区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 区分は建替の合意形成が困難なのか?
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区分は建替の合意形成が困難なのか?

野村不動産株式会社(本社:東京都新宿区/取締役社長:鈴木弘久)・三井不動産レジ
デンシャル株式会社(本社:東京都中央区/代表取締役社長:松本光弘)が共同で事業
参画中の『シャトー三田』マンション建替事業において、本年6 月3 日に東京都知事
より「マンション建替えの円滑化等に関する法律(以下、円滑化法、平成14 年6 月
19 日法律第78 号)」に基づき、マンション建替組合の設立が認可されましたので、
お知らせ致します。
円滑化法に基づくマンションの建替え事例としては、港区では4 件目、東京都では
25 件目となります。


■『シャトー三田』について
シャトー三田(港区三田2-7-1、昭和39 年8 月竣工)は、地下2 階地上8 階建て、
事務所・店舗区画を併設した住宅総戸数95 戸の民間分譲マンションで、24 時間
有人管理の導入や茶室、ゴルフ練習場を備えるなど分譲当時には高級マンション
として話題となりました。

都営大江戸線「赤羽橋」駅徒歩5 分、JR山手線「田町」駅徒歩10 分、その他
「芝公園」駅、「麻布十番」駅、「三田」駅を徒歩圏とし、周辺にはイタリア
大使館、オーストラリア大使館等、各国大使館や慶応義塾大学等、歴史ある建造
物が建ち並び、また北側からは東京タワーを望めるなど、眺望にも優れた地に
位置します。


■マンション建替えの経緯について
当マンションにおいては、築年数の経過に伴う老朽化等の諸問題への対応から、
平成16 年10 月よりマンション管理組合内で建替えの検討が開始され、翌年4月
より清水建設の協力のもと検討が本格化いたしました。

平成21年4月には、保留床取得予定者として野村不動産及び三井不動産レジデン
シャルが事業参画、同年9月に事業コンサルタントとして環境企画設計が事業
参画し、当マンション単独建替えを想定した総合設計制度の活用プランや、
隣接地(隣接施行敷地)を合わせた共同敷地での建替えを想定した総合設計
制度の活用プランなど様々なプランが検討され、その結果、平成22年7月に当
マンション敷地及び隣接地を合わせた計画とする建替え決議が成立いたしました。
建替え決議以降、野村不動産及び三井不動産レジデンシャルは、本事業の早期
実現を目指し、管理組合や住民への協力・支援、行政や事業関係者との調整・
協議を行いました。平成23年3月には、本事業において、総合設計制度の許可
を取得し、当マンション敷地及び隣接地を合わせ、敷地内に周辺住民のた
めの広場状公開空地を設置する等、公共性を高めることで最大割増容積率約
215%増(400%→約615%)を確保いたしました。
建替え後は、地上24階建て地下2階、総戸数約270戸、分譲戸数約170戸の、
三田の地が備える風格を継承した、緑豊かなタワーマンションに生まれ変わる
予定です(平成26年12月頃竣工予定)。


今年になって、数例散見されるようになりましたね。
今後 このトレンドがどうなるのでしょうか?
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No title

はじめまして。
区分所有をメインに投資をされているので、非常に参考になります。

さて、マンション建て替えですが、この場合は入居者さんには退去していただくのですよね?
退去費用がかかりますね。
まぁ、めったにないので大丈夫とは思いますが・・。

Re: No title

カサイさん コメントありがとうございます。

さて建替えですが、ご存じのとおり、区分所有者及び議決権の各5分の4の賛成が
必要です。これ昭和58年の法改正です。
それが可決されれば、「マンションの建替えの円滑化等に関する基本的方針」(平成14年)
などのガイドラインに沿って実施されるのだと思います。

推測ですが、大手のデベさんはノウハウを蓄積されているのだと思います。

先日 目黒の総会でも、理事の方が「いやー今度 うちのマンション 今度 建替え
でさあ」みたいなことを言われてました。老朽マンションの建替えは 社会の要請
ではないのかな?と思います。

投資家としても、ちょっとは動向を注視しておきたいですね。
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ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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