区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 違和感
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違和感

某一流経済紙をコンビニで立ち読み


していました。


借金パワーで有名な某大家さんが、


リスクの少ない不動産投資は区分所有


から始めることだとのコメントが。。。



いやいや数年前は区分に関しては

ネガティブなコメントしかなかったはずでは。。



いみじくも先日の某セミナーでハイレバレッジ

で有名な投資家の方が

「借金って怖いですよ」とシミジミと

のたまわっていらっしゃいました。

ハイレバレッジで有名なお二人が同時期に

ナガティブ発言とは。。。。


 

なんかパダイラムシフトが大きく変わって

きている感じがします。

空室率・家賃下落率など シュミレーション

 

の数字があてにならない時代かもしれません。

 

三菱UFJ証券の個人情報を漏えいした次長

 

さんも300万の借金のために大事件を

 

起こしました。

 

レバレッジとは借金であることに変わりあり

 

ません。

 

来年以降 より自己資本の強化を第一に

 

やっていきたいと痛感させられましたね。

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No title

し、痺れるお話ですね…。

ちょうど「早期返済不動産投資」で長期借入のリスクについて読んできたところだったので、連続で痺れました。

何をもってハイレバレッジ、ローレバレッジと判断するのかが難しいところです。

区分所有については、管理状況がまともであれば当面の修繕費が計算しやすいというメリットがあります。

修繕費が比較的安定していることを前提に、
「損益分岐点【(運営費+返済総額)/潜在総収入】が70%以下」
というのを指標にしています。

つまりは、30%が空室と金利上昇のクッションです。

ちなみに、現在の私のポートフォリオでは66%です。

70%以下を守れるようポートフォリオの組み替えをやりつつ(組み替えしやすいのも区分のメリットだと思っています)、70%以下を守れるようであればやはりできるだけレバレッジを効かせていきたいと思います。

ハイレバでもローレバでもない、適正レバレッジの見極めを目指すことが大切だと思います。

…という記事を、来年一発目のブログに書きたいと思います(笑)

おかげさまでいろいろ考えさせられました。

No title

こんにちは。
不動産投資を始めようとする方はまずは区分から…というのはいろいろな理由があるかとは思いますが、やはり経験値や知識もないままに情報に流されていきなり一棟モノの購入、というのはリスクが大きい時代になっているということでしょう。現代のような先が読みにくい時代においては”あてが外れる””計算ができない"”こんなはずじゃなかった”というようなことが出てきているように思います。

そんな状況下で、しかも貸し手市場の高金利で借金を増やすのはいかがかと・・・。区分でもリスクの割合こそ小さいですが同じようなことが言えるかと思います。

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Re: No title

ソムヤットさん コメントありがとうございます。

昨年一番のサプライズはソムヤットさんが30代で積極的に不動産へ投資して
いることでした。私の30代というと紙の資産にあくせく。一日で100万
凹んで、不動産へ転進したのですが、40代ではちょっと遅いですね。
今年一発目のブログも期待しております。

今年も宜しくお願いします。

Re: No title

jonasannttさん コメントありがとうございます。

今まで1棟ものしか薦めてこなかった方がいきなり区分を薦めるのは
非常に違和感を感じました。
2年前に4億近くレバレッジを利かせていたはずなのですが、どうなった
のでしょうか?
不動産は終わりなき投資。20年後は。。。

区分はその点 軽く損切りできるのがメリットですよね。

今年もいろいろご教示いただければと思います。

宜しくお願いします。

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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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