区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) マンション駐車場がら空き問題
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マンション駐車場がら空き問題

各地のマンションで大きな問題となっていた“駐車場がら空き問題”。近年、急速に進んだ自動車離れに伴って「マンションに付設する駐車場でも“空き”が発生して、都心・郊外を問わず多くの管理組合を悩ませている」とマンション管理のコンサルティングを行うシーアイピーの須藤桂一社長は言う。大半の管理組合が駐車場の賃貸収入を管理費用や修繕費用に充当しているためだ。

 収入不足を埋めようと、多くの管理組合がマンションの住民以外への駐車場の貸し出しを検討するのだが、これまでは“課税問題”が障害となり頓挫していた。マンションの外部へ貸し出すと、組合の収益事業と見なされ、賃貸収入が課税対象となってしまうリスクが懸念されていたからだ。

 さらに問題なのは課税の範囲だ。税務当局へ問い合わせても、「全額が課税」「住民分は非課税」といった回答が混在していた。要は所轄の税務署や担当者によって対応がバラバラだったのだ。理不尽に課税されたとしても、管理組合では税務当局との交渉に限界がある。トラブルを嫌う管理会社は組合から相談があっても「課税リスクがあるので外部貸し出しはやらないように」と説明するケースが大半だった。

 このため、1台でも外部に貸すと駐車場全体が事業と見なされ、マンション住民が借りている分も課税対象となってしまうというのが半ば“定説”となっていた。

 課税実務の曖昧さから起きる駐車場問題を解決するべく、国土交通省は国税庁へ照会を行った。その結果、国税庁は次の三つの例を挙げ、外部貸し出しをした場合の課税対象が明確になった。

 (1)募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。(2)住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。(3)工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。

 つまり住民が優先して駐車場を使えるなら、住民の使用分は非課税であることが明確になったのだ。

 もっとも、課税関係はクリアになっても、空き駐車場問題が解消に向かうことは期待できない。

 「概算でも法人税や地方税で手取り収入は半分になる。会計や税務申告などを専門家に依頼すれば、それだけで数十万円の費用がかかる。10台以下の貸し出しなら確実に赤字になる」(須藤社長)からだ。

 数十台を貸し出すなら大きな黒字も見込めるが、大がかりな事業の管理や募集を誰がやるのか。理事のなり手がないなど通常の運営さえまともにできない管理組合が多いにもかかわらず、収益事業を行えるのか、という疑問も残る。

 メンテナンスや改修に数千万円を要する機械式駐車場では、空き駐車場問題はより深刻だ。税務リスクは解消されても、根本的な解決には程遠いのが実情である。



先日 上記のようなニュースがありました。


ご存じのとおり、機械式のマンションの駐車場

はかなりの金食い虫。


うちのマンションにも機械式の駐車場があり、

3分の2しか埋まっていません。


賃料は入ってこないわ、維持修繕費に金が

かかるわで、どうしようもないですね。


以前 港区でよさげなファミ混区分を見つけた

のですが、なんと機械式駐車場がビルトイン!!


ビルトインすんなよおお


ということで撤退したこともあります。


さすがに僕が投資用で持っている物件には

駐車場がある物件はないですが、ファミ混好き

な方は要注意です。


ほんと金かかるんですよ。
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No title

ぴおほうさん、こんにちは。
なんとかデフォルトせずに生きてます。
というより税金高すぎ(泣) 寡夫控除にも該当せず…

ところで、
私、機械式の駐車場の権利だけもっています(笑)

確かに修繕は金かかりそうですね。修繕積立金が1億貯まっていますが、それだけでは新しいのに入れ替えできないでしょうし。そうなった場合どうなるんでしょうか…。
まあ、土地柄駐車場が不足している地区なので、ほとんど空いていないというのが救いでしょうか。

私の別の物件ですが、ファミ混物件は駐車場空いているようです。あ、ワンルーム専用物件も駐車場空いてます。その辺も良く確かめて買うべきなのでしょうね。

Re: No title

マンション管理士のGucciさん コメントありがとうございます。
お久しぶりです。

税金高いということはかなり物件を増やされたのでしょうか?
ぜひ”熱いぜ”というHNでブログを復活して下さい(笑)

そういえば駐車場お持ちでしたね。
都内で空きがないエリアを購入されたのは素晴らしいですね。
なかなかの目利きじゃないと難しいと思います。

また 修繕積立金が1億ってのも凄いですね。

ほんと ぜひブログの復活お待ちしております。
もうちょっと暖かくなればオフ会も企画しておりますのでぜひ。


> ぴおほうさん、こんにちは。
> なんとかデフォルトせずに生きてます。
> というより税金高すぎ(泣) 寡夫控除にも該当せず…
>
> ところで、
> 私、機械式の駐車場の権利だけもっています(笑)
>
> 確かに修繕は金かかりそうですね。修繕積立金が1億貯まっていますが、それだけでは新しいのに入れ替えできないでしょうし。そうなった場合どうなるんでしょうか…。
> まあ、土地柄駐車場が不足している地区なので、ほとんど空いていないというのが救いでしょうか。
>
> 私の別の物件ですが、ファミ混物件は駐車場空いているようです。あ、ワンルーム専用物件も駐車場空いてます。その辺も良く確かめて買うべきなのでしょうね。

No title

びおほうさん、こんにちは。
残念ながら、笑い話のようですがバツイチとなり免許取消となり降格となり、物件を増やすどころでは無かったのです。
特に、広島県の山中で取り締まりにあって免取になったのは痛かったです。
おかげで昨年は2試合しか応援に行けませんでした。

家事・育児に追われているのでブログ復活は無理ですが、ぜひオフ会を企画してくださいね。参加しますので。

Re: No title

Gucciさん コメントありがとうございます。

というかマジですか?人生いろいろありますねえ。
私の株で損したなんてレベルではないご経験をされていたのですね。

なんと2試合だけですか?

おお オフ会やりましょう。やりましょう。


> びおほうさん、こんにちは。
> 残念ながら、笑い話のようですがバツイチとなり免許取消となり降格となり、物件を増やすどころでは無かったのです。
> 特に、広島県の山中で取り締まりにあって免取になったのは痛かったです。
> おかげで昨年は2試合しか応援に行けませんでした。
>
> 家事・育児に追われているのでブログ復活は無理ですが、ぜひオフ会を企画してくださいね。参加しますので。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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