区分所有でいこう!(ワンルームマンションで資産形成) 建売新築アパート業者 評価(実名入り)
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建売新築アパート業者 評価(実名入り)

雪うささんからリクエストがあったので

訪問した一部建売新築アパート業者さんの評価を

したいと思います。




あくまで主観に基づくものですので

ご了承ください。



まず訪問したのが、住栄都市サービスさん

ここの物件は旗竿にある長屋が多いですね。



最近売れている新築アパート本を書いた

Nさんも旗竿の長屋を買ってご満悦のようですが

出口あるんすかね。


駐車場が取れる通路だったら検討しますが。。。

最後の手段だと思うなあ。





銀行はオリ・北陸銀行・大光銀行。

北陸と大光はあんま聞かないので

検索してみると、2棟目以降は厳しいみたいね。

唯一メリットは全部「売主」物件ってこと。





その次は三建アセットマネジメントさん。

ここも時代遅れの15㎡未満の商品作って

ますね。




でもここが未公開で出した北千住の物件。

ほんまよかったわあ。

北千住徒歩10分 18㎡×6戸 6500万。




ただ提携ローンは少ないですね。ほぼオリックス。

なんで法人化しないと次は買えないっすね。




次はハウスエージェントさん。埼玉地盤です。

ここのいいところは 常陽・群馬など地方銀行

にネットワークをたくさんもっていること。



フルローンでギャンブルやりたい人はおすすめです。



埼玉大学がある南与野でしたっけ?の物件見に

行きましたが、ほんまこんなんで埋まるんかいな?

って感じでした。

駅が寂れすぎなんですよ。

埼玉だと浦和駅と武蔵浦和以外買いたくないわあ。



次は三和エステートさん。

福岡地盤で最近 埼玉など郊外物件力入れてますね。

著名投資家 沢さんがおすすめしてますね。





間取りは面白いんですが、築年がたつと、陳腐化

する感じ。ま 木造アパートなんでしょうがないか?

提携ローンはなし。投資家さんで銀行見つけて

くださいってスタンス。






次はモダンアパートメントさん。

ここも著名投資家の赤ちゃんさんのおすすめですね。

ここ すごいまともです。一番いいくらい。

ただですねえ。オリックスとりそなくらいしか

提携ローンない。

で頭金も2千万くらいしかないと相手にされません。

賃貸管理が必須というのもちょっとひっかかります。

金持ち以外は全然物件紹介してくれません。




最後にインベスターズクラウドさん。

この名前にピンと来たらかなりの株式通。

そ。この前上場したばかりなんですね。

関東では知名度はないけど、福岡では有名な

会社なんですね。シノケンさんより竣工した軒数

多いらしいです。

提携はオリと山口県の西京銀行。

大光と北陸同様地方銀行は未知数っすね。





あとは、嫁が家買った物上げ屋さんや

ある建築士さん2名とも情報交換中。

物上げ屋さんは、相続案件結構持ってるん

ですよね。

ただ、戸建てはノウハウあるけど、アパート

はノウハウないのが欠点だよなあ。

ただ、相続案件、安い土地の情報は持って

んですよね。

東小金井の物件安くでればいいかもしれません。





建築士さんにもいろいろあって利回り9%

以上なんていうけど 新築プレミアを多く

見積もっているだけ。

高円寺20㎡9万円ってどんだけえ。



フィーリングの合う建築士さんと出会いたい

もんです。





アクティブ動いて間口は広げました。




あとはどんな不動産と縁があるのか楽しみです。

結局 建売さんは、10年たてばかなり陳腐化

するのは必定。当然駅力と道路付けは最重視。




いい建築士さんと差別化かつ利回りでるオンリー

ワンの物件ができればベストだと思います。




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No title

ご無沙汰しております。いろいろと動かれていらっしゃるのですね。
私も動いておりますよ。
出口に向かって・・・(笑)
出口が取れるときに出る、これも一つの考え方かと思いますし、売らずに所有し続けるのも一つの考え方かと思います。ただし平成元年前後の物件でももうすぐ築30年、私が購入した今から7-8年くらい前に比べて、よほどのエリアでない限りは家賃も物件購入時から1割、下手すると2割下がっているものもあるのではないでしょうか?経年と共に水回りや設備機器の修繕費用もボディブローのように効いてきます。単身者向けの賃貸はシェアハウス、及び新築物件を含め競争にさらされていますので、立地や環境、物件の持つ収益性を選んで購入、または残さないと、思ったほど手元に残らなくなります。区分1Rの場合競争力を上げる、または差別化を図るのは、お金を掛けずにとなるとなかなか難しいです。最後は物件の持つポテンシャルにかかってきますので、物件選びが売却を含め最後まで重要になってきます。

