区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 中古マンション時価データ無料公開の衝撃
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中古マンション時価データ無料公開の衝撃

という記事が今日の日経ビジネスオンラインの

メルマガに 掲載されていました。

今までは、homesアーカイブなどを使っていた

のですが、 こちらの方が見やすいかもしれませんね。



不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが提供しているデータが静かな話題を呼んでいる。それは、「想定成約中古価格」。過去の売り出し事例をもとに中古マンションの実際の成約価格を算出し、時点補正を加えることで、現在の取引価格を推計したものだ。

「想定成約中古価格」とは非常にわかりにくい言葉だが、これが意味しているのは、「物件を売り出して3カ月以内に成約する価格」のこと。要は時価。株式市場で言うフェアバリューと考えればいいだろう。

 「中古物件の80%は3カ月以内に成約する」(アトラクターズ・ラボの沖有人社長)と言われる。裏を返せば、3カ月以上も売れ残る物件は、価格設定を間違えているということだ。

 今回、アトラクターズ・ラボは「市場参加者の意見が概ね一致する妥当値」を過去のデータから推計、同社が運営する分譲マンション購入者向けサイト「住まいサーフィン」で無償公開を始めた(「マンション検索」というボックスにマンション名を入れると、中古価格が出てくる)。

 物件数は首都圏で約1万8000棟。1993年以降に分譲されたマンションの約90%をカバーしている。全体の取引事例数は33万件。1物件当たりの平均売買事例は19件に上る。

 一般的に、中古マンションの成約価格データは東日本不動産流通機構(東日本レインズ)などに加盟している不動産会社でなければ入手できない。それだけに、今回のデータは一般の消費者にとってみれば参考になるところが多い。

「新築マンションは購入した途端に価値が2割下がる」。不動産業界を取材していた頃、業界関係者はよくそう語っていたが、実際はそれほど悲惨な話ではないようだ。もっとも、これは東京との都区部に限った話で、首都圏まで範囲を広げれば騰落率は悪化している。

例えば、2000年に分譲された「グランアルト豊洲」「キャナルワーフタワーズ」の騰落率はそれぞれ「-0.3%」「-6.0%」とほぼ横ばいか多少のマイナスだった。

 それに対して、2003年に分譲された「プライブブルー東京」は「5.7%」、2004年の「東京フロントコート」は「10.2%」、2005年の「豊洲シエルタワー」は「31.3%」、2006年の「アーバンドッグ パークシティ豊洲」は「18.1%」と騰落率はプラスを記録している。

 ところが、一転して2007年に分譲された「THE TOYOSU TOWER(ザ・豊洲タワー)」は「-1.4%」、2008年の「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」は「-4.2%」と築年数が浅いにも関わらずマイナスに落ち込んでいる。これは、分譲価格の高さが影響していると見ていいだろう。

 分譲価格に関して付け加えれば、北向きの物件は価格が下がりにくいという特徴がある。

「資産価値を保っている物件の特徴は、大規模、タワー、人気エリア、希少立地、分譲時期の5つ。裏を返せば、中小売り主の物件や小規模、郊外、駅遠、不動産過熱期に分譲された物件は資産価値が下落しやすい」。アトラクターズ・ラボの沖社長はこう指摘する。

 もちろん、住宅の善し悪しは利便性だけでなく、周辺環境やライフスタイルなど様々な要素で決まるもの。何より、終の棲家と決めている人間にとっては物件価格の騰落率など何の意味もない(かくいう私も最寄り駅までバス便20分のところに家を買ったが、住環境を重視しているので物件価格の下落など気にしない…と思うようにしている)。ただ、先行き不透明な今の時代、資産価値の下落を可能な限り避けたいと思う人は上記の5条件を意識した方がいいだろう。

 このように、一般の消費者には見えにくい中古物件の時価を浮き彫りにしている想定成約中古価格だが、本質的な意義は不動産市場の透明性を高める効果ではないだろうか。

 中古物件を一度でも購入したことがある人であれば分かると思うが、中古物件は適正価格がいくらなのか、素人にわかりにくい。「キツネとタヌキの化かし合い」とは言いすぎだが、売り主は少しでも高く売ろうと鉛筆を舐め、買い手は提示価格を信用していないので、できるだけ値切ろうとする。結果として、制約までに時間がかかり、物件流通は滞る。

そして、プロと素人の情報の非対称性が激しい。その地域を熟知しているプロ筋は売り出し価格を見た瞬間に割高、割安の判断が付くが、普通の購入者はまず無理。個人的な経験を書いているわけでは決してないが、モタモタ悩んでいるうちに割安物件はあっという間に売れてしまい、いつの間にか割高物件をつかまされる、ということも往々にしてあり得る。

 今回のように、統計処理によって推計した中古物件価格とはいうものの、一定のロジックで計算された時価データが無料で公開されれば、購入者は対象物件を容易に評価できるようになる。それは、不動産市場の透明性を高めるだけでなく、成約を早め、中古流通の活性化にもつながるのではないだろうか。





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No title

さっそくサイトを観てみたのですが、実需要のマンションしか掲載されておらず、ちょっとがっかり。
さらに、自分の住んでいるマンションを含め、近くの土地勘のあるマンションも全部調べてみたけど、明らかに実売の金額よりも数百万円安い金額で、全く参考になりませんでした。

事情があって自分のマンションは売り止めしたのですが、不動産屋さんからは、近隣の最近の金額例を全部教えていただいていたけど。。。。。 感覚的には、3か月で売れる確実な金額というけど、業者買い取り値段という感じです。実際に、業者に買ってもらうとしたらいくらですか?と聞いていた値段とほぼ同じぐらいでしたから・・・・。

でも、大まかな傾向というのはある程度当たっている部分もあるので、参考にはしたいと思ってます。でも、投資マンションは載っていないですね・・・(私が持っているのがふるいせいもあるけど)

Re: No title

雪うささん コメントありがとうございます。

あんまり使えないサイトですか?それにしてもいろんなサービスが出てきますね。この業界もソーシャル化していくのでしょうか?投資用のDBって必要なんでしょうか?私も買う際に、いちようhomesアーカイブは参考にしていますが。。
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Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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