区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 加藤隆さんが日経ビジネスメルマガで紹介
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加藤隆さんが日経ビジネスメルマガで紹介

私の師匠筋にあたる加藤隆先生が

日経ビジネスメルマガに紹介されて

いました。

さすがです。

ブログのアドレスを紹介されていれば

良かったなあと思いました。



アベノミクスで不動産価格が上昇するのではないか、と期待する向きもあるだろう。株価上昇で家計の懐具合が改善。住宅を買おうとする動きが広がり地価が底堅くなるとの見方が出ているためだ。ただし日本経済は基本的に少子化・需要縮小の世界。50戸・3億6000万円を不動産に投資する加藤隆さん(50歳代)の目にはどう映るのか。

加藤さんは大手企業に勤めるサラリーマン大家さん。投資物件は東京を中心に札幌、名古屋、福岡・博多など地方の中核都市の中心部に約50戸を所有する。購入総額は実に3億6000万円で、ローンは2億円近くに達する。ローン実額が多いですね、と聞くと「資産が負債を上回り、問題はない」との答えが返ってきた。

 加藤さんの不動産投資歴は1986年から。折しもバブル経済に差し掛かる時期で、「いま不動産を買わなければ損」というムードがはびこっていた。その後、バブルは崩壊。加藤さんにとって高値づかみとなった物件も出たことから、サラリーマン大家として戦略の練り直しを迫られた。

 不動産投資には様々な法律・税務などの専門知識が役に立つ。そこで、関連資格を片っ端から受けた。しかし、一度落ちた資格は「合格するまで受けていると時間の浪費につながる」と考えて受けないという。

 それでも加藤さんは行政書士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー(FP)といった資格を次々に取得。基本的な知識を身につけた。

加藤さんが投資対象に選ぶのは「災害リスクが少なく、人口が増えている」場所だ。少子高齢化の日本で、人口が増えているのは東京、大阪、名古屋、福岡、札幌及びその周辺にとどまる。首都圏では地盤が比較的しっかりしているとされる西側、新宿駅以西の物件を重点的に見つける。実際、東京で投資したのは初台、千歳烏山といった駅に近い物件。実質利回りに換算し2ケタ台の投資物件もあるという。

 最近、特に注目しているのは開発が進む名古屋駅、博多駅付近だ。例えば名古屋駅前は高層ビルが次々に建ち、旧来の繁華街・栄に比べ存在感を高めてきたが、「さらにリニア中央新幹線で東京と40分で結ばれる計画があり、不動産価値は確実に高まる」(加藤さん)。今から14年先(2027年)の構想を見据え、価値の上がりそうな投資物件を検討しているわけだ。

不動産物件への投資にあたって加藤さんは「仲介業者に『買いたい』という本気度を示すことが大切」と話す。冗談半分で不動産を買おうとすると、業者はなかなか掘り出し物物件を出してくれない。さらに、例えば「名古屋駅のそば」と具体的な条件を絞っておくと、利回り面で魅力的な物件情報が入るという。

それにしても不動産に3億6000万円を投じる個人投資家はそう多くはいないだろう。加藤さんはなぜここまで投資してきたのか。その答えとして、加藤さんの口からは「自分の身を自分で守るため」との言葉が出てきた。国の年金財政破綻や企業のリストラが、いつわが身に降りかかってもおかしくない。財政破綻すれば円の価値が急落し、インフレが急速に進むかもしれない。賃料収入が得られ、売却もできる不動産はそのときのための財産になると考える。

 アベノミクスで不動産価値は相対的に上がると考える。物価上昇率2%目標という物価誘導策で、資産価値のあるものの価値が貨幣に比べ上昇すると読む。

 ただ日本経済全体が成長するとの見方は持っていない。むしろ国家財政が悪化し国債暴落・長期金利上昇というシナリオを頭に入れている。「そんなとき、借り入れをしてでも不動産という資産価値を持っていることは重要」。現状で住宅ローンを組む場合、極力長期固定で臨む考えだという。

 金や銀、プラチナも購入している。投資先の分散にも熱心だ。ただ株式やREIT(不動産投資信託)には投資しない。「株はマネーゲームの色彩が強いし、REITは他人に運用を任せることになり、自分でコントロールできない」と考えるからだ。

 最近、マレーシアの不動産にも興味を持ち、家族でクアラルンプールに行ってきた。地震がほとんどなく、投資対象としても魅力を感じた。現地の不動産売買の法制・税制を知る必要はあるが、地域分散の意味でも新興国での投資の可能性を探っている。











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No title

ぴおほう様
お久節です!!
又、御紹介頂き、どうもありがとうございます。
今後とも、宜しく御願い致します。
                        加藤 隆

Re: No title

加藤先生 コメントありがとうございます。

ご無沙汰しております。メルマガみてびっくりしました。益々のご活躍を祈念しております。


> ぴおほう様
> お久節です!!
> 又、御紹介頂き、どうもありがとうございます。
> 今後とも、宜しく御願い致します。
>                         加藤 隆
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Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
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