区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) ゲストハウス事業 許認可
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ゲストハウス事業 許認可

某サイトで見つけた店舗付住居。



でそれをゲストハウスへしようと思った

わけです。(用途変更)



簡易宿泊業って各自治体の保健所が

管轄なんです。




重要なのは、その物件のある用途地域

と都市計画そして建物の用途の変更。




そもそも、その建物が用途地域と都市

計画でダメな場所なら簡易宿泊業は

開業できないので、検討外です。




第一種・第二種低層地域とかだと

ダメなはず。




今回 大変だったのが、店舗付住居

を簡易宿泊業に用途変更する手続き。




建築基準法・消防法の検査済証の

うち、建築基準法の検査済が無かった

ので、最初から案件を受けてもらえない

建築士さんもいたり。





そもそも検査済証がない物件をコンバー

ジョン(用途変更)するのは 構造計算

したり、価格面などでかなりの工事に

なるそうです。






平成元年ころの建物って半分くらい

検査済証がないそうなんです。




なので、空き家のコンバージョンが進まない

のでこのへんも規制緩和しようと動きが

あるみたいですが。。。




で土木事務所や、消防署に事前に許認可

できるかのOKをとって、工事を終えて

初めて申請できるそうです。





そう 工事を終了してから 申請なので、

ダメになる可能性もあるし、ここでも大きな

投資が必要になるわけですよ。




大体700万くらいかかるそう。





で申請書類も大変なのですが、役所の人

も実はほとんどどこも一人で切り盛りして

るんです。





大田区も担当は一人です。





で各行政もいろいろ特徴があって、

台東区は、山谷などがあるので、

比較的 認可が緩いとか、今回

計画したところは、学校が100m

以内にあるので、PTA等で説明

して欲しいとか。。。




お中元お歳暮贈れば認可とりやすい

かもしれません。



ほんとそのレベル。





宿所の部分が100㎡未満(以下?)

だとこういうメンドクサイ手続きは

不要なんです。




なので、100㎡未満のゲストハウスは

全国で増えてきています。




次回はコストや収支の考え方について



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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
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