区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 地方都市の高利回りアパート投資の失敗
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地方都市の高利回りアパート投資の失敗

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田中 実

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(2004/06)
田中 実

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田中実さん ご存じですよね。


藤山さんよりも元祖大家さんかも知れません。


私 実は 田中さんと区分所有を一緒に見に行ってた


ことがあって、「ああ こういう観点で物件買うのかあ」


などと勉強させてもらってたことがあります。


で 最近 田中さんの消息聞かないなあと思い、


調べてみたら、あるサイトに以下のような記述がありました。




私は、サラリーマンとして40才のときに、東京から大阪、九州・札幌へと全国に広がる不動産バブルを予測しました。この不動産バブルの波に乗れば、一躍億単位の資産を作ることができるのではないかと思ったのです。
そのため、まず東京(城西地区)のワンルームマンションを6戸購入し、その6つのワンルームマンションを担保にして、大阪ファミリーマンション・札幌アパート、浦和アパートと買い増しを進めました。購入資金はほとんど都市銀行からの借金です。もともとのお金は、東京のワンルームマンションを購入した頭金290万円の自己資金です。結果、全国北の札幌から南の九州まで、アパート・マンション74戸(約6億円、自己資金約2%・借入金約98%)を購入いたしました。
 当時、「サラリーマンが資産10億円を作った」といわれ話題になりました。そのころの私のスローガンは、「借金せよ。現金は持つな。不動産を買い続けよ。」でした。
但し不動産購入のポイントは、家賃から経費を差し引いたネット家賃の枠で、銀行の月々の返済金を決めるというやり方です。バブルがはじけても、不動産を持ちこたえたゆえんです。
 バブルがはじけて、不動産価格・家賃も下落してきました。銀行に金利をドンドン負けてもらう交渉を熱心にしました。そして、私は、一転、「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガンのもと、借金の返済に全力投入をしました。この20年間に借金は、最初の10年間は金利返済がほとんどでした。後の10年で元本の返済です。
平成23年12月現在借金残は、当初約6億円の借金残は、0.8億円です。後、約5年で、借金残0.3億円。後7年で借金残0の目標で進んでいます。これからのお金は、好きなことをして楽しみたいですね。子供の頃から遣り残したことをやってみたいと思っています。
 私の失敗は、当時、地方都市の高利回りアパートに投資したことです。あまり「うまい話、儲かる話」に乗らないようにしましょう。バブルが崩壊した時、購入した札幌アパート4棟(32戸)の家賃(月約4万円)が半分の約2万円に落ち込んできました。そのため、空室になるのを避けるため、入居者の皆さんに、テレビ、洗濯機、冷蔵庫などの設備品のリースシステムを導入することにしました。この内容を組み込み、札幌アパートの老朽化のもたらす修繕をせっせとやりました。結果、ともかくも現在4棟(32戸)満室稼動で、空室はありません。これは私の頑張りの成果です。(笑)
私が、東京都心中古ワンルームマンションを進めるのは、これらの地方都市の高利回りアパート投資の失敗による反省からです。東京と「東京以外」の格差は埋めようがありません。今後も東京の一人勝ちが予測されます。東京は、毎日がお祭りなのです。昼、夜、夜夜、24時間稼動します。
資産を作ろうと思うなら、「目をつぶって東京を買え」です。それも「東京10キロ圏内の不動産」をおすすめします。そして、最寄り駅徒歩10分以内の「価値ある場所」の、優良ゼネコンの「価値ある建物」の、長期修繕計画の整った「価値ある管理システム」の都心中古ワンルームマンションをおすすめします。今後とも皆様方のご活躍をお祈りします。頑張ってください。



うーん この”地方都市の高利回りアパート投資の失敗”


って気になるう。。。


あの物件じゃないの?見当もつくのですが。。。

あと猛烈な勢いで繰上げ返済された形跡も。。


「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガン

かあ。なにか北朝鮮みたいだなあ(笑)

よし 今度 聞いてみよう。
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No title

ぜひ聞いてみてください。(え?聞いてもおしえてあげないよ~~?)

ところであの物件、資料もらって聞いてみましたが

いっさいマケテくれないときっぱり。でした

いちおう買い付けうけとってくれたけど・。まあ無理でしょう。あはは

Re: No title

板橋田老さん コメントありがとうございます。

彼 姫路に大きな物件持ってたんですが、それに関しては記述されてませんね。

そこがヒントなのでは。。。

65歳過ぎて 客付けするのってやはり結構しんどいですね。

借金が残ってるとさらに・・・

私が65歳くらいのときは、不動産から配当などへシフトしていたいですねえ。

配当所得の税金はかなり重いですが、楽だから・・・


> ぜひ聞いてみてください。(え?聞いてもおしえてあげないよ~~?)
>
> ところであの物件、資料もらって聞いてみましたが
>
> いっさいマケテくれないときっぱり。でした
>
> いちおう買い付けうけとってくれたけど・。まあ無理でしょう。あはは
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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