とりあえず私の場合は今やっている別業態の不動産投資に資金を集中させるべく、所有物件(1R)を徐々に売却しています。家賃相場は7-8年前に比べて1-1.5割程度低下していますが、売却は逆に1-3割アップしていたりもします。当然すべての物件に当てはまるわけではありませんが、売主は結構強気の金額で出しているなぁというのが印象。それが今の相場なんだろうと思います。今から7-8年前は築20年の物件を利回り10%でないと買わなかったようなものを、今は築30年弱の物件が利回り7-8%で売れていきます。築30年弱の物件をその程度の利回りでこれから買うほうも買うほうかと思いますし、当然銀行とて低い金利でお金を貸すほうも貸すほうかと思います。オリンピックに向けてあげあげムードとばかりに楽観的に不動産投資を見ていると足元をすくわれるように思います。

Re: No title

jonasanさん コメントありがとうございます。

ご無沙汰しております。出口ですか?やはり今はどういう時期ですよね。賃料の低下ですが、3年近く空室がないので、そんなに感じておりませんが、門前仲町あたりはやばそうな感じです。月島・春日・目黒・神田あたりはかなり盤石じゃないかと思っております。

No title

大変遅くなってしまい、すいませんでした。
実名での感想、大変ありがとうございました。

モダンアパートメントさんは、そんなに良くて、かつ、お値段もそれなりの軍資金がないと買えないとは知りませんでした。

インベスターさんは福岡方面で超有名ですね。でも、千葉あたりに確か進出しているけど、あれではやられちゃうな・・って評判ですが。

セレが個人的にはいいなって思ってますが、鉄骨で大きいのつくらないとならないのがネックですね。

建売業者さん、かなりあたってますね。私は全然逆にあたりませんでした。結局、不動産会社が参考プランを作ってくれていたのを、合い見積もりをとって、実家の増築をした地元の工務店さんで格安で作ってもらってます。

たぶん、かなり安いです。ファミリータイプですが、ほとんど注文住宅の戸建ての普通のスペックです。1坪風呂とかあるし。
この会社はシングル狙いだと、安普請っぽい感じになるみたいだけど、スペックを上げればそれなりには作ってくれますよ。

完成の際には、よければ見学会にでもきてくださいませ。
(人見知りだから、難しいですか? 私の大家仲間が結構来るとは思いますが。) うちは旗竿地だけど、この1棟は最初から売る気がないので、あまり気にしなかったです。市価の半額ぐらいで土地を買ってますし。

それと、建売だと提携ローンあるけど、基本的には注文で作ると、自力で融資付けするのが1棟では当たり前って感じですかね。

今後の1棟物の進出、楽しみにしてます。奥様の物件も楽しみです!

Re: No title

雪うささん コメントありがとうございます。

見学会ぜひ参加させてくださいませ。
建売かなり廻りました。融資もやってくれるのがいいですね。
自力で融資つけはまだかなーり難しそうな感じです。


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プロフィール

ぴおほう

Author:ぴおほう
40なかば過ぎたおっさんサラリーマンです。一刻も早くプチリタイアしたいです。現在区分所有6部屋ホルダー。当初は区分+一棟のハイブリッド不動産投資を目指してましたが、区分の魅力にはまり、現在は区分専業で投資中。区分を10戸まで行きましたが、6戸まで減らし、一棟ものへ再挑戦中。

★資格
通関士・簿記2級・宅建・管理業務主任者・AFP

★目標
2013年(5年後)には、区分所有5部屋、一棟マンション2つ持ってリタイアすることです。→区分から始めると無理です。

2008年は 区分所有をもう一部屋増やします。←目標達成!
2009年は 区分所有をさらに二部屋増やします。←目標達成!
2010年は 区分所有をなんと4部屋増やします。←目標未達!
2011年は 区分所有を2部屋追加でいよいよ事業的規模へ
2012年は 今までの基盤を活かして、さらに不動産所得を拡大させていきます。
2013年は粛々と繰り上げ返済原資をためていきます。
2014年 区分4戸売却で品川の新築マンション住宅ローン完済
2015年 空いた住宅ローン枠を引っさげ都内に戸建て購入を計画中
2016年 新築アパート買いたい
2017年 築古アパート買いたい
2018年 晴れてリタイア?

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