが、10年後はそういうアパートはスラム化の可能性があるんじゃないで

しょうかね。麻薬の売人が住むアパートとか?(笑)





「桜新町」ですが、渋谷にもす15分くらいでつくし、駒沢公園・馬事公苑まで自転車でいけた

り、結構住みやすかったですね。個人的には駒沢大学(2部があるんですね)の図書館が夜

遅くまでやっていて、フリーパスで入れたのがうれしかったです。

先週のアエラで「三軒茶屋の家賃崩壊」の記事出てましたが、「桜新町」はどうなんだよ?と

突っ込みたくなりました。かなり高値安定だと思いますよ。実際は。



一番下の図ですが「homes」の家賃相場で赤字が「桜新町」の家賃、右肩下がりが

都内の家賃ですね。

マスコミの報道は鵜呑みにしちゃダメですね。

田園都市線沿線でほしい街と言えば、「池尻大橋」「桜新町」「用賀」あたり。多摩川

を越えると、将来的にはどれだけ家賃が下がるかちょっと不確定ですかね。

この3駅で1990年以降築 徒歩5分以内で700万以内だと即買いで良いのではな

いでしょうか?(当然 管理状態等最低限のクリアすべき項目はありますが。。)

次回は丸の内線編です。




桜新町
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初めてBLOGにコメントさせていただきます。以前、新宿居酒屋でのセミナーで対面に座っていたものです。すばらしいBLOGをつくられていたんですね。桜新町いいですよね。私もあそこに区分を1つ持っていますが、賃貸需要は高いと思います。また遊びに来ます。

不動産投資の本を読んで勉強中です。

まだまだ勉強中でよくわかっていないのですが、手の届きそうなワンルールマンションの区分所有か??土地の広いアパート一棟か??
ぴおほうさんはまずは区分所有という方針のようですが、
ローンで区分所有を購入されたのでしょうか?

puchipuchi-honotanさん

コメントありがとうございます。お会いしてましたか?その節はお世話になりました。桜新町いいですよね。売りものが少ない印象です。この前、良い物件があったのですが、またまた秒殺されてしまいました。またよろしくお願いします。

みつさぶろうさん 

コメントありがとうございます。1つ目はキャッシュ、2つ目以降は、ローンです。区分の場合、ローンを組むと、1万円くらいしかキャッシュが出てきませんので、数を増やさないとダメでしょうね。安定性からいけば、3つめくらいまでキャッシュで行けばいいんでしょうけど、時間がかかるのが難点だと思います。個人的には1つ目はキャッシュで買っててるので、それを担保に物件を増やす予定です。
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ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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