区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) これから不動産投資 参入する?
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これから不動産投資 参入する?

jonasanttさん コメントありがとうございます。



たしかに5年前と環境激変しました。

なにが変わったか。







・人口減少(大きなトレンドで)

・敷0・礼0で転居がしやすくなった
(より条件の良いところへという流れ)

・シェアハウスという新しい競争相手の出現

・当然のことながら、新規不動産賃貸業者の増加
(競争の激化)


定量的なデータはないですが、住居費も

大きく下がっているでしょう。

(所得があがらないので、住居費をあげる

わけにもいかないでしょうけど)






こんな環境下では、なにか差別化するのが

定石なのでしょうが、なにせワンルームなの

で付加価値つけるのも知れてるでしょう。



明らかに良いことは何もないわけです。


(良くなりそうな気配もありません)






こんな環境でも貴方は不動産賃貸業に

参入しますか?




他の投資のほうがよっぽどいいと思い

ますけど。。。。



カンボジアとかワインとか。。。




区分の場合は、切り売りできますが、一棟もの

の方はよーく考えられたほうが良いのでは?




そりゃ 業者さんは買え買えいうわなあ。

今が絶好の売り時。



一棟売ったらいくら儲かる?


売った後フォローしてくれないでしょうよ?



投資としての不動産 見直す時期じゃね?

と痛切に思いますね。



これは不動産賃貸業に向き合うスタンスの

問題もあると思います。

これは次回。

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非公開コメント

僕は見送り、かつ少し物件整理をしています。

びおほうさん

こんにちは。

今の時点で不動産投資に参入は僕であれば絶対にしません。

利回り10%以下、長期間の融資を受けて返済率50%でも

人によっては空き室が出た場合はひやひやするのではないでしょうか。

賃料の下落、空室率の上昇、競合相手の増加等考えると

築10年以下で、利回り15%前後なら、買おうかと思いますが

そんな物件は少なくとも今の状況では、私には情報は回ってきません。


私は区分が利回り7%で売れるのと、売却時に利益が確保できるため、

一戸は売却します。

ちなみに購入される方は、フルローン3%前後の融資を考えているそうですが、

儲かるような印象はないと思うのですが。

今の平均的な利回りでは参入は見送るというのがよいかと思われます。

関西のけんたろ

No title

個人的に区分投資のマイナス面を煽り立てるつもりはありませんが、借金までして、勢いで投資するのが一番問題があるように感じます。セミナーで学ぶことなど、ひょっとするとリーマンショック前までの手法や考え方と変わらないのかもしれませんし、外部環境の悪化など時代変遷を織り込んだ内容ではないのかもしれません。業者もどちらかというとデメリットは強調しないでしょうから。

個人的には現金(または借り入れを少なめ)で、場所や物件を選んで投資するのであれば、ある程度安定感もあるかと思いますが、優良物件が少なくなっており(特に川下には情報が流れてきにくいです)、また金利上昇や消費税アップ後の消費不況が予想される中で、過去の残像に頼った投資はどうなのかと思ってしまいます。不労所得ではなく、労力を注入できる人はまた違ったやり方もできるのかとは思いますが。

区分投資はローンに頼った場合は手取りがしれており、さらに空室ロスとか税金とか、退去の際のリフォームコスト、入居者が変わるたび広告費(礼金が取れるわけでもないし)などなど、当初思い描いていた収入・利回りよりも少なくなることがほとんど。昔の高い家賃のまま長期に借りてくれるのが一番理想ですが、それは少ない部類なので、将来的にパフォーマンスが得られにくい物件は新陳代謝で売れるうちに売ってもいいのかと思います。残せるものは残して、ある程度安定的に入ってくるものをベースに、より可能性を秘めている違う投資先に回す、あくまで個人的な意見でしかありませんが、私はそうしています。

Re: 僕は見送り、かつ少し物件整理をしています。

関西のけんたろさん コメントありがとうございます。

関西は東京と違い、築浅もこなれた額で出てきますから、東京とは微妙にスタンスが
違うんでしょうね。築10年以下で利回り15%は夢のような数字です。

そうですね。いずれ整理する段階に来るんでしょうね。。


> びおほうさん
>
> こんにちは。
>
> 今の時点で不動産投資に参入は僕であれば絶対にしません。
>
> 利回り10%以下、長期間の融資を受けて返済率50%でも
>
> 人によっては空き室が出た場合はひやひやするのではないでしょうか。
>
> 賃料の下落、空室率の上昇、競合相手の増加等考えると
>
> 築10年以下で、利回り15%前後なら、買おうかと思いますが
>
> そんな物件は少なくとも今の状況では、私には情報は回ってきません。
>
>
> 私は区分が利回り7%で売れるのと、売却時に利益が確保できるため、
>
> 一戸は売却します。
>
> ちなみに購入される方は、フルローン3%前後の融資を考えているそうですが、
>
> 儲かるような印象はないと思うのですが。
>
> 今の平均的な利回りでは参入は見送るというのがよいかと思われます。
>
> 関西のけんたろ

Re: No title

jonasanさん コメントありがとうございます。

区分やさんはとりあえず10戸を目指すのでしょう。ライフに頼ってやってるとかなり危険ですね。早くライフと別れたい。再来年にはおさらばできそうです。


> 個人的に区分投資のマイナス面を煽り立てるつもりはありませんが、借金までして、勢いで投資するのが一番問題があるように感じます。セミナーで学ぶことなど、ひょっとするとリーマンショック前までの手法や考え方と変わらないのかもしれませんし、外部環境の悪化など時代変遷を織り込んだ内容ではないのかもしれません。業者もどちらかというとデメリットは強調しないでしょうから。
>
> 個人的には現金(または借り入れを少なめ)で、場所や物件を選んで投資するのであれば、ある程度安定感もあるかと思いますが、優良物件が少なくなっており(特に川下には情報が流れてきにくいです)、また金利上昇や消費税アップ後の消費不況が予想される中で、過去の残像に頼った投資はどうなのかと思ってしまいます。不労所得ではなく、労力を注入できる人はまた違ったやり方もできるのかとは思いますが。
>
> 区分投資はローンに頼った場合は手取りがしれており、さらに空室ロスとか税金とか、退去の際のリフォームコスト、入居者が変わるたび広告費(礼金が取れるわけでもないし)などなど、当初思い描いていた収入・利回りよりも少なくなることがほとんど。昔の高い家賃のまま長期に借りてくれるのが一番理想ですが、それは少ない部類なので、将来的にパフォーマンスが得られにくい物件は新陳代謝で売れるうちに売ってもいいのかと思います。残せるものは残して、ある程度安定的に入ってくるものをベースに、より可能性を秘めている違う投資先に回す、あくまで個人的な意見でしかありませんが、私はそうしています。
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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